TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00572 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KHCW

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 20 Novembre 2025

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [O] [K]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

Monsieur [O] [K]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Mélanie DAMBRAS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 25 Septembre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 20 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [K], demeurant 10 rue de la Cité,

Etage 2, Bat C, 63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 17 octobre 2022, l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier social a donné à bail à Monsieur [O] [K] un logement sis 10 rue de la Cité, logement n°43, 63 100 CLERMONT FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 444.26 euros outre 47.52 euros de provision sur charges et 2 euros au titre des frais d’interphonie. Le contrat de location contient une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié de plein droit 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 13 février 2025, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4772.57 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [O] [K] le 10 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, l’OPHIS a fait assigner Monsieur [O] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,- condamner Monsieur [O] [K] à lui payer les sommes suivantes :

* 4611.82 euros au titre de l’arriéré locatif,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer,

* la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 avril 2025.

Lors de l’audience du 25 septembre 2025, l’OPHIS, représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au jour de l’audience, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4113.40 euros. L’OPHIS précise qu’un rattrapage d’APL a eu lieu le 20 août 2025 et que la somme de 2299.98 euros a été versée. En outre, elle mentionne qu’un second rattrapage doit avoir lieu prochainement d’un montant de 1773.03 euros.

Monsieur [O] [K], quant à lui, demande au Juge des Contentieux de la Protection de suspendre la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement sur une période de trente-six mois. Il précise avoir deux enfants à charge et percevoir en moyenne 900 euros par mois.

Le diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire mentionne que Monsieur [O] [K] vit en concubinage, qu’il a deux enfants âgés de 3 ans et 1 an.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

Monsieur [O] [K] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or l’OPHIS, justifie avoir régulièrement signifié le 13 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 4772.57 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 13 avril 2025.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS produit un décompte arrêté au 23 septembre 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 4113.40 euros, déduction faite de frais de poursuite à hauteur de 216.49 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie dans son principe et dans son montant à hauteur de 4113.40 euros. Monsieur [O] [K] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Cependant, en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, Monsieur [O] [K] sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Il ressort du décompte versé par le bailleur que le dernier loyer appelé est celui du mois d’août 2025, pour un montant de 550.28 euros. Or, le 19 août 2025, Monsieur [O] [K] a procédé à un virement au profit de son bailleur d’un montant de 100 euros. A ce virement s’ajoute un versement au titre d’un rattrapage d’APL en date du 20 août 2025 d’un montant de 2 299.98 euros. Ainsi, au mois d’août 2025, le bailleur a perçu la somme de 2 399.98 euros pour un loyer appelé de 550.28 euros. Il apparait dès lors que le locataire a largement repris le paiement du loyer courant avant l’audience, le loyer de septembre 2025 n’ayant pas été appelé par le bailleur.

Le délai de 36 mois prévu par la loi permet d’apurer la dette par des versements mensuels de 114 euros en plus du paiement du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [O] [K] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 13 avril 2025.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [O] [K] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’OPHIS, en l’occurrence la somme mensuelle de 550.28 euros à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Monsieur [O] [K], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens, en revanche, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection près le Tribunal de proximité de THIERS, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 17 octobre 2022 entre l’OPHIS et Monsieur [O] [K] à compter du 13 avril 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [O] [K] à payer à l’OPHIS la somme de 4113.40 euros (quatre mille cent treize euros et quarante centimes) à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [O] [K] à s’acquitter de cette somme par 35 versements mensuels de 114 euros chacun, le solde étant payable avec la 36ème et dernière échéance,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 4113.40 euros, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 13 avril 2025 et Monsieur [O] [K] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [O] [K] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 10 rue de la Cité, logement n°43, 63 100 CLERMONT FERRAND, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [O] [K] à la somme mensuelle de 550.28 euros (cinq cent cinquante euros et vingt-huit centimes) à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

DIT n’y avoir lieu à indexation de ladite indemnité d’occupation,

DEBOUTE l’OPHIS de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [K] aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection