CG/MLP

Ordonnance N°

du 28 OCTOBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00452 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KC4P

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE INTENDANCE D’AUVERGNE

c/

S.A.S.U. RACHAT-SUCCESSION.COM

la SELARL JURIDOME

la SELARL LX [Localité 16]-CLERMONT

l’AARPI FONDATIO

GROSSES le

— la SELARL JURIDOME

— la SELARL LX [Localité 16]-CLERMONT

Copies électroniques :

— la SELARL JURIDOME

— la SELARL LX [Localité 16]-CLERMONT

Copies :

— Expert

— Régie

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le VINGT HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— [Localité 14] DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE INTENDANCE D’AUVERGNE sise [Adresse 4], agissant en la personne de son syndic l’Agence CITYA GPS BARTHELEMY

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par la SELARL JURIDOME, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

— La S.A.S.U. RACHAT-SUCCESSION.COM, représentée par M. [L] [K]

[Adresse 7]

[Localité 2]

ayant pour conseils l’AARPI FONDATIO, avocats au barreau de PARIS, plaidant et la SELARL LX RIOM-CLERMONT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, postulant

Après débats à l’audience publique du 30 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

En 2018, la société RACHAT-SUCCESSION.COM a fait l’acquisition de l’Hôtel particulier de Milanges, situé [Adresse 18] à [Adresse 15] [Localité 1].

Elle a fait réaliser des travaux de rénovation sur l’immeuble qu’elle a divisé en lots, afin de proposer à la vente huit appartements.

Le syndic de la résidence expose avoir reçu différentes plaintes des nouveaux copropriétaires acquéreurs.

Ceux-ci ont en effet déploré un défaut de qualité des travaux de rénovation, l’absence de réalisation ou d’achèvement de certains travaux et de dégâts occasionnés aux lots privatifs par des travaux mal réalisés, notamment la présence d’infiltrations.

Des échanges ont suivi entre la société RACHAT-SUCCESSION.COM et le syndic de l’immeuble.

En dépit des démarches entreprises, aucune solution amiable n’a été trouvée entre les parties.

Par acte en date du 23 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] sise [Adresse 5], agissant en la personne de son syndic l’Agence CITYA GPS BARTHELEMY, a assigné en référé la S.A.S.U. RACHAT-SUCCESSION.COM, représentée par M. [L] [K], afin d’obtenir, en application de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2025 puis elle a été renvoyée à la demande des parties jusqu’à celle du 30 septembre 2025 à laquelle les débats se sont tenus.

Par des conclusions en défense, la société RACHAT-SUCCESSION.COM a sollicité de voir :

in limine litis, sur la nullité de l’assignationrecevoir la société RACHAT-SUCCESSION.COM en ses demandes, fins et prétentions, prononcer la nullité de l’assignation du 23 mai 2025, à titre subsidiaire, sur l’irrecevabilité des demandes du SDC pour défaut d’intérêt à agir, déclarer le [Adresse 19], représenté par son syndic, irrecevable en ses demandes, prononcer l’extinction de l’instance et le dessaisissement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, à titre infiniment subsidiaire, donner acte à la société RACHAT-SUCCESSION.COM de ses protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise judiciaire formulée par le [Adresse 19], représenté par son syndic, dire et juger qu’aucune somme, aucuns honoraires, aucuns coûts ni aucuns frais relatifs à cette expertise ne saurait être mis à la charge de la société RACHAT-SUCCESSION.COM, laisser les dépens à la charge de la demanderesse, en tout état de cause, condamner le [Adresse 19], représenté par son syndic, à payer à la société RACHAT-SUCCESSION.COM la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner le [Adresse 19], représenté par son syndic, aux entiers dépens. La société RACHAT-SUCCESSION.COM a précisé oralement à l’audience qu’elle abandonnait sa prétention tendant à voir constater l’irrecevabilité des demandes pour défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires. Elle a néanmoins indiqué maintenir l’exception soulevée, tirée de la nullité de l’assignation pour défaut d’habilitation du syndic d’ester en justice.

