CG/MLP

Jugement N°

du 22 AVRIL 2025

Chambre 6

N° RG 24/01187 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-J37K

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6]

c/

[S] [V]

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

GROSSE le

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copie électronique :

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copies :

— M. [S] [V]

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

JUGEMENT

rendu le VINGT DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— Le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6] située [Adresse 2] agissant en la personne de son syndic la SARL CITYA JAUDE IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEUR

— Monsieur [S] [V]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté (courriel du 21 janvier 2025)

Après débats à l’audience publique du 01 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [S] [V] est propriétaire des lots 54 et 65 au sein de la résidence [6] située [Adresse 2] à [Localité 4] (63) dont le syndic en exercice est la société CITYA JAUDE IMMOBILIER.

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par monsieur [V] aux échéances convenues, ce malgré la mise en demeure adressée.

Par acte en date du 02 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] située [Adresse 2] agissant en la personne de son syndic la SARL CITYA JAUDE IMMOBILIER, a assigné monsieur [S] [V] selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes :

condamner Monsieur [S] [V] à payer et porter au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6] représentée par son syndic au titre des charges de copropriété impayées la somme de 3 738,20 € sans préjudice de toute autre somme due, ces sommes représentant les charges arrêtées à la date du 18 novembre 2024,dire et juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le Syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et de droit de recouvrement ou d’encaissement resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant dont la somme de 960.00 € au titre de la constitution des dossiers (art 9.1 contrat de syndic),condamner Monsieur [S] [V] au règlement de la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens outre intérêts à compter des mises en demeure.Par courriel adressé au greffe le 21 janvier 2025, monsieur [V] a fait connaître son impossibilité de venir à l’audience et a indiqué être conscient d’être redevable des charges lui incombant.

Par acte en date du 25 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] située [Adresse 2] a dûment fait signifier à monsieur [V] de nouvelles conclusions aux termes desquelles il a actualisé le montant principal de sa créance selon décompte arrêté au 1er avril 2025 à la somme de 4526,54 euros. Il a également sollicité la somme de 1000 euros à titre de dommages intérêts, outre celle de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’acte de signification desdites conclusions a été transformé en procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile.

A l’audience du 1er avril 2025 à laquelle les débats se sont tenus, le Syndicat des copropriétaires a maintenu ses dernières demandes.

Le Syndicat des copropriétaires a été autorisé à communiquer en cours de délibéré son décompte actualisé au 1er avril 2025, lequel a été dûment signifié au défendeur par acte en date du 25 mars 2025 et dont il sera tenu compte.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande en paiement des charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées sur la période du 1er octobre 2023 au 1er avril 2025 pour un montant total de 4526,54 euros.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

un règlement de copropriété, un relevé de propriété un contrat de syndicles procès-verbaux des assemblées générales du 18 janvier 2022, 29 mars 2023 et 26 mars 2024les attestations de non-recoursles appels de fonds du 23 août 2023 au 28 août 2024une mise en demeure avec accusé de réception du 09 août 2024 réclamant un solde débiteur de 2197,25 eurosun commandement de payer la somme de 3105,02 euros en date du 11 octobre 2024un décompte actualisé au 1er avril 2025.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Il y a par ailleurs lieu de préciser qu’une demande doit être formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement desdits frais et que cette demande doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Le décompte précité fait apparaître :

45,60 euros de mise en demeure du 19 janvier 202433,60 euros de mise en demeure du 09 février 202445,60 euros de mise en demeure du 22 avril 202433,60 euros de mise en demeure du 14 mai 202445,60 euros de mise en demeure du 19 juillet 202433,60 euros de mise en demeure du 09 août 2024, 153,18 euros de frais de commandement de payer.

