TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/09804

N° Portalis 352J-W-B7G-CXSVC

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDERESSES

Madame [Y] [A] épouse [B], en sa qualité de nue propriétaire de l’appartement appartenant à Monsieur [N] [A] né le 10 décembre 1930 et décédé le 4 novembre 2020 ;

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [I] [F] épouse [A], agissant en qualité d’ayant droit et d’usufruitière de l’appartement de Monsieur [N] [A] né le 10 décembre 1930 et décédé le 4 novembre 2020

[Adresse 2]

[Localité 3]

Toutes deux représentées par Maître Victor EDOU de la SELARL SELARL EDOU – DE BUHREN – HONORE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0021

DÉFENDEURS

Le Syndic coopératif du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillant

Décision du 05 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/09804 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXSVC

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet Mauduit

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #D567

La SCI [T], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Elodie CARPENTIER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #D1267

La société LA POSTE, SA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 5]

représenté par Maître Christine SARAZIN de la SCP AVENS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0286

PARTIE INTERVENANTE

La société MAAF ASSURANCES, SA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 6]

représentée par Maître Christine SAUREL GILBON de la SCP CABINET SAUREL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0247

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors des débats et de [Y] NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Julie KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Décision du 05 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/09804 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXSVC

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [N] [A] et Madame [I] [F] épouse [A] étaient propriétaires d’un appartement situé au premier étage d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein du même immeuble, des locaux situés au sous-sol, au rez-de-chaussée et au 1er étage, appartenant à la SCI [T], sont donnés à bail commercial à la société anonyme LA POSTE qui y exploite son activité depuis le 13 juin 1997.

En mai 2015, Monsieur [N] [A] et Madame [I] [F] épouse [A] ont subi un dégât des eaux sur le mur du salon de leur appartement. En novembre 2018, ils ont également constaté que les murs de la salle de bain, attenante au salon, étaient humides.

Ils ont fait établir un constat d’huissier en date du 22 mars 2019 des désordres affectant le salon et la salle de bain de leur appartement.

Le 4 juillet 2019, une recherche de fuite a eu lieu dans l’appartement du 1er étage appartenant à Madame [P], ainsi que dans l’appartement du 2ème étage appartenant à Madame [C], au sein de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 7]. Toutefois, ces recherches de fuites n’ont pas permis d’établir un lien avec l’humidité présente dans l’appartement de Monsieur [N] [A] et Madame [I] [F] épouse [A].

C’est dans ces conditions que par ordonnance en date du 4 mars 2020, le juge des référés de [Localité 1] a désigné Monsieur [W] [L] en qualité d’expert judiciaire, avec pour mission notamment de relever et constater la réalité des désordres allégués et d’en déterminer l’origine.

Monsieur [N] [A] étant décédé le 4 novembre 2020, sa fille, Madame [Y] [A] épouse [B], et son épouse, Madame [I] [F] épouse [A], sont venus aux droits de celui-ci.

A la suite des premières réunions d’expertise et par acte d’huissier en date du 27 novembre 2020, Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] ont fait assigner la société anonyme LA POSTE et la SCI [T] et par ordonnance du 4 février 2021, les opérations d’expertise ont été rendues communes à ces dernières.

Monsieur [W] [L] a déposé son rapport le 20 avril 2022.

C’est dans ces conditions, en ouverture du rapport, que par actes de commissaire de justice en date des 2, 5 et 16 août 2022, Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 11ème, le syndic coopératif du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 11ème, la SCI [T] et la société anonyme LA POSTE, en indemnisation de leurs préjudices subis.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2022, la société MAAF Assurances est intervenue volontairement à la présente procédure en qualité d’assureur des demanderesses.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2024, Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] demandent au tribunal de :

Vu les articles 544 et 641 du code civil,

Vu la jurisprudence constante au titre des troubles anormaux du voisinages,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [L],

Constater que les désordres observés par l’expert relèvent du conduit de cheminée provenant des locaux occupés par LA POSTE dont la SCI [T] est le bailleur,

