VTD/CT

Jugement N°

du 17 MARS 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 24/04819 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-J3QN / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

SAS POTDEFER

Contre :

S.A.S. IMMOSIRIS

Grosse :

la SELARL AVK ASSOCIES

la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE

Copies :

la SELARL AVK ASSOCIES

la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE

Dossier

la SELARL AVK ASSOCIES

la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE DIX SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

SAS POTDEFER

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Carole VIGIER de la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

ET :

S.A.S. IMMOSIRIS

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Et par M^e Charles-Philippe GROS de la SELARL AVK ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant

DÉFENDERESSE

Lors de l’audience de plaidoirie du 20 Janvier 2025 :

Après avoir constaté l’absence d’opposition des avocats, le tribunal a tenu l’audience en juges rapporteurs, composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,

assistées, lors de l’appel des causes de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Lors du délibéré le tribunal composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,

Madame Marie-Elisabeth DE MOURA, Vice-Présidente à laquelle il a été rendu compte conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile,

assistées lors du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu en audience publique du 20 Janvier 2025 un magistrat en son rapport et les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

La SAS Potdefer exploite un salon de coiffure à l’enseigne “Kenzen” au sein du centre commercial Nacarat, sis [Adresse 5], appartenant à la SAS Immosiris, dans un local objet d’un bail commercial conclu le 30 novembre 1998.

Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) en date du 5 mai 2023, la société Sudeco, gestionnaire du centre commercial agissant au nom et pour le compte de la SAS Immosiris, a informé la SAS Potdefer que la boucle d’eau commune était hors service, qu’en raison du contexte de sobriété énergétique et du coût de réparation de la boucle CVC, ladite installation serait supprimée. Il était ajouté : “En sus de ces coûts, et pour pouvoir faire face aux besoins de chauffage/climatisation de votre cellule, nous vous proposons de bénéficier de tarifs négociés auprès du professionnel qui sera retenu lors du retrait de l’ancien équipement pour la pose d’une climatisation privative réversible en toiture pour un montant prévisionnel de 26 784 € HT…”.

Il était indiqué au locataire qu’il pouvait, s’il le souhaitait, s’appuyer sur le professionnel de son choix et qu’une réponse était attendue par retour de courrier avant le 23 mai 2023.

La société Potdefer devant faire face à la dépense du démontage de l’équipement collectif, a refusé de financer l’installation privative proposée.

A compter de l’hiver 2023-2024, elle s’est retrouvée sans chauffage et à compter de l’été 2024, sans climatisation.

Par LRAR du 16 mai 2024, le conseil de la SAS Potdefer a demandé au gestionnaire la prise en charge des frais d’installation d’un système individuel, et a adressé un devis pour cette installation pour un coût de 17 731 euros HT, soit 21 217,20 euros TTC.

Elle a, par la suite, fait établir un constat d’huissier les 29 et 30 juillet 2024 afin de faire constater les températures à l’intérieur du salon de coiffure.

Suite à autorisation à assigner à jour fixe donnée par ordonnance du 11 décembre 2024, la SAS Potdefer, a par acte du 16 décembre 2024, fait assigner la SAS Immosiris devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, aux fins de la voir condamner à payer les frais d’installation d’un système individuel de chauffage/climatisation et l’indemniser de ses préjudices.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 20 janvier 2025 , la SAS Potdefer demande au tribunal, au visa de l’article 1719 du code civil, de :

— condamner la SAS Immosiris à lui payer la somme de 21 877,20 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mai 2024 ;

— la condamner à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouter la SAS Immosiris de ses demandes ;

— la condamner à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens.

Sur le fondement de l’article 1719 du code civil, elle soutient que le bail prévoyait la mise à disposition des équipements nécessaires au chauffage et à la climatisation, et que le bailleur doit en conséquence lui payer la somme correspondant aux travaux qu’il lui impose, soit la somme de 21 877,20 euros.