Soit la somme totale de 390,78 euros qu’il convient de déduire du montant principal dû au titre de l’arriéré de charges.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les honoraires d’avocat déboursés pour engager une procédure de recouvrement de charges impayées au Tribunal à l’encontre d’un copropriétaire débiteur ne figurent pas dans la liste des frais imputables au seul copropriétaire concerné (article 10-1, al. 2, loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Seuls les frais engagés par le syndicat se rapportant à des prestations amiables de recouvrement (mise en demeure, relance, prise d’hypothèque, honoraires particuliers du syndic…) le sont.

Les frais d’avocats demeurent donc à la charge du syndicat et sont calculés au prorata des quotes-parts de charges générales, dont celles du copropriétaire débiteur.

Les honoraires d’avocat peuvent néanmoins être en partie récupérés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à condition toutefois que la demande du syndicat soit accueillie.

Le décompte fourni comporte à deux reprises des frais contentieux d’un montant respectif de 480 euros soit un total de 960 euros.

Dès lors, la somme de 960 euros sera également déduite du montant dû au titre des charges impayées.

En conséquence, monsieur [S] [V] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1993,25 euros au titre des charges et appels de fonds impayés au 09 août 2024, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de celle-ci.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet au Syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré en application de l’article 14-1, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, auquel l’article 19-2 précité renvoie, prévoit par ailleurs le vote, chaque année, d’un budget prévisionnel. La provision due au titre de l’article 14-1, de même que les provisions non encore échues en application du même article, devenues exigibles en vertu de l’article 19-2, ne peuvent donc concerner le budget prévisionnel que d’une seule et même année, soit celle de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure et uniquement cet exercice.

Il résulte de ce qui précède qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

Le Syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mars 2024 qui fait état de l’approbation des comptes et travaux de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du budget prévisionnel pour l’exercice n+2 du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Toutefois, la mise en demeure notifiée à monsieur [V] datée du 09 août 2024 portait sur l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024.

Monsieur [V] ne peut donc être condamné au paiement de provisions non encore échues pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 qui n’était pas en cours et qui n’était pas visé par la mise en demeure.

Par conséquent, les demandes tendant au paiement des appels de fonds et de charges pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 seront rejetées.

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

De la même façon, les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais de recouvrement pour un montant de 390,78 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2025 comprenant :

45,60 euros de mise en demeure du 19 janvier 202433,60 euros de mise en demeure du 09 février 202445,60 euros de mise en demeure du 22 avril 202433,60 euros de mise en demeure du 14 mai 202445,60 euros de mise en demeure du 19 juillet 202433,60 euros de mise en demeure du 09 août 2024, 153,18 euros de frais de commandement de payer.

Par conséquent, monsieur [V] sera condamné à payer la somme de 390,78 euros correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte arrêté au 1er avril 2025.

3/ Sur la demande de dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1000,00 euros à titre de dommages-intérêts.

Il résulte de ce qui précède que la demande à ce titre n’est pas suffisamment justifiée dès lors que le syndicat ne rapporte pas la preuve cumulative de la mauvaise foi du défendeur et d’un préjudice spécifique indépendant du retard au paiement.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

4/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais engagés pour voir reconnaître ses droits.

Monsieur [V] sera en conséquence condamné à verser au demandeur la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [S] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] située [Adresse 2] agissant en la personne de son syndic la SARL CITYA JAUDE IMMOBILIER, la somme de MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-TREIZE EUROS ET VINGT-CINQ CENTIMES (1.993,25 €) au titre des charges et appels de fonds impayés au 09 août 2024, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de celle-ci,

CONDAMNE monsieur [S] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] située [Adresse 2] agissant en la personne de son syndic la SARL CITYA JAUDE IMMOBILIER, la somme de TROIS CENT QUATRE-VINGT-DIX EUROS ET SOIXANTE-DIX-HUIT CENTIMES (390,78 €) correspondant aux frais nécessaires exposés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte arrêté au 1er avril 2025,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE monsieur [S] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] située [Adresse 2] agissant en la personne de son syndic la SARL CITYA JAUDE IMMOBILIER, la somme de TROIS CENTS EUROS (300 €) en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [S] [V] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,