Juger que les désordres constatés par l’expert dans le salon et dans la salle de bain constituent des troubles anormaux du voisinage ouvrant droit à la responsabilité sans faute du locataire, LA POSTE et du bailleur, la SCI [T],

Constater que le conduit dans lequel passe le tubage litigieux est une partie commune,

Constater l’absence de diligence du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et du syndic coopératif du [Adresse 2] dans la recherche des causes des infiltrations subies par les consorts [A] malgré de multiples relances,

Juger que l’absence de diligence du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et du syndic coopératif du [Adresse 2] ont conduit à allonger le préjudice de jouissance des consorts [A],

Par conséquent :

Condamner in solidum LA POSTE et la SCI [T] au titre de leur responsabilité sans faute et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et le syndic coopératif du [Adresse 2] au titre de leur responsabilité pour faute prouvée, à verser la somme de 5.787.90 € TTC, actualisée suivant l’indice BT01 au jour du jugement, au titre des travaux de reprise,

Condamner in solidum LA POSTE et la SCI [T] au titre de leur responsabilité sans faute et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et le syndic coopératif du [Adresse 2] au titre de leur responsabilité pour faute prouvée, à verser la somme de 308 € TTC en remboursement des frais de déplacement de la société PRIMUS DECO acquittés par les consorts [A],

Condamner in solidum LA POSTE et la SCI [T], le syndicat des copropriétaires et le syndic coopératif du [Adresse 2] à verser une indemnité de 62.787.80 €, correspondant à 84 mois (avril 2024) de préjudice de jouissance sauf à parfaire jusqu’au paiement des condamnations permettant aux consorts [A] de réaliser les travaux de réfection de l’appartement,

Condamner in solidum LA POSTE et la SCI [T], le syndicat des copropriétaires et le syndic coopératif du [Adresse 2] à verser une indemnité de 5.000 € à Madame [I] [A] et 1.500 € à Madame [A] épouse [B] au titre du préjudice moral,

Débouter l’ensemble des défendeurs de leurs demandes, fins et conclusions diriger à l’encontre des demandeurs,

Condamner in solidum tous succombants à verser la somme de 8.000 € aux consorts [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum tous succombants aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise dont distraction au profit de la SELARD EDOU DE BUHREN HONORE, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er août 2023, la société anonyme LA POSTE demande au tribunal de :

Débouter les époux [A] de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions,

Débouter la SCI [T] de ses conclusions,

Subsidiairement, limiter l’évaluation du préjudice des demanderesse à une indemnisation de 2.490 € HT, soit 2.739 € TTC, pour la salle de douche et une somme de 1.650 € HT, soit 1.815 € TTC, pour le mur mitoyen.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2024, la SCI [T] demande au tribunal de :

Dire la SCI [T] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes,

Dire que les désordres constatés par l’expert ont été causés à la suite des travaux de remplacement du conduit de cheminée réalisés par LA POSTE,

Juger que LA POSTE est seule responsable de ses installations et des désordres occasionnés au sein de l’appartement des consorts [A],

Par conséquent,

A titre principal :

Prononcer la mise hors de cause de la S.C.I [T],

Débouter les consorts [A] de l’ensemble de leurs demandes de condamnation à l’encontre de la S.C.I [T],

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en garantie à l’encontre de la SCI [T],

A titre subsidiaire :

Juger que les consorts [A] ont participé à l’aggravation de leur propre préjudice par leur inertie,

Débouter les consorts [A] de leurs demandes d’indemnité au titre de leurs différents préjudices (préjudice de jouissance et préjudice moral) ou à tout le moins, Réduire à de plus juste proportion les indemnités sollicitées par les consorts [A] faute d’avoir empêché l’aggravation de leurs préjudices,

Circonscrire le montant des travaux de reprise à la seule pièce de la salle de bains,

Condamner LA POSTE à garantir la SCI [T] de toute condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause, à titre reconventionnel,

Condamner toute partie succombant à régler à la S.C.I [T] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la partie succombant aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 11ème demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965

Vu le rapport d’expertise,

Vu l’équité.