Elle fait valoir que l’obligation de délivrance conforme fait partie des dispositions d’ordre public, que le bail ne peut faire obstacle à leur application. Elle indique que s’agissant d’un bail conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi PINEL du 18 juin 2014, la Cour de cassation juge réputées non écrites les clauses dérogeant aux dispositions d’ordre public édictées par cette loi.

Elle ajoute que contrairement à ce qu’indique le bailleur, les travaux ne sont pas relatifs à un équipement qui ne concerne que l’intérieur du local loué ; que le système de climatisation intérieur à la cellule n’est pas en jeu, mais les installations collectives permettant leur raccordement ; que ces gros travaux relèvent des obligations du bailleur ; que si le preneur doit assurer les installations à l’intérieur de sa cellule, celles-ci étaient raccordées au système collectif fourni et entretenu par le bailleur jusqu’à sa décision de le supprimer car trop coûteux, ce qui contraint les preneurs à installer un système plus onéreux.

Par ailleurs, à l’appui de sa demande de dommages et intérêts, elle fait valoir que ses salariés dénoncent leurs conditions de travail ; que les clients désertent le salon du fait de l’absence de climatisation en été et de chauffage en hiver ; qu’elle est l’objet d’une discrimination puisque les dispositions des baux au sein du centre commercial sont identiques et que d’autres locataires ont bénéficié d’une installation prise en charge par le bailleur ; qu’elle est “punie” par son bailleur car elle a pu s’opposer à lui concernant le montant du loyer et se trouve dans une dépendance économique à ce titre. Elle précise ne pas formuler une demande pour le compte de ses salariés, l’attestation ayant été produite pour justifier de l’urgence ; qu’en revanche, son préjudice d’image, moral et économique dû à ce défaut d’équipement doit être réparé.

Enfin, elle conclut que la clause de renonciation à recours concerne uniquement un recours en cas d’agissement de tiers ; qu’en tout état de cause, le préjudice découlant du fait qu’elle ait enfreint la clause n’est pas démontré ; que la clause est réputée non écrite. Il en va de même de la clause concernant le remboursement des frais.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 20 janvier 2025, la SAS Immosiris demande au tribunal, au visa des articles 1134 ancien et 1719 du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— la juger recevable et bien fondée en ses conclusions ;

— juger qu’elle n’a commis aucun manquement à son obligation de délivrance, la SAS Potdefer preneur étant tenue de faire son affaire personnelle de la climatisation de son local conformément au bail ;

— débouter la SAS Potdefer de sa demande en condamnation à son encontre à lui verser la somme de 21 877,20 euros, somme infondée en son principe et son quantum ;

— débouter la SAS Potdefer de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SAS Potdefer àlui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement contractuel ;

— condamner la SAS Potdefer à lui payer la somme de 4 800 euros par application des stipulations contractuelles et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS Potdefer aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’elle a uniquement supprimé la boucle d’eau commune qui nécessitait des travaux de remplacement conséquents, et dont les coûts auraient été refacturés aux preneurs ; que c’est dans une logique d’optimisation des coûts et de réduction des dépenses énergétiques qu’elle a privilégié ce choix, rappelant à la SAS Potdefer que le système de refroidissement de son local était exclusivement à sa charge en application du bail et de ses annexes. Elle conteste donc tout manquement à son obligation de délivrance : il appartient au preneur de procéder à l’installation du système de climatisation nécessaire à l’exploitation de son activité.

Elle reconnaît que si en application de la loi dite “PINEL”, il est désormais interdit de transférer la charge des travaux de nature structurelle, et plus précisément ceux relevant de l’article 606 du code civil au locataire, cela n’est pas le cas en l’espèce, cette loi n’étant pas applicable au bail en mai 2023.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, elle soutient également ne pas être responsable des conditions de travail des salariés travaillant dans le local pris à bail, le bailleur étant un tiers au contrat de travail liant uniquement l’employeur et ses salariés.

