CG/MLP

Jugement N°

du 24 JUIN 2025

Chambre 6

N° RG 24/01160 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-J3HV

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE SAINT [F]

c/

[J] [M]

la SELARL JURIDOME

M^e Catherine RAYNAUD

Copies électroniques :

— M^e Catherine RAYNAUD

— la SELARL JURIDOME

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT

rendu le VINGT QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— [Localité 10] DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE SAINT [F] sise [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice Mme [F] [X]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par la SELARL JURIDOME, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEUR

— Monsieur [J] [M]

[Adresse 3]

Enseigne PIZZA TINO

[Localité 7]

ayant pour conseil M^e Catherine RAYNAUD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 27 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [M] est propriétaire des lots 2, 3, et 4 au sein de la résidence Saint-[F] située [Adresse 6] (63).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par monsieur [M] aux échéances convenues, ce malgré la mise en demeure adressée.

Par acte en date du 28 décembre 2024, le syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE SAINT [F], agissant poursuites et diligences de son syndic, madame [F] [X], a assigné monsieur [J] [M] selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes :

constater l’exigibilité des charges dues au titre des exercices précédents et de l’exercice en cours au jour du jugement par l’effet de la mise en demeure restée infructueuse passé le délai de 30 jours,condamner Monsieur [J] [M] à payer et porter au [Adresse 12] la somme de 10.369,18 €, outre intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure restée infructueuse, le condamner également au règlement des charges courantes au litre de l’exercice en cours au jour du jugement à intervenir,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner Monsieur [J] [M] à payer et porter la somme de 1.800 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC,le condamner aux entiers dépens d’instance.L’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2025 puis elle a été renvoyée à celle du 04 février 2025, du 04 mars 2025, du 1er avril 2025, du 29 avril 2025 et du 27 mai 2025 à laquelle les débats se sont tenus.

Par des conclusions en défense, monsieur [J] [M] a sollicité de voir :

in limine litis,constater l’irrecevabilité de l’assignation pour défaut de qualité du défendeur,constater la prescription de l’action au moins sur la somme de 6462,85 €,constater l’irrégularité de la procédure en ce que la mise en demeure prétendue n’est pas régulière,en conséquence, dire les demandes présentées par le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] irrecevables,au fond subsidiairement, débouter le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] de toutes ses demandes, fins et conclusions mal fondées,très subsidiairement, que le 1er juin 2023, le compte de Monsieur [M] présente un solde débiteur de régularisation de 314,09 €, qu’en conséquence, sous réserve de recevabilité, c’est cette somme qui pourrait lui être réclamée outre les 234 € correspondants à l’année 2024 en deniers ou quittances,dire recevable et bien fondée la demande reconventionnelle de Monsieur [M] au titre des dommages et intérêts,condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] à lui porter et payer une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] à lui porter et payer une somme de 1800 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.Au dernier état de ses prétentions, le syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE SAINT [F] a maintenu ses demandes initiales et conclu au débouté de monsieur [J] [M] de l’intégralité de ses demandes.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception de nullité

Monsieur [M] considère que la mise en demeure du 28 août 2023 adressée par le syndicat des copropriétaires est sans valeur puisque seule la preuve de dépôt est fournie et non l’accusé de réception de ladite lettre qu’il se souvient ne jamais avoir reçu. Il en déduit que la procédure est irrégulière.

Cependant, la preuve du dépôt est produite et l’adresse indiquée correspond l’adresse indiquée par monsieur [M] lui-même dans ses écritures, adresse confirmée par le commissaire de Justice, étant observé que monsieur [M] ne justifie pas d’un grief sérieux.

En conséquence, le moyen tiré de l’irrégularité de la procédure sera écarté.

Sur les fins de non-recevoir

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur le défaut de qualité

L’article 31 du même code dispose que : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

L’article 32 du même code poursuivant que « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

Monsieur [M] excipe de l’irrecevabilité de l’assignation pour défaut de qualité du défendeur au motif que l’assignation lui a été délivrée en sa qualité de commerçant exerçant sous l’enseigne Pizza Tino au [Adresse 1] qui est son adresse professionnelle et non à sa personne physique à son domicile personnel qui est [Adresse 2] à [Localité 9].

Pour autant, si monsieur [M] a effectivement été assigné à l’adresse susmentionnée portant le nom de l’enseigne Pizza Tino, il n’en demeure pas moins qu’il a été assigné en qualité de personne physique et non en sa qualité de commerçant.

La présence du nom de l’enseigne n’est au surplus pas de nature à causer un quelconque grief à son destinataire qui justifierait l’irrecevabilité de l’assignation étant donné qu’il n’en résulte aucune erreur sur sa personne.

Dans ces conditions, la preuve du défaut de qualité n’est pas rapportée et la fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur la prescription

Monsieur [M] sollicite de voir constater la prescription de l’action au moins sur la somme de 6462,85 euros.

Le syndicat des copropriétaires indique s’en remettre à droit sur la prescription soulevée et souligne que le début de la procédure peut être daté à la date de réception de la mise en demeure de 2023, qui constitue selon lui la première étape de la saisine dans le cadre de la procédure à bref délai. Dans ce cadre, le demandeur considère que le calcul opéré par monsieur [M] est erroné, les sommes réclamées pouvant l’être jusqu’au 28 août 2018.

L’article 2224 du Code civil dispose que : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer »

La loi ELAN (loi portant sur l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), entrée en vigueur le 23 novembre 2018, a réduit le délai de prescription applicable aux actions en recouvrement de charges de copropriété.

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les dispositions de l’article 2224 du Code civil sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’articulation entre le texte antérieur et le texte postérieur est régie par l’article 2222 alinéa 2 du Code civil : « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

Le point de départ du délai quinquennal à prendre en compte est la date de délivrance de l’assignation signifiée au copropriétaire défaillant par le syndicat des copropriétaires créancier. Une simple mise en demeure n’interrompt pas le délai de prescription de l’action en recouvrement des charges de copropriété.

Lorsque l’action en recouvrement est initiée après le 23 novembre 2023, soit dans les 5 ans suivant l’entrée en vigueur de la loi ELAN, celle-ci est limitée au recouvrement des charges impayées durant les 5 dernières années.

En l’espèce, l’assignation a été signifiée à monsieur [M] le 28 décembre 2024. Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ne peut valablement solliciter le paiement des charges de copropriété antérieures au 28 décembre 2019.

Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable comme prescrite toute action en recouvrement du syndicat des copropriétaires pour des sommes antérieures au 28 décembre 2019.

A cet égard, il convient d’observer que le décompte produit par le syndicat des copropriétaires (pièce 10) qui présente un solde débiteur de 9343,40 euros au 28 août 2023 ne permet pas de vérifier de manière précise la date des sommes réclamées au titre des charges.

En effet, le décompte produit comporte une ligne « report à nouveau fin 2022 » sans qu’il soit possible de dire si cette somme comprend ou non des sommes antérieures au 28 décembre 2019 pour lesquelles la prescription a été retenue ci-avant.

Si l’on se reporte à la mise en demeure adressée le 17 octobre 2022 à monsieur [M] pour la somme de 8310,63 euros, celle-ci comporte également une ligne « report à nouveau fin 2021 ».

De même, l’extrait de compte de l’année 2021 comporte un « report à nouveau fin 2020 » et l’extrait de compte fourni pour l’année 2020 reporte un solde de charges au 31 décembre 2019 pour la somme de 309,28 euros.

En considération de ces éléments, il convient d’ordonner la réouverture des débats afin d’inviter le demandeur à produire un décompte précis et détaillé, purgé des sommes antérieures au 28 décembre 2019 et ce, au contradictoire de monsieur [M] qui pourra également formuler ses observations sur ce point.

Les autres demandes ainsi que les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond et en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la procédure régulière,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité du défendeur,

DÉCLARE irrecevable comme prescrite toute action en recouvrement du syndicat des copropriétaires exercée à l’encontre de monsieur [M] pour des sommes antérieures au 28 décembre 2019,

AVANT plus amplement dire droit

ORDONNE LA RÉOUVERTURE DES DÉBATS,

INVITE le demandeur à produire un décompte précis et détaillé, purgé des sommes antérieures au 28 décembre 2019 et ce, au contradictoire de monsieur [M], lequel pourra également formuler ses observations sur ce point,

RENVOIE l’affaire à l’audience du mardi 26 août 2025 à 10 h 30 en salle A du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand,

DIT que la notification de la présente décision par greffe vaudra convocation à l’audience,

RÉSERVE toutes les autres demandes, ainsi que les dépens.

La Greffière, La Présidente,