Dire et juger que le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [L] a exclu toute responsabilité du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à Paris 11ème dans la survenance de ce sinistre, dont l’origine a été fixée sur les parties privatives de la SCI [T] données à bail à la société LA POSTE,

En conséquence,

Débouter Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à [Localité 7],

Débouter la MAAF ASSURANCES de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à [Localité 7],

Condamner Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] et la MAAF ASSURANCES à régler au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 3.500 au titre de l’article 700 code de procédure civile,

A titre subsidiaire :

Réduire les prétentions de Madame [A] et Madame [S] à de plus justes proportions,

Condamner in solidum la SCI [T] et la société LA POSTE à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à Paris 11ème de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2024, la société MAAF Assurances demande au tribunal de :

Déclarer recevable l’intervention volontaire de la société MAAF ASSURANCES,

Condamner la POSTE, subsidiairement la SCI [T], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 11ème, le syndic coopératif du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 11ème, à payer à la société MAAF ASSURANCES la somme de 6.352 euros,

Condamner la POSTE, subsidiairement la SCI [T], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 11ème, le syndic coopératif du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 11ème, à payer à la société MAAF ASSURANCES la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la POSTE, subsidiairement la SCI [T], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 11ème, le syndic coopératif du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 11ème en tous les dépens y compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] de sa demande au titre de l’article 700 dirigée contre la MAAF.

Bien que régulièrement assigné le 5 août 2022 dans les conditions des articles 656 à 658 du code de procédure civile, le syndic coopératif du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 27 novembre 2025, a été mise en délibéré au 5 février 2026.

Motifs de la décision :

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire », « juger » et « constater » figurant au dispositif des dernières conclusions des parties, qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elles ne valent consécration d’aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

Par ailleurs, selon conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2022, la société MAAF Assurances est intervenue volontairement à l’instance en qualité d’assureur des demanderesses. En application des articles 328 et suivants du code de procédure, il convient de déclarer recevable cette intervention volontaire.

En outre, en application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2024, Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] forment des demandes à l’encontre du syndic coopératif du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], non constitué dans la présente procédure, nouvelles par rapport à celles formées aux termes de l’assignation délivrée à son encontre, à savoir :

— une nouvelle demande de condamnation au paiement de la somme de 62.787.80 € correspondant à 84 mois de préjudice de jouissance alors que la demande initiale portait sur une indemnisation de 45.798,16 € correspondant à 62 mois de préjudice de jouissance,

— une nouvelle demande au titre des frais irrépétibles d’un montant de 8.000 € au lieu de 6.000 € initialement.

Il n’est produit aucun élément permettant de justifier que ces conclusions aient été régulièrement signifiées au syndic coopératif du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7]. En conséquence, ces demandes seront déclarées d’office irrecevables, conformément aux dispositions de l’article 14 du code de procédure civile.

Seules les demandes formées aux termes de l’assignation délivrée à l’encontre du syndic coopératif du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] sont recevables.

De même, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2024, la société MAAF Assurances forme des demandes à l’encontre du syndic coopératif du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7].

Il n’est produit aucun élément permettant de justifier que ces conclusions aient été régulièrement signifiées au syndic coopératif du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] alors que ce dernier n’a pas constitué dans le cadre de la présente procédure. En conséquence, ces demandes seront déclarées d’office irrecevables, conformément aux dispositions de l’article 14 du code de procédure civile.

I – Sur les demandes indemnitaires de Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A]

Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] recherchent la responsabilité :

— d’une part, de la société anonyme LA POSTE et la SCI [T] sur le fondement des troubles anormaux de voisinage,

— d’autre part, du syndicat des copropriétaires et de son syndic coopératif sur le fondement de la responsabilité pour faute.