Elle se prévaut de l’article 7 du bail pour solliciter à titre reconventionnel 10 000 euros de dommages et intérêts, la clause prévoyant l’engagement du preneur à renoncer à tous recours à l’encontre du bailleur portant tant sur la mise en oeuvre de l’article 1719 du code civil, que sur l’interruption dans le service des fluides, de l’énergie, du chauffage…

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

— Sur les demandes de la SAS Potdefer

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée (…) ;

2° d’entretenir cette chose en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 1720 énonce que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

L’étendue de l’obligation d’entretien du bailleur relève de la libre volonté des parties, les règles des articles 1719 et 1720 précités ne sont pas d’ordre public et peuvent être écartées par le contrat, sous réserve des dispositions introduites par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014. Les clauses dérogatoires conduisant notamment à augmenter les obligations corrélatives du preneur, doivent cependant être interprétées de façon restrictive.

La loi du 18 juin 2014 dispose, par l’article L.145-40-2 du code de commerce que le contrat de bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet article ajoute qu’un décret en Conseil d’Etat précise les charges, impôts, taxes et redevances qui en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au preneur. La catégorie des charges comprend les travaux dont le coût peut être payé par le locataire. L’article R.145-35 du code de commerce dispose que ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Ces dispositions nouvelles qui sont d’ordre public interdisant certains transferts limitativement énumérés, s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

En l’espèce, aux termes d’un acte sous seing privé du 30 novembre 1998, la société Immobilière Groupe Casino, aux droits de laquelle est venue la SAS Immosiris, a consenti un bail commercial à la société Potdefer sur un local portant les numéros 2 et 2002, d’une surface de 91 m² dépendant du centre commercial “[Localité 6] Nacarat”. Le bail a été consenti pour une durée de 12 années à compter du 1er novembre 1998 et a fait l’objet de renouvellements, le dernier ayant pris effet au 1er octobre 2024 pour une durée de 10 années.

Le 5 mai 2023, le représentant du bailleur a écrit à la SAS Potdefer que “comme nous vous l’avions indiqué lors de nos passages en boutiques, nous souhaitons vous rappeler que la boucle CVC qui dessert votre cellule n’est plus opérationnelle” ; que “dans un conteste de sobriété énergétique et suite à l’étude lancée, le montant des sommes nécessaires à sa réparation et de fonctionnement nous amène à devoir supprimer cette installation dont les performances énergétiques sont de surcroît limitées” ; que “suite à la décision de votre propriétaire, nous allons procéder au démontage des groupes et branchements pour un montant prévisionnel de 20.150 € HT, dont votre quote-part sera calculée conformément aux tantièmes afférents à votre cellule” ; que “en sus de ces coûts, et pour pouvoir faire face aux besoins de chauffage/climatisation de votre cellule nous vous proposons de bénéficier de tarifs négociés auprès du professionnel qui sera retenu lors du retrait de l’ancien équipement, pour la pose d’une climatisation réversible en toiture pour un montant prévisionnel de 26 784 €HT”.

Le désordre affectant le système de chauffage et de climatisation est donc apparu au cours de l’année 2023. Le bail commercial en cours au moment de l’apparition de ce désordre avait été renouvelé le 1er juillet 2011 pour une période de 12 années. Dans ces conditions, les dispositions d’ordre public de la loi PINEL sus-mentionnées relatives à la répartition des charges entre bailleur et preneur, ne sont pas applicables. Il convient de se référer exclusivement aux dispositions contractuelles.

L’article IV du contrat relatif aux charges et conditions du bail commercial prévoit s’agissant des réparations (page 3) :

“Le preneur tiendra les locaux loués en bon état d’entretien et il sera tenu d’effectuer à ses frais toutes les réparations, y compris celles résultant de l’article 606 du Code Civil, qui pourraient devenir nécessaires pendant le cours du bail ou de sa jouissance des lieux”.

