TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Véronique SAHAGUIAN, M^e Christine TURLIER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/09306 – N° Portalis 352J-W-B7I-C577O

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 04 juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [I] [G] veuve [T], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Véronique SAHAGUIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1424

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christine TURLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0083

S.C.I. NASSEEB, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christine TURLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0083

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier lors de l’audience et de Sirine BOUCHAOUI, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 avril 2025

Délibéré prorogé au 04 juillet 2025, initialement prévu au 18 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09306 – N° Portalis 352J-W-B7I-C577O

EXPOSE DU LITIGE

La SCI NASSEEB est propriétaire d’un logement situé [Adresse 4], esc B, 4ème étage (lot 12), d’une chambre située au [Adresse 4], 7ème étage, porte 37 (lot 100), des caves 34 et 34bis au sous-sol du même immeuble (lot 57) et d’un emplacement de parking n°214 (lot 114).

Par actes de commissaire de justice des 08/08/2024 et 26/09/2024, la SCI NASSEEB a adressé à [I] [G] veuve [T] une sommation interpellative, afin qu’elle justifie d’un titre d’occupation portant sur ces lieux.

Par actes de commissaire de justice des 18/09/2024 remis à étude, [I] [G] veuve [T] a fait assigner la SCI NASSEEB et [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins notamment de voir valider le contrat de prêt à usage du 27/07/2016 et ordonner l’expulsion de [F] [J] du logement situé au [Adresse 6] (lot 12).

L’affaire était appelée à l’audience du 07/11/2024 et faisait l’objet de deux renvois avec calendrier de procédure avant d’être examinée à l’audience du 09/04/2025.

[I] [G] veuve [T], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures soutenues oralement à l’audience et au visa de l’article 1875 du code civil, de voir :

— juger que le contrat de prêt à usage en date du 27/07/2016 à son profit a été légalement formé et s’impose à la SCI NASSEEB ;

— juger que [F] [J] occupe sans droit ni titre le bien situé au [Adresse 6] (lot 12) ;

— ordonner le départ de [F] [J] et de tout éventuel occupant de son chef du bien, dans le délai de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner au besoin l’expulsion de [H] [J] ainsi que celle de tout éventuel occupant de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— condamner [F] [J] à lui payer la somme de 500 euros par jour à titre d’indemnité d’occupation à compter du 8ème jour de la signification de la décision et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner [F] [J] à lui remettre les clés donnant accès au logement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— juger que la SCI NASSEEB devra garantir le paiement des sommes dues par [F] [J] ;

— juger que la SCI NASSEEB ne peut procéder à aucune location ou occupation, même partielle, du bien sis [Adresse 6] (lot 12), sous astreinte de 7000 euros par infraction constatée ;

— enjoindre à la SCI NASSEEB de communiquer les codes d’accès en ligne des syndics tant du bien sis [Adresse 6] (lot 12) que du bien sis [Adresse 1], dans le délai de 8 jours suivants la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 2000 euros par jour de retard ;

— condamner la SCI NASSEEB à payer la somme de 973,50 euros au titre des frais de serrurerie ;

— condamner la SCI NASSEEB à payer la somme de 30000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— condamner la SCI NASSEEB à payer la somme de 40000 euros au titre du préjudice moral ;

— débouter la SCA NASSEEB et [F] [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner la SCI NASSEEB à verser la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

Au soutien de ses prétentions, [I] [G] veuve [T] fait notamment valoir que la SCI NASSEEB, représentée par son gérant de l’époque [W] [T], a conclu le 27/07/2016 un contrat de prêt à usage à son bénéfice, portant sur le logement situé au [Adresse 4], esc B, 4ème étage (lot 12), la chambre située au [Adresse 5], porte 37 (lot 100), les caves 34 et 34bis au sous-sol du même immeuble (lot 57) et l’emplacement de parking n°214 (lot 114). Elle soutient que le contrat de prêt à usage prévoit expressément une durée expirant au décès du survivant des emprunteurs. Selon elle, ce contrat de prêt à usage n’est pas contraire à l’objet social de la SCI NASSEEB, les statuts autorisant par clause expresse le gérant à décider, sans qu’il ne soit nécessaire de solliciter l’accord des associés, de l’occupation des biens, ses modalités, même à titre gratuit. Elle ajoute que la mise à disposition à titre gratuit à un associé d’un bien appartenant à la SCI n’est pas expressément interdite dans les statuts. Selon elle, le fils d'[W] [T], [Y] [T], devenu gérant de la SCI NASSEB le 24/10/2020, ne pouvait ignorer l’existence de ce contrat de prêt à usage à titre gratuit, en ce qu’il était déjà associé majoritaire au jour de la conclusion du prêt, et qu’il a fait changer les serrures du logement pour pouvoir y accéder et y installer un locataire, [F] [J], le 01/09/2023, soit seulement 7 jours après le décès de son père [W] [T].

[I] [G] veuve [T] affirme être de bonne foi, et avoir toujours occupé le logement de manière habituelle et paisible. Elle assure que [Y] [T] n’y a jamais vécu. Elle déplore les manœuvres de la SCI NASSEEB pour s’introduire chez elle et changer les serrures, en fraude de ses droits, depuis plus d’un an et demi.

La SCI NASSEEB et [F] [J], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières écritures soutenues oralement et au visa des article 1875, 1876, 1101, 1353, 544 du code civil, L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de voir :

— débouter [I] [G] veuve [T] de l’ensemble de ses demandes ;

— juger que le contrat de prêt est inopposable à la SCI NASSEEB pour dépassement de son objet social ;

— juger que le contrat de prêt à usage est nul pour contrariété objective à l’intérêt social de la SCI NASSEEB ;

à titre accessoire : juger que la SCI NASSEEB est en droit de demander la résolution du contrat ;

— juger que [F] [J] est titré pour occuper le bien situé au [Adresse 6] (lot 12) et que les contrats de baux sont opposables à [I] [G] veuve [T] ;

— rejeter toute demande de départ de ce dernier, ou de tout éventuel occupant, dans un délai de 8 jours suivant la signification de la décision du juge de céans, et le cas échéant de son expulsion ;

— autoriser à la SCI NASSEEB à procéder à toute location ou occupation, même partielle, du bien situé au [Adresse 6] (lot 12), sous astreinte de 7000 euros par infraction constatée ;

— ordonner à [I] [G] veuve [T] de quitter le logement qu’elle occupe sans titre, dans un délai de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 5000 euros par jour de retard ;

— ordonner à [I] [G] veuve [T] de remettre les clés au gérant de la SCI NASSEB de l’appartement, dans un délai de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 5000 euros par jour de retard ;

— condamner [I] [G] à verser à [F] [J] la somme de 20000 euros à titre de préjudice moral ;

— condamner [I] [G] veuve [T] à verser à la SCI NASSEEB et [F] [J], chacun, la somme de 10000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens ;

— prononcer l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, la SCI NASSEEB et [F] [J] font valoir que le contrat de prêt à usage conclu par l’ancien gérant de la SCI NASSEEB est contraire à l’objet social. Ils ajoutent que les statuts ne mentionnent pas expressément dans l’objet social que le gérant peut disposer à titre gratuit d’un bien immobilier appartenant à la SCI NASSEEB, et par ailleurs constituant son siège social. Ils estiment que le prêt à usage est nul, et en tout état de cause inopposable à la SCI NASSEEB. Ils assurent que le nouveau gérant, [Y] [T], n’avait pas connaissance de l’existence du commodat lors du changement de gérance en octobre 2020.

Selon eux, [I] [G] veuve [T] n’occupe pas le bien à titre habituel depuis le début de la procédure de divorce avec [W] [T] en 2021, car l’ONC prévoit une indemnité d’occupation en contrepartie de l’occupation du bien immobilier par [I] [G] veuve [T] qu’elle ne souhaitait pas régler. Selon eux, [I] [G] veuve [T] est retournée dans le logement suite au décès d'[W] [T] le 23/08/2023 et la prise de connaissance de son testament. Ils estiment que la défenderesse est de mauvaise foi, en ce qu’elle dispose d’une autre adresse à [Localité 7].

Pour un plus ample exposé des moyens soulevées par les parties, il convient de se référer à leurs écritures en vertu de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18/06/2025, prorogé au 04/07/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du contrat de prêt à usage

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin par l’autorisation de l’expulsion dudit occupant.

Il est constant que [F] [J] occupe une partie de l’appartement litigieux, dont il n’est pas contesté dans le cadre de la présente instance qu’il appartient à SCI NASSEEB.

Le débat porte sur l’existence ou non d’un titre d’occupation au profit de [I] [G] veuve [T] et la validité de ce titre.

En application de l’article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. Aux termes de l’article 1888 du code civil, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée. Toutefois, quand la chose prêtée est d’un usage permanent, sans qu’aucun terme naturel soit prévisible, comme le prêt d’un appartement pour loger une personne, le contrat ne saurait être perpétuel. L’obligation pour le preneur de rendre la chose prêtée après s’en être servi est de l’essence du commodat. En l’absence de terme convenu ou prévisible, le prêteur est en droit d’obtenir la chose à tout moment, sauf à respecter un délai raisonnable (Cass. 1re civ., 3 févr. 2004, n° 01-00.004). Le prêt à usage ne se présume pas et il appartient à celui qui s’en prévaut d’en rapporter la preuve. Celui qui se prévaut de l’existence d’un prêt à usage doit établir en premier lieu la remise de la chose à l’emprunteur et en second lieu la volonté commune des parties de s’engager dans un prêt à usage.

Aux termes de l’article 1132 du code civil, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Aucune règle n’interdit à une SCI de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite de ses associés.

Toutefois, si les statuts de la SCI n’indiquent pas dans l’objet social la faculté d’une mise à disposition gratuite au profit des associés, celle-ci doit être autorisée en assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts.

En l’espèce, la SCI NASSEEB a pour objet l’acquisition, la construction, la détention, la propriété, l’administration et la gestion, par tous moyens directs ou indirects, de tous droits et biens immobiliers et de façon générale toutes opérations mobilières, immobilières, financières susceptibles de faciliter la réalisation de l’objet.

L’objet social ne précise pas expressément que les biens de la SCI NASSEEB pourront être mis gratuitement à la disposition des associés, de sorte qu’une décision des associés aux conditions de majorité requise par les statuts pour modifier l’objet social était nécessaire.

Or, le contrat de prêt à usage conclu le 27/07/2016 prévoit la mise à disposition à titre gratuit du bien immobilier litigieux au bénéfice d'[W] [T], gérant et associé minoritaire de la SCI NASSEEB, et de [I] [G] veuve [T], son épouse.

[I] [G] veuve [T] fait valoir l’existence d’une clause expresse dans les statuts du 02/11/2015 autorisant le gérant à décider, sans l’accord des associés, de l’occupation des biens, les modalités, même à titre gratuit (page 9 des statuts, pièce 1 de la demanderesse).

Toutefois, et comme le soulève les défendeurs, cette clause n’est pas inscrite dans le paragraphe « OBJET » des statuts (page 2) mais dans le paragraphe « POUVOIRS DE LA GERANCE » de sorte qu’il ne peut en être déduit qu’une mise à disposition à titre gratuit à un associé d’un bien immobilier appartenant à la SCI est autorisée et entre dans l’objet social.

[I] [G] veuve [T] ne justifie pas d’un vote en assemblée générale des associés de la SCI NASSEEB ayant autorisé la mise à disposition à titre gratuit d’un bien immobilier au bénéfice d’un des associés.

A titre de sanction du défaut de validité de cet acte, la SCI NASSEEB demande que l’acte soit déclaré nul ou inopposable.

La nullité est la sanction de l’invalidité d’un acte juridique de sorte que celui-ci est réputé n’avoir jamais existé, alors que l’inopposabilité laisse subsister le contrat mais prive celui-ci d’effet juridique à l’égard des tiers, personnes non signataires .

Le contrat ayant été signé par la SCI NASSEEB et [I] [G] veuve [T], qui ne sont dès lors pas tiers mais parties au contrat, il convient de faire droit à la demande de nullité du prêt à usage.

Par conséquent, le contrat de prêt à usage conclu le 27/07/2016 entre la SCI NASSEEB, d’une part, et [W] [T] (décédé le 23/08/2023) et [I] [G] veuve [T], d’autre part, sera déclaré nul.

Dès lors, [I] [G] veuve [T] est occupante sans droit ni titre du bien sis [Adresse 4]. Il y a lieu d’ordonner la libération effective des lieux par [I] [G] veuve [T] dans les 2 mois suivant la signification de la présente décision, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé ce délai de deux mois, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il convient de rappeler que la libération des lieux correspond à la restitution du bien et la remise des clefs à la SCI NASSEEB.

Compte tenu du prononcé de la nullité du contrat de prêt à usage, à effet rétroactif, les demandes de [I] [G] veuve [T] au titre de la remise des clefs et codes d’accès, de l’expulsion de [F] [J], de l’injonction à ne pas louer le bien, de l’indemnisation du préjudice de jouissance et des frais de serrurier seront rejetées car sans objet.