Elles font valoir en substance que :

— l’expert judiciaire a constaté les désordres présents dans le salon et la salle de bain de leur appartement ; il a attribué l’origine de ces désordres à un conduit de cheminée branché sur la chaufferie se situant au sous-sol des locaux loués par la société anonyme LA POSTE et appartenant à la SCI [T],

— en outre, en réponse aux arguments de la société anonyme LA POSTE, l’expert judiciaire n’a jamais considéré que l’ancienne loggia de leur appartement, transformée en chambre, pouvait être à l’origine du sinistre subi ; d’ailleurs, la réalisation au cours de l’expertise judiciaire du tubage, ordonnée par l’expert, a permis de mettre un terme aux désordres,

— ces désordres constituent un trouble anormal de voisinage ; il est anormal puisque les infiltrations dues à ce conduit ont duré pendant cinq ans,

— elles sont fondées à réclamer réparation de leurs préjudices tant au propriétaire du local, la SCI [T], qu’à son locataire, la société anonyme LA POSTE ; de plus, elles ne sont pas tenues de se voir appliquer les conditions du bail commercial liant les défenderesses entre elles dès lors qu’elles sont tiers à ce contrat et que la SCI bailleresse et propriétaire des locaux est responsable sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

— en outre, si un rapport d’expertise d’assurance mentionnait en 2009 l’absence de tubage comme cause probable d’une fuite survenue à cette époque-là, les époux [A] n’ont pas considéré que les nouvelles infiltrations intervenues en 2015 pouvaient provenir du tubage car elles ne ressemblaient pas à celles évoquées en 2009 ; ce n’est qu’au cours des opérations d’expertise qu’il a été mis en évidence que le désordre pouvait provenir du tubage,

— sur la responsabilité pour faute du syndicat des copropriétaires et de son syndic coopératif, les époux [A] ont adressé de nombreux courriers pour que la cause des infiltrations affectant leur appartement soit identifiée ; sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ; le conduit de cheminée est une partie commune ; rien n’a été entrepris par le syndicat des copropriétaires et le syndic pour procéder à une véritable recherche des causes du sinistre ; ces derniers n’ont donc pas mis en œuvre toutes les investigations nécessaires pour trouver l’origine des désordres et ils n’ont pas répondu aux multiples relances faites par les époux [A] ce qui les a contraint à engager une procédure judiciaire,

— de plus, les infiltrations litigieuses ont eu lieu sur un mur porteur de l’appartement des époux [A] et sur le conduit, tous deux parties communes ; en application des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret du 17 mars 1967, le syndic de l’immeuble aurait dû procéder aux travaux urgents lorsque les époux [A] l’ont alerté en sachant que cette situation durait depuis plusieurs années ; ceci a conduit à allonger la durée de leur trouble de jouissance.

La société anonyme LA POSTE répond que :

— elle a été mise en cause très tardivement, le sinistre ayant eu lieu en mai 2015 et les opérations d’expertise judiciaire lui ayant été rendues communes en 2020,

— les demanderesses ont une part de responsabilité dans la réalisation du sinistre puisque l’appartement a été modifié par la création d’une chambre et d’une salle d’eau construite sans autorisation sur le balcon d’origine ; on ne connait ni la date de ces travaux ni les conditions dans lesquelles ces constructions ont eu lieu ni même leur conformité aux règles de l’art ; ces agrandissements ont pu contribuer à la présence d’humidité dans les murs,

— par ailleurs, il peut être également relevé la dégradation de la courette de l’immeuble voisin ainsi que l’absence de réparation de dégâts des eaux antérieurs comme causes du sinistre,

— dès lors, la société anonyme LA POSTE ne peut être tenue pour responsables de ces désordres ; à titre subsidiaire, les demandes indemnitaires doivent être réduites.

La SCI [T] indique que :

— lors de son entrée dans les lieux en 1997, la société anonyme LA POSTE a fait installer une chaudière à gaz au sous-sol aux lieu et place de l’ancienne chaudière à mazout sans solliciter l’autorisation de son bailleur ; le locataire a changé l’ancien tubage par un tubage en acier inox,

— aux termes de sa note aux parties en date du 21 janvier 2022, Monsieur [W] [L] a constaté que depuis le remplacement du tubage de la cheminée passant par la salle d’eau des époux [A], aucune nouvelle trace humidité n’était à déplorer et en a donc déduit que seule la société anonyme LA POSTE était responsable des désordres constatés dans l’appartement des époux [A] ; dans sa note de synthèse du 3 mars 2022, l’expert a retenu la responsabilité exclusive de la société anonyme LA POSTE et a confirmé cette analyse dans son rapport déposé le 20 avril 2022, ces conclusions n’étant contredites par aucun dire des parties,