Le cahier des charges applicable aux travaux d’aménagement intérieur des boutiques prévoit s’agissant du “chauffage, ventilation, climatisation, eau” que le chauffage doit être branché obligatoirement sur la boucle d’eau chaude en attente au niveau de la toiture et que chaque preneur devra faire son affaire de la climatisation propre à son local, celle-ci devant être raccordée au réseau d’eau glacée fourni par le centre.

Le cahier des prescriptions techniques énonce :

— en page 12 que le bailleur a à sa charge les installations de production de fluides nécessaires au traitement d’air des parties communes ; que l’ensemble des mails sera chauffé, ventilé et rafraîchi par des roof-tops situés en toiture, à la charge du bailleur, roof tops de type mixte (article extrait de l’article IV intitulé “Equipements des Parties Communes”) ;

— en page 40 que le centre étant chauffé et rafraîchi, chaque preneur a l’obligation de réaliser à ses frais, son installation individuelle de climatisation et de chauffage. A partir des vannes en attente eau glacée (7°/12° C) et eau chaude (90°/70° C) laissées en attente en limite du local par le bailleur, le preneur aura à sa charge le rafraîchissement de sa surface par un système avec batterie à eau glacée et batterie eau chaude.

Or, ainsi que le soutient la SAS Immosiris, la demande de la SAS Potdefer concerne des travaux / équipements à installer et à réaliser sur son local, donc sur une partie privative. Conformément aux stipulations du bail, le preneur est tenu de faire réaliser à ses frais les travaux nécessaires à l’installation d’un système de climatisation. La SAS Potdefer est en outre tenue des grosses réparations. Le manquement à l’obligation de délivrance n’est donc pas établi par la demanderesse qui sera déboutée de sa demande en condamnation en paiement de la somme de 21 877,20 euros.

En outre, la demande de dommages et intérêts formée par la SAS Potdefer à hauteur de 10 000 euros sera également rejetée à défaut de retenir un manquement du bailleur à l’obligation de délivrance.

— Sur la demande reconventionnelle de la SAS Immosiris

La SAS Immosiris sollicite l’octroi d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement contractuel de la SAS Potdefer : elle soutient que sa locataire s’est engagée en vertu de l’article 7 du bail à renoncer à tout recours à son encontre, tant sur la mise en oeuvre de l’article 1719 du code civil que sur l’interruption dans le service des fluides, de l’énergie, du chauffage.

L’article IV- 7) du bail stipule :

“Le preneur renonce à tous recours en responsabilité contre le bailleur en cas de vol ou autre acte délictueux, d’interruption dans le service de l’eau, du gaz ou de l’électricité, de dégâts causés aux lieux loués ou aux objets ou marchandises s’y trouvant, par suite de fuites, d’infiltrations, d’humidité ou autres circonstances, ainsi qu’en cas d’agissements générateurs de responsabilité des autres commerçants du centre, de leur personnel, fournisseurs ou clients.”.

Cet article ne vise nullement l’hypothèse d’une action du preneur contre le bailleur pour manquement à ses obligations de délivrance et d’entretien du bien loué, la clause devant être interprétée de manière stricte.

Aucun manquement contractuel n’est établi, de même qu’aucun préjudice n’est caractérisé. Cette demande sera rejetée.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant à l’instance, la SAS Potdefer supportera la charge définitive des dépens. Toutefois, pour des raisons tirées de l’équité, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au surplus, la SAS Immosiris ne peut invoquer les dispositions de l’article IX du bail stipulant que “les frais d’établissement des présentes, les droits de timbre et d’enregistrement et tous les frais qui découlent du présent bail et qui en seront la suite ou la conséquence, sont à la charge du preneur” à l’appui de sa demande en condamnation de la SAS Potdefer à hauteur de 4 800 euros, la demande étant sans lien avec ces dispositions contractuelles. Elle en sera également déboutée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette les demandes de la SAS Potdefer formées à l’encontre de la SAS Immosiris ;

Rejette les demandes reconventionnelles de la SAS Immosiris

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Potdefer aux dépens.

Le Greffier Le Président