Au dernier état de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence INTENDANCE D’AUVERGNE a maintenu ses demandes initiales et a conclu au débouté de la société RACHAT-SUCCESSION.COM de l’ensemble de ses demandes principales et subsidiaires.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur l’exception de nullité de l’assignation

La société RACHAT-SUCCESSION.COM excipe de la nullité de l’assignation aux motifs que la qualité de syndic de la société CITYA GPS BARTHELEMY n’est pas démontrée et que le demandeur ne justifie pas d’une autorisation de l’assemblée générale pour l’assigner en référé aux fins d’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

L’article 55 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites ».

L’article 117 du code de procédure civile prévoit par ailleurs que constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice.

En application des textes précités, seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

D’une part, la société RACHAT-SUCCESSION.COM n’est pas un copropriétaire de l’immeuble de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’une telle absence d’autorisation.

Par ailleurs, une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires de la résidence INTENDANCE D’AUVERGNE produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 décembre 2024 portant adoption à la majorité des voix de la résolution n°13 tendant notamment à « autoriser le syndicat des copropriétaires à ester et assigner la SAS RACHAT-SUCCESION.COM devant le tribunal judiciaire statuant en référé puis au fond […] ».

Enfin, il ressort des pièces versées au dossier qu’un contrat de syndic a été régularisé le 18 décembre 2024 entre le syndicat des copropriétaires et la société CITYA GPS BARTHELEMY pour une durée de 36 mois.

Dans ces conditions, il est établi que la société CITYA GPS BARTHELEMY est habilitée à représenter le syndicat des copropriétaires de la résidence INTENDANCE D’AUVERGNE pour engager la présente instance.

Par conséquent, l’exception de nullité sera rejetée.

2/ Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

plaquette commerciale [Adresse 12] à [Localité 16]un compte rendu de recherche de fuite du 23/05/2018 un procès-verbal de constat établi par Maître [E] le 04/04/2025des photographies appartement Mme [V] des photographies appartement Monsieur [G] l’espèce, il est constant que la société RACHAT-SUCCESSION.COM a fait réaliser d’importants travaux de rénovation de la charpente, de la couverture, des menuiseries, de la plomberie, du chauffage, des caves et communs et de maçonnerie de l’immeuble pour un montant total de 95 642,21 euros.

Il est également constant qu’elle a cédé huit appartements de l’immeuble et qu’elle a notamment pu indiquer dans la plaquette de présentation et de commercialisation du bien :

« […] Les toitures et les charpentes sont en bon état, tuiles rondes. Bonne isolation, robinets radiateurs avec thermostat.

Façade sur rue nettoyée il y a moins de cinq ans, murs sur cour repeints en même temps selon prescription Architecte des Bâtiments de France »

Or, l’examen des faits et des pièces produites permet de mettre en évidence l’existence de désordres affectant l’immeuble. En effet, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 04 avril 2025 :

« La cour intérieure n’a apparemment fait l’objet d’aucun travail de rénovation pour ce qui concerne les peintures de façade, tant leur aspect est vétuste et délabré ;

La peinture des façades est ancienne et la peinture est largement dégradée, effritée ;

L’enduit mural mis à jour sous la peinture s’écroule à différents endroits ;

L’enduit est soufflé et il existe des fissures ;

Le dallage en pierres de [Localité 20] du sol est brut, irrégulier, vallonné, non nettoyé et moussu ;

ESCALIER INTERIEUR :

Il existe des dégradations murales dans la montée d’escalier dont une plus importante contre le mur Nord du premier palier et une autre contre le mur Nord du troisième palier en dessus d’un coffre-fort disposé en angle ;

Les marches en pierres sont salies par de l’enduit ;

Les tomettes situées devant les placards électriques sont largement tachées ;

Une gaine électrique de couleur noire traverse les deux paliers en plafond depuis les placards aux compteurs. Ce gainage est grossier et pas du tout assorti avec la cage d’escalier en pierre ;

CHEMINEES EN COUVERTURE :

Les trois cheminées visibles sont largement dégradées et n’ont visiblement pas fait l’objet d’une quelconque rénovation ;

L’enduit ciment est vétuste, décollé et partiellement tombé à différents endroits ;

Au sein d’un appartement, il existe des infiltrations d’eau en plafond à priori en provenance de la couverture de l’immeuble.

Dans le couloir de desserte du rez-de-chaussée :

Il existe un coffrage grossier en bois contre le mur Sud ;

Le coffrage est griffonné avec des fautes d’orthographe sur ses différentes faces « ne pas jetter merci » ;

Une baguette de finition est pendante ».

En outre, le compte rendu de la recherche de fuite réalisée le 23 mai 2018 révèle une anomalie lors de la mise en eau de la toiture correspondant à une fuite de la gouttière entraînant des écoulements dans la façade et lors de la mise en eau des évacuations des eaux de pluie, une anomalie correspondant à des infiltrations visibles dans le placard d’une chambre.

En conséquence, l’examen des faits et des pièces produites amène à considérer que le syndicat des copropriétaires de la résidence INTENDANCE D’AUVERGNE justifie d’un motif légitime pour voir ordonner une expertise judiciaire, à ses frais avancés, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

3/ Sur les frais

Aucune considération tirée de l’équité n’appelle à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.

Les dépens de l’instance seront supportés par le syndicat des copropriétaires de la résidence INTENDANCE D’AUVERGNE, demandeur.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’exception de nullité,

ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [U] [P]

— expert près la Cour d’appel de [Localité 16] -

Demeurant [Adresse 6]

[Localité 8]

OU, A DEFAUT,

Monsieur [Z] [C]

— expert près la Cour d’appel de [Localité 16] -

Demeurant [Adresse 10]

[Localité 2]

Avec mission, en se conformant aux règles du code de procédure civile, de :

1°) Se rendre sur les lieux situés Hôtel particulier de Milanges, situé [Adresse 18] à [Localité 17], en présence des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués, pour y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués dans l’assignation, et se munir des outils, échelles, ou tous autres équipements permettant de réaliser les investigations nécessaires dès la première réunion sur site ;

2°) Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, entendre tous sachants et effectuer d’initiative toutes diligences ou vérifications lui paraissant nécessaires à la solution du litige ;

3°) Etablir un historique succinct des éléments du litige en dressant l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige, notamment les polices d’assurances souscrites, et en recherchant les dates de déclaration d’ouverture du chantier, d’achèvement des travaux et de réception de l’ouvrage ;

4°) Indiquer avec précision, pour les travaux litigieux visés dans l’assignation, qui était chargé de les concevoir, de les réaliser, d’exercer le contrôle de leur exécution ou leur coordination ;

5°) S’il y a lieu, inviter les parties dès le début des opérations d’expertise à appeler en la cause les entreprises dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée ;

6°) Dire si des travaux ayant pour but de camoufler ou masquer des désordres ont été entrepris préalablement à la vente ;

7°) Vérifier l’existence des désordres, malfaçons, non-façons ou non conformités allégués, notamment tels que listés dans le procès-verbal de constat établi par Maître [E] le 04 avril 2025, et les décrire ;

8°) Le cas échéant, fournir toutes indications utiles permettant de fixer judiciairement la date d’ouverture de chantier et la date de réception de l’ouvrage ;

9°) Pour chacun des désordres, préciser :

— leur date d’apparition, et s’ils étaient apparents ou non au moment des visites du bien, à la date du compromis, de la réception de l’ouvrage ou de la prise de possession ;

— si les désordres allégués étaient visibles et décelables par un non-professionnel de la construction ;

— si les désordres étaient connus ou auraient dû être connus par le vendeur ;

— s’ils ont fait l’objet de réserves et/ou de reprises, et dans l’affirmative à quelle date, en indiquant si les travaux de reprise sont satisfaisants ;

— plus précisément en matière de construction, s’ils sont apparus dans l’année qui a suivi la réception des travaux et s’ils ont été dénoncés dans l’année de parfait achèvement ;

— leurs conséquences quant à la solidité, et/ou l’habitabilité, et/ou l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— si les travaux réalisés présentent un risque de dangerosité pour les personnes et/ou un risque d’effondrement ;

10°) Rechercher les causes et les origines des désordres, malfaçons ou non façons, sans omettre de préciser si les travaux litigieux ont été conduits conformément aux documents contractuels, aux règles de l’art habituelles et communément admises en la matière par les professionnels de la branche concernée ou à la réglementation technique spécifique en matière de DTU et si ces désordres proviennent d’erreurs de conception, de vices de construction, de vices des matériaux ou de malfaçons dans leur mise en œuvre ou s’ils présentent toutes les caractéristiques de vices cachés ;

11°) Décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non façons constatés, en évaluer le coût, la durée et les contraintes pouvant en résulter pour les occupants, au besoin en s’appuyant sur des devis fournis par les parties et en expliquant précisément les solutions possibles ;

12°) Préconiser en cas d’urgence et de péril imminent pour la sécurité des personnes ou la pérennité des biens toutes mesures et travaux conservatoires lui paraissant utiles, en diffusant dès lors une note sans attendre la formalisation du pré-rapport ou du rapport d’expertise ;

13°) Prescrire si besoin un relogement durant lesdits travaux dans des conditions similaires ;

14°) Donner tous éléments techniques et de fait permettant au tribunal :

— de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, en proposant en cas de concours de responsabilité entre plusieurs intervenants à la construction des pourcentages de responsabilité ;

— d’apprécier les préjudices de toutes natures éventuellement subis, notamment les préjudices financier et moral, ainsi que les troubles de jouissance, et en proposer une évaluation chiffrée ;

15°) S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après le dépôt de son pré-rapport et, le cas échéant, compléter ses investigations ;

16°) Proposer, sur la base de ses conclusions et le cas échéant, un compte entre les parties ;

17°) Plus généralement, donner tous éléments pouvant apparaître utiles à la solution du litige.

DIT que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement les parties, le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport,

DIT que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement,

DIT que l’expert commis pourra sur simple présentation de la présente ordonnance requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire,

DIT que l’expert commis, saisi par le greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives,

DIT que le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] sise [Adresse 5], agissant en la personne de son syndic l’Agence CITYA GPS BARTHELEMY, fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner au greffe une provision de CINQ MILLE EUROS (5.000,00 €) TTC avant le 31 décembre 2025,

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DIT que l’expert devra commencer ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DIT que lors de la première réunion d’expertise laquelle devra se dérouler dans un délai de deux mois à compter de l’avis donné par le greffe de la consignation de la provision, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations, et proposer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, de ses frais et débours, ainsi que la date de dépôt du rapport avant d’adresser ces informations au juge chargé du contrôle de l’expertise, à l’appui d’une demande d’ordonnance complémentaire fixant le montant de la provision complémentaire ainsi que le délai prévu pour le dépôt du rapport,

DIT que l’expert commis devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un pré-rapport contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date de dépôt du rapport d’expertise, en invitant les parties à présenter leurs observations,

DIT qu’après avoir répondu de façon appropriée aux éventuelles observations formulées par les parties, l’expert commis devra déposer au greffe un rapport définitif de ses opérations avant le 1er août 2026, date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge sur demande de l’expert,

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et statuer sur tous incidents,

DIT n’y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes,

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [13] sise [Adresse 5], agissant en la personne de son syndic l’Agence CITYA GPS BARTHELEMY, demandeur,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,