— aucun manquement n’a été relevé à l’encontre de la SCI [T] et dès lors que les désordres survenus au sein de l’appartement des époux [A] ont été occasionnés du seul fait des installations effectuées par la société anonyme LA POSTE, il convient de la mettre hors de cause,

— en effet, les demandeurs ne rapportent pas la preuve que les désordres auraient été occasionnés par un défaut de diligence de la SCI [T], d’autant que cette dernière n’a jamais été informée des travaux réalisés par sa locataire qui n’a jamais jugé utile de solliciter une quelconque autorisation,

— à titre subsidiaire, les demandeurs ont participé à l’aggravation de leur préjudice de jouissance ; en 2009, il y avait eu des problèmes d’infiltrations dans leur salle de bains qui ont donné lieu à un compte-rendu d’intervention du 19 février 2009 laissant apparaître que ces infiltrations proviendraient du conduit de cheminée litigieux ; ainsi, les demanderesses étaient parfaitement informées de l’existence de dégâts des eaux et de leur origine dès 2009 et ont fait preuve d’inertie dès lors qu’elles n’ont entrepris aucune démarche à la suite de ce rapport ce qui a contribué à aggraver ces désordres.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] soutient que :

— l’expert a exclu les parties communes comme étant à l’origine du sinistre, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne pouvant dès lors pas être retenue sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; ainsi, l’expertise judiciaire a mis en évidence que seul le conduit non et/ou mal tubé de la chaufferie des locaux de la société anonyme la POSTE passant dans la salle de bain des consorts [Z] était à l’origine des dommages apparus dans leur appartement ; de plus, ces désordres proviennent non pas d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction affectant la cheminée mais d’un défaut dans le raccordement par la société anonyme LA POSTE d’une chaudière à gaz à l’ancienne cheminée, dont les travaux de tubage ou de chemisage préalable de la gaine de cheminée avaient été mal réalisés ; les parties communes de l’immeuble ne sont donc pas en cause,

— le syndic, et plus largement le syndicat des copropriétaires, n’a pas le pouvoir d’engager des travaux urgents pour ce qui concerne les parties privatives d’un copropriétaire ; en l’espèce, il ne lui appartenait pas de prendre en charge la mise en place d’un nouveau tubage en lieu et place du copropriétaire concerné.

***

1-1 Sur les désordres, leur matérialité et leur origine :

Les désordres faisant l’objet du présent litige sont décrits en pages 16 et suivantes du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [W] [L] déposé le 20 avril 2022. Ainsi, l’expert relève, s’agissant de l’appartement des demanderesses, que « le mur du salon a subi un important dégât des eaux » bien que le taux d’humidité ne dépasse pas 30 %.

L’expert note également que, dans la salle de bain, se trouve un coffrage et que « ce coffrage ainsi que le plafond de la salle d’eau présentent un taux d’humidité de 100 % », le coffrage étant également dégradé sur toute sa hauteur.

La matérialité des désordres est donc établie s’agissant de l’appartement de Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A], ces désordres se localisant dans le salon et la salle d’eau de l’appartement.

S’agissant de l’origine de ces désordres, l’expert a en premier lieu exclu une origine provenant de l’immeuble voisin sis [Adresse 7] à [Localité 7]. Ainsi, il indique que : « une courette est présente dans l’immeuble voisin. Cette courette est adossée au salon des consorts [Z]. Le revêtement de cette courette est très abîmé. Je me suis rendu dans l’appartement de Madame [U], ex appartement de Madame [C], au 2ème étage de l’immeuble, [Adresse 7]. Après vérification, aucune fuite n’est présente dans la cuisine refaite à neuf ».

En second lieu, l’expert a pu constater :

— la présence d’un bureau de poste situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi qu’une chaufferie au sous-sol desservant ce bureau de poste,

— l’évacuation des gaz brûlés de la chaudière qui remonte dans un coffrage dans le hall du bureau de poste, passe dans le coffrage de la salle d’eau de l’appartement des demanderesses et ressort en toiture.