Sur les demandes indemnitaires au titre du préjudice moral

Sur la demande indemnitaire de [I] [G] veuve [T]

[I] [G] veuve [T] sollicite la condamnation de la SCI NASSEEB à lui payer la somme de 40000 euros, en raison de l’impossibilité d’accéder au bien immobilier à compter d’octobre 2023 suite au changement de serrure frauduleux effectué par [Y] [T], gérant de la SCI NASSEB, et l’installation d’un locataire dans une partie du logement, [F] [J].

La SCI NASSEEB conteste cette demande, affirmant que [Y] [T] n’avait pas connaissance de l’existence d’un prêt à usage et de l’occupation du bien par [I] [G] veuve [T]. Elle estime que la demanderesse a manqué à de nombreuses obligations dans l’occupation du bien et est de mauvaise foi.

En l’espèce, s’il résulte de la présente décision que le contrat de prêt à usage est nul, la SCI NASSEEB n’a pas sollicité l’annulation de ce prêt avant la procédure judiciaire initiée par [I] [G] veuve [T] en septembre 2024. Dès lors, quand [I] [G] veuve [T] a fait valoir l’existence de ce prêt à usage en octobre 2023, il appartenait à la SCI NASSEB de procéder par voie judiciaire et non de faire changer les serrures et installer puis maintenir dans le logement un locataire, à savoir [F] [J].

Aussi, il résulte des procès-verbaux de constat des 05/02/2024 et 08/02/2024 que [I] [G] veuve [T] disposait de l’ensemble des badges d’accès de l’immeuble et de biens et accessoires dans le logement, de sorte qu’elle justifie de la réalité de sa présence dans les lieux. S’il ne ressort pas des pièces que le logement constituait sa résidence principale, il est néanmoins non contestable qu’elle occupait le logement de manière occasionnelle et pensait disposer d’un droit d’occupation de bonne foi.

En maintenant un locataire dans une partie du logement, et en procédant au changement de serrure de manière unilatérale, sans initier une procédure judiciaire afin de faire valoir ses droits, la SCI NASSEEB a nécessairement causé un préjudice moral à [I] [G] veuve [T], qui n’avait plus accès à un logement qu’elle pensait de bonne foi pouvoir occuper.

Par conséquent, il y a lieu d’indemniser [I] [G] veuve [T] à hauteur de 3000 euros au titre de son préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire de [F] [J]

[F] [J] sollicite une indemnisation à hauteur de 20000 euros en réparation du préjudice causé par la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, [F] [J] n’explique pas le dommage causé par la délivrance de l’assignation. Par ailleurs, il résulte de l’analyse des pièces que [I] [G] veuve [T] pensait pouvoir occuper le bien immobilier de bonne foi, et il ne peut dès lors lui être reproché le recours à une procédure judiciaire pour faire valoir ses prétentions. Il ne ressort pas des éléments cités dans les écritures des défendeurs et des pièces produites que [I] [G] veuve [T] ait agi de manière abusive dans le cadre de la présente procédure judiciaire.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’autorisation de pouvoir faire occuper le bien

La demande reconventionnelle à ce titre ne constitue pas une prétention fondée en droit, et correspond à un comportement hypothétique de la partie adverse. Il n’a dès lors pas lieu d’y faire droit, la SCI NASSEEB disposant déjà de voies de recours pour protéger son droit de propriété à l’avenir.

Sur les demandes accessoires

[I] [G] veuve [T], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

[I] [G] veuve [T] sera condamnée à verser à la SCI NASSEEB la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera aussi rappelé que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter, compte tenu de la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité du contrat de prêt à usage conclu le 27/07/2016 entre la SCI NASSEEB, d’une part, et [W] [T] (décédé le 23/08/2023) et [I] [G] veuve [T], d’autre part ;

CONSTATE que [I] [G] veuve [T] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 6] (lot 12) appartenant à SCI NASSEEB ;

ORDONNE en conséquence à [I] [G] veuve [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé le délai accordé ;

DIT que l’astreinte courra pendant un délai de 3 mois, et qu’il devra être statué sur le sort de cette astreinte à l’issue de ce délai ;

SE RESERVE la compétence pour statuer sur cette astreinte ;

CONDAMNE la SCI NASSEEB à verser à [I] [G] veuve [T] la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE [I] [G] veuve [T] à payer à la SCI NASSEEB la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes les autres demandes ;

CONDAMNE [I] [G] veuve [T] aux entiers dépens de la présente instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection