TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Laurence LECLERCQ DEZAMIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Jason BENIZRI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02966 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NNE

N° MINUTE : 13

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [C] [N], demeurant [Adresse 2] (BELGIQUE)

représenté par M^e Jason BENIZRI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1543

Madame [X] [R] épouse [N], demeurant [Adresse 2] (BELGIQUE)

représentée par M^e Jason BENIZRI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1543

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [S], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0551

Madame [V] [B], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0551

Madame [F] [U], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0551

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

Décision du 26 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02966 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NNE

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 juin 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 17 juillet 2015, Monsieur [C] [N] et Madame [X] [N] ont donné à bail à Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], Madame [V] [B] et Monsieur [K] [S], une maison à usage d’habitation sis [Adresse 4], bail conclu pour trois ans, venant à expiration le 16 juillet 2018, lequel s’est alors tacitement reconduit pour venir à expiration le 16 juillet 2024.

Au dernier état des relations contractuelles, le loyer s’établissait à la somme de 3896,18 euros, outre 30 euros de provisions sur charges, soit un total de 3926,18 euros.

Monsieur [C] [N] et Madame [X] [N] soutiennent que par acte d’huissier du 16 janvier 2024, ils ont fait signifier aux locataires, un congé pour vendre, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils précisent que ledit congé comportait une offre de vente des locaux objets du bail pendant les deux premiers mois du préavis, au prix de 1800000 euros, et indiquait les conditions de la vente projetée.

La date d’effet du congé était fixée au 16 juillet 2024 à minuit.

Ils ajoutent que bien que courant mars 2024, Monsieur [Y] [S] a déclaré souhaiter acquérir le bien, il n’a jamais concrétisé cette démarche et les locataires n’ont jamais donné suite à l’offre de vente figurant dans le congé pour vendre.

Ils précisent que par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, une convocation par courrier recommandé a été adressée à chacun des locataires pour établir l’état des lieux en date du 17 juillet 2024, et que le jour prévu, le commissaire de justice s’est rendu sur place pour établir l’état de lieux, en vain, la porte étant restée close.

Ils soutiennent que les locataires avaient projeté de bloquer la vente avant même que le congé leur soit délivré, en refusant toute demande de visite du bien depuis plus de 18 mois, malgré une mise en demeure du Conseil des demandeurs en juin 2023et un courriel officiel adressé à leur Avocat en septembre 2023.

Par assignation du 7 mars 2025, Monsieur [C] [N] et Madame [X] [N] ont fait citer Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], Madame [V] [B] et Monsieur [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de voir :

— valider le congé pour vendre délivré le 16 janvier 2024 pour le 16 juillet 2024 ;

En conséquence,

— prononcer l’expulsion de Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], Madame [V] [B] et Monsieur [K] [S] et de tous les occupants de leur chef des lieux avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, d’un commissaire de justice commis à l’effet de constat et estimation des réparations locatives, assisté le cas échéant par un technicien, outre séquestration des meubles, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, jusqu’à parfaite libération des lieux

— condamner Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], Madame [V] [B] et Monsieur [K] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation de 3926,18 euros par mois, provision sur charges incluse, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], Madame [V] [B] et Monsieur [K] [S] au paiement d’une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens,

A l’audience du 29 avril 2024, Monsieur [C] [N] et Madame [X] [N] représentés par leur Conseil, maintient l’ensemble de leurs prétentions dans les termes de l’assignation. Ils précisent que Monsieur [K] [S] est décédé le 15 mars 2025, quil doit être mis hors de cause, et observent qu’il reste deux occupants sur quatre dans les lieux.

Ils s’opposent aux délais pour quitter les lieux. Ils soutiennent que les travaux ont été correctement effectués et soulèvent la prescription des demandes adverses formulées au titre de factures de 2018.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que le congé a été délivré conformément aux prescriptions légales, que Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], Madame [V] [B] sont désormais sans droit ni titre et qu’ils sont tenus au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération de lieux.

Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], Madame [V] [B] (et Monsieur [K] [S] décédé le 15 mars 2025), représentés par leur Conseil, demandent aux termes de leurs conclusions et ou le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

prononcer la mise hors de cause de feu [K] [S] ;

— à titre principal,

retenir qu’ils s’en rapportent à justice, au sens entendu par la Cour de Cassation, quant à la validité des congés-ventes qui leur ont été délivrés,

en tirer toutes conséquences que de droit, notamment en termes de rejet des prétentions adverses,

— à titre subsidiaire,

leur octroyer un délai pour se maintenir dans les lieux jusqu’au 3 septembre 2025 afin de leur permettre de procéder les 1er et 2 septembre 2025 à leur déménagement et réemménagement,

débouter les époux [N] de leur demande tendant à voir séquestrer leurs effets mobiliers pour sûreté des loyers échus et charges ,

débouter les époux [N] de leur demande de fixation d’astreinte,

a titre reconventionnel,

condamner solidairement Monsieur [C] [N] et Madame [X] [N] au paiement de la somme de 5381,50 euros en remboursement des factures acquittées par eux aux fins de curage pour palier la carence des bailleurs,

condamner solidairement Monsieur [C] [N] et Madame [X] [N] au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices de jouissance, moral, perte de temps, tracasseries et autres,

condamner solidairement Monsieur [C] [N] et Madame [X] [N] au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils rappellent que selon ordonnance exécutoire sur minute en date du 19 septembre 2023, Monsieur [C] [N] et Madame [X] [N] ont été condamnés solidairement sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir 72 heures après le prononcé de la décision et jusqu’à complet achèvement, à faire effectuer par une entreprise spécialisée, dûment assurée, des travaux de création d’un nouveau regard des eaux usées, du remplacement du collecteur endommagé et de toutes autres canalisations nécessaires, décision signifiée le 21 septembre suivant.

Ils affirment que le congé leur a été délivré dans la foulée de cette condamnation et que le prix proposé est supérieur à la valeur réelle du bien.

Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture de [Localité 5] le 13 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 29 avril 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la mise hors de cause de Monsieur [K] [S]

Monsieur [K] [S] étant décédé le 15 mars 2025, il convient de prononcer sa mise hors de cause.

Sur la validité du congé

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

En l’espèce, Monsieur [C] [N] et Madame [X] [N] ont fait délivrer par exploit de Commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, un congé pour vendre à Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], Madame [V] [B] et Monsieur [K] [S] à effet au 16 juillet 2024 à minuit, soit six mois avant l’expiration du bail renouvelé. Le congé contient bien une offre de vente à un prix du marché et précise les conditions de la vente. La notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé.

La mauvaise foi ne se présumant pas, il appartient aux locataires de justifier des éléments de contestation qu’ils opposent.

Force est de constater qu’ils n’apportent aucun élément objectif de nature à justifier du prix trop élevé qu’ils dénoncent , ou de l’absence d’intention de vendre le bien.

Par conséquent, il convient de valider le congé donné par Monsieur [C] [N] et Madame [X] [N] le 16 janvier 2024 à Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], Madame [V] [B] et Monsieur [K] [S] à compter du 16 juillet 2024 à minuit.

Sur les conséquences de la validité du congé

• Sur la demande d’expulsion

Monsieur [C] [N] et Madame [X] [N] ont un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre depuis le 17 juillet 2024 à 00h00.

Il n’y pas lieu d’accorder de délais pour quitter les lieux, les locataires ayant déjà de fait bénéficié de près d’un an de délai au jour de la présente décision.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], Madame [V] [B] selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code de procédure civile, et dit n’y avoir lieu à en ordonner le transport et la séquestration.

Il n’y a pas lieu à suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution qu’aucune des pièces versées aux débats ne justifient, ni condamnation sous astreinte, l’octroi d’une indemnité d’occupation, le recours possible à un serrurier et à la force publique la cas échéant, sans nécessité de mandater un commissaire de justice non nécessaire au moment de l’éventuelle expulsion, outre l’exécution provisoire de la présente décision apparaissant suffisants pour en garantir la mise en œuvre.

• Sur la demande d’indemnité d’occupation

La validation du congé a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation par le versement d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté de la provision pour charges jusqu’à complète libération des lieux (soit actuellement 3926,18 euros par mois provisions sur charges comprise), à compter du 17 juillet 2024 à 00h00, jusqu’à complète libération des lieux, en ce compris la remise des clefs.

Sur les demandes reconventionnelles :

Le procès verbal de constat en date du 16 juin 2023 produit aux débats par les défendeurs est antérieur à la décision du 19 septembre 2023, par laquelle Monsieur [C] [N] et Madame [X] [N] ont été condamnés solidairement sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir 72 heures après le prononcé de la décision et jusqu’à complet achèvement, à faire effectuer par une entreprise spécialisée, dûment assurée, des travaux de création d’un nouveau regard des eaux usées, du remplacement du collecteur endommagé et de toutes autres canalisations nécessaires, décision signifiée le 21 septembre suivant.

Les locataires n’ont nullement usé de l’astreinte leur permettant en tant que de besoin et en temps utile, de voir les éventuels travaux nécessaires accomplis, si cela n’avait été fait.

De plus, ils produisent des factures ne mentionnant pas de règlement effectué, et des devis n’en justifiant pas plus.

Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes infondées visant à voir condamner solidairement Monsieur [C] [N] et Madame [X] [N] au paiement de la somme de 5381,50 euros en remboursement des factures acquittées aux fins de curage pour palier la carence des bailleurs.

Aucun préjudice n’étant démontré, ils seront également déboutés de leur demande d’indemnisation globale visant à voir condamner solidairement Monsieur [C] [N] et Madame [X] [N] au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices de jouissance, moral, perte de temps, tracasseries et autres.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], et Madame [V] [B] qui succomb ent, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il convient en équité de condamner Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], et Madame [V] [B] à payer à Monsieur [C] [N] et Madame [X] [N] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de débouter Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], et Madame [V] [B] de leurs demandes .

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [C] [N] et Madame [X] [N] ;

PRONONCE la mise hors de cause de Monsieur [K] [S] ;

VALIDE les effets du congé pour vente délivré le 16 janvier 2024 par Monsieur [C] [N] et Madame [X] [N] à Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], et Madame [V] [B] à compter du 16 juillet 2024 à minuit ;

DIT que Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], et Madame [V] [B] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4] à compter du 17 juillet 2024 à 00h00 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], et Madame [V] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, Monsieur [C] [N] et Madame [X] [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 4], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], et Madame [V] [B] de leur demande de délai pour quitter les lieux ;

DIT n’y avoir lieu à mandater un commissaire de justice, à supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, ni à condamnation sous astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code de procédure civile, et DIT n’y avoir lieu à en ordonner le transport et la séquestration ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], et Madame [V] [B] à payer à Monsieur [C] [N] et Madame [X] [N], à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer et provision sur charges mensuels qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail (soit actuellement 3926,18 euros par mois provision sur charges comprise), à compter du 17 juillet 2024 à 00h00 et jusqu’au départ volontaire et définitif en ce compris la remise des clefs, ou à défaut l’expulsion des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], et Madame [V] [B] de leurs demandes reconventionnelles en paiement des sommes de :

—  5381,50 euros en remboursement des factures acquittées aux fins de curage pour palier la carence des bailleurs,

—  5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices de jouissance, moral, perte de temps, tracasseries et autres;

CONDAMNE Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], et Madame [V] [B] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], et Madame [V] [B] et à payer à Monsieur [C] [N] et Madame [X] [N] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [S], Madame [F] [U], et Madame [V] [B] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 26 juin 2025

le greffier le Président