Lors des opérations d’expertise, le conduit de cheminée/coffrage a été ouvert et l’expert a relevé que :

— le tubage du conduit des gaz brûlés de la chaudière du bureau de poste passe à l’intérieur du conduit,

— de la condensation est présente dans ce conduit avec des gouttes d’eau sur le tubage, l’air dans ce conduit étant saturé en humidité et les murs du conduit en briques pleines étant aussi saturés à 100 % d’humidité.

L’expert judiciaire a demandé à la société anonyme LA POSTE de changer le tubage de la cheminée ce qui a été réalisé, les travaux ayant été terminés le 20 janvier 2022 lors de la quatrième réunion d’expertise. A la suite de la réalisation de ces travaux, l’expert a pu constater que les désordres ont pris fin dans l’appartement des demanderesses.

Ainsi, il a exposé que : « les gaz brûlés de la chaudière du bureau de poste s’évacuaient par un tubage passant dans le conduit de cheminée se trouvant dans la salle d’eau des époux [A] depuis la chaufferie du bureau de poste jusqu’en toiture au-dessus de la salle d’eau. Ce conduit de cheminée n’était ni ventilé en partie basse ni en partie haute. Ainsi, de la condensation se formait dans le conduit de cheminée de la salle d’eau et créait les dégâts dans la salle d’eau des époux [A].

Après les travaux réalisés par la Poste, les murs dans la salle d’eau et dans le salon chez les époux [A] sont secs et/ou en cours de séchage ».

L’expert conclut donc que la cause des désordres provient du tubage évacuant les gaz brûlés de la chaudière de la société anonyme LA POSTE.

Cette dernière conteste cette analyse et suggère que d’autres causes aux désordres sont possibles, à savoir :

— les travaux de modifications de l’appartement des demanderesses ayant transformé le balcon en chambre et salle d’eau,

— la dégradation de la courette de l’immeuble voisin ainsi que l’absence de réparation de dégâts des eaux antérieurs comme causes du sinistre.

Toutefois, aucun élément technique n’est produit venant étayer ces hypothèses. De plus, l’expert a formellement exclu une origine provenant de l’immeuble voisin.

Dans ces conditions, et à défaut d’éléments complémentaires contraires, il convient de retenir que les désordres relevés trouvent leur origine dans le local de chaufferie de la société anonyme LA POSTE, et particulièrement dans le tubage du conduit d’évacuation des gaz brûlés par la chaudière.

1-2 Sur la responsabilité de la société anonyme LA POSTE et de la SCI [T] :

Par ailleurs, l’article 544 du code civil dispose que : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Décision du 05 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/09804 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXSVC

Ce droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est cependant limité par l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément. En effet, il est de principe que le propriétaire d’un fonds qui cause à son voisin un dommage qui excède les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit et doit le réparer. L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou occupant des lieux, dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1, chambre 2, 21 février 2013, n° RG 12/08393).

Il peut agir contre le propriétaire voisin, mais également contre un autre locataire (Civ. 1ère, 18 juillet 1961 Bull n° 411, premier moyen) ou encore contre le propriétaire de l’immeuble voisin occupé par un locataire, et ce, même lorsque le bailleur a vainement mis en demeure l’occupant de mettre un terme aux nuisances dénoncées (Civ. 3ème, 17 avril 1996, n° 94-15.876, Bull n° 108, p. 69, 11 mai 2017, n° 16-14.339 : pour l’action d’un syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire).

Ainsi, lorsque le trouble provient d’un immeuble donné en location, la victime peut en demander réparation au propriétaire (Civ. 2ème, 8 juillet 1987, n° 85-15.193, 31 mai 2000, n° 98-17.532).

Si l’existence d’un trouble anormal de voisinage justifie l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice, l’indemnité allouée doit tenir compte de l’importance du trouble, de sa durée et des circonstances de l’espèce (ex. : Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre C, 7 novembre 2017, n° 15/02858).

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure, et notamment du rapport d’expertise judiciaire, que les désordres subis par les demanderesses proviennent du local, voisin à leur appartement, appartenant à la SCI [T] et loué à la société anonyme LA POSTE.

Les désordres susvisés affectaient l’étanchéité des murs du salon et de la salle d’eau de l’appartement appartenant à Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A], entraînant une humidification anormale de ces murs et la présence d’humidité, et ce depuis 2015, ce qui caractérise l’existence de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Par ailleurs, les sociétés défenderesses allèguent qu’il y avait eu des problèmes d’infiltrations dans la salle de bains des époux [A] en 2009 ayant donné lieu à un compte-rendu d’intervention du 19 février 2009 laissant apparaître que ces infiltrations proviendraient du conduit de cheminée litigieux ; ainsi, les demanderesses étaient parfaitement informées de l’existence de dégâts des eaux et de leur origine dès 2009 et elles auraient fait preuve d’inertie dès lors qu’elles n’ont entrepris aucune démarche à la suite de ce rapport ce qui a contribué à aggraver ces désordres.

S’agissant du dégât des eaux survenu en février 2009, qui aurait, selon les défenderesses, contribué à l’aggravation du préjudice de jouissance invoqué par les demanderesses, il est produit aux débats :

— le compte rendu d’intervention en date du 19 févier 2009 du plombier mandaté par le syndic de l’immeuble de l’époque, duquel il ressort que « les infiltrations dans la salle de bains, proviendraient du conduit de cheminée, sur lequel est raccordée la chaudière. Nous supposons que le conduit n’est pas tubé et que celui-ci condense »,

— les échanges de courriels entre la SCI [T] et le syndic de l’immeuble, les courriers adressés par la SCI [T] à sa locataire lui demandant des explications ainsi que la réalisation des travaux nécessaires pour mettre fin à ces infiltrations.

S’il ressort de ces éléments qu’un premier sinistre en lien avec le conduit d’évacuation de la chaufferie de la société anonyme LA POSTE a eu lieu en 2009, aucun élément ne permet de démontrer que :

— les époux [A] avaient été informés à l’époque de ces éléments,

— ce sinistre serait en lien avec le sinistre survenu en 2015, soit six ans après ; il sera rappelé que les premiers désordres évoqués dans le cadre de la présente procédure sont survenus dans le salon de l’appartement des demanderesses.

Dès lors, la SCI [T] et la société anonyme LA POSTE ne rapportent pas la preuve de leur allégation selon laquelle l’inertie des demanderesses aurait contribué à l’aggravation de leurs préjudices.

De plus, il ressort des conclusions de la SCI [T] que cette dernière indique que sa responsabilité ne peut être engagée dans la mesure où il n’est pas démontré que les désordres ont été occasionnés par un défaut de diligence de sa part. Cependant, sa responsabilité est recherchée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage qui est une responsabilité objective sans qu’il soit nécessaire de démontrer une quelconque faute. Il importe dès lors peu que la SCI [T] est ou non fait preuve de diligence.

Dans ces conditions, la responsabilité objective de la SCI [T], en sa qualité de copropriétaire voisin, et celle de la société anonyme LA POSTE, en sa qualité de locataire, seront retenues sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

1-3 Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] et du syndic coopératif du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] :

S’agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], l’article 14 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, dispose que le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Dès lors que les désordres ont leur origine dans les parties communes la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée (Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421, Bull. n° 119, 7 septembre 2017 n° 16-19.571, 15 mars 2018, n° 16-26.177, 13 décembre 2018, n° 16-16.065, 9 mai 2019, n° 18-13.670), sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché, le vice de conception d’une partie commune étant assimilé à un vice de construction (Civ. 3ème, 28 mars 1990, n° 88-15.364).

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ce fondement, le demandeur doit rapporter la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le dommage.

S’agissant du syndic coopératif de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], le syndic, investi du pouvoir d’administrer et de conserver l’immeuble en copropriété, ainsi que de sauvegarder les droits afférents à l’immeuble, est responsable à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission. Ainsi, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du Code civil (Civ. 3ème, 9 juillet 1985, n° 83-12.960, 7 février 2012, n° 11-11.051).

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultats (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° 12/00684). Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° 18/11191).

En l’espèce, Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de son syndic en indiquant :

— d’abord que les désordres proviennent de parties communes mais sans en tirer de conséquences s’agissant d’une responsabilité objective sans faute fondée sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— ensuite qu’il est reproché au syndicat des copropriétaires et à son syndic de ne pas avoir mis en œuvre toutes les investigations nécessaires pour trouver l’origine des désordres et de ne pas avoir répondu aux multiples relances des époux [A], ce qui les a contraints à solliciter une expertise judiciaire.

Il sera souligné qu’aucune pièce n’est produite aux débats à la date du sinistre déclaré par les époux [A], soit en 2015. En effet, les premiers courriers adressés par les époux [A] au syndic de l’immeuble sont datés de 2017. La déclaration de sinistre, qui aurait été faite auprès de l’assureur des époux [A], la société MAAF Assurances, en date du 6 août 2015, n’est pas davantage versée aux débats (élément évoqué dans la pièce n° 1 produite par la société MAAF Assurances).

Par ailleurs, il n’est pas démontré que les désordres proviennent de parties communes de l’immeuble (étant précisé que le règlement de copropriété de l’immeuble n’est même pas produit) et les défendeurs ne contestent d’ailleurs pas que le tubage du conduit d’évacuation de la chaudière est une partie privative appartenant à la SCI [T] et à la société anonyme LA POSTE. Le rapport d’expertise n’évoque à aucun moment une autre cause à l’origine du sinistre subi par les demanderesses qui proviendrait de parties communes de l’immeuble et qui engagerait la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

En outre, aucun élément antérieur au rapport d’expertise ne permet de laisser envisager des désordres susceptibles de provenir de parties communes de l’immeuble, obligeant ainsi le syndicat des copropriétaires et son syndic à agir.

Enfin, il sera relevé que le syndic coopératif de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] est syndic de l’immeuble que depuis le 25 mars 2019 soit postérieurement à la date du sinistre. Les demanderesses produisent seulement un échange de courriels en date de mars 2019 duquel il ressort que :

— les époux [A] ont informé le nouveau syndic coopératif désigné du dégât des eaux subi « depuis juin 2015 »,

— le syndic a alors répondu en sollicitant la copie de la déclaration de sinistre effectuée auprès de leur assureur, qui a été transmise par les époux [A] le 6 mai 2019.

Aucun élément postérieur n’est produit par les demanderesses qui ont ensuite saisi le tribunal en référé-expertise.

Dans ces conditions, il n’est établi ni une origine en partie commune du sinistre ni une faute du syndicat des copropriétaires et de son syndic dans la gestion de ce sinistre purement privatif.

En conséquence, Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] et du syndic coopératif du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7].

Dès lors, le recours en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à titre subsidiaire à l’encontre de la SCI [T] et la société anonyme LA POSTE est sans objet.

1-4 Sur les préjudices :

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, au regard des éléments de la procédure et des pièces produites en demande par Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A], il convient de retenir, au titre des préjudices, comme justifiés et directement en lien avec les désordres d’infiltrations subis, les sommes suivantes :

1 – au titre du préjudice matériel et des travaux de réfection de l’appartement :

Les demanderesses sollicitent la somme de 5.787,90 € TTC, actualisée suivant l’indice BT01 au jour du jugement. Elles produisent deux devis de la société Codrea en date du 23 janvier 2022 pour un montant total de 5.787,90 € TTC validé par l’expert dans son rapport (page 36 du rapport d’expertise).

La société anonyme LA POSTE conteste ce montant en indiquant que : « à cette estimation, LA POSTE a répondu dans un Dire n° 1 (pièce 1), telle que son expert l’avait calculée, une indemnisation moindre de 2.490 € HT, soit 2.739 € TTC, pour la salle de douche et une somme de 1.650 € HT, soit 1.815 € TTC, pour le mur mitoyen », soit un montant total de 4.554 € TTC.

Outre le fait que l’expert n’a pas validé cette évaluation mais celle des demanderesses, aucune pièce justifiant de l’évaluation évoquée par la société anonyme LA POSTE n’est produite aux débats.

Dans ces conditions, la SCI [T] et la société anonyme LA POSTE seront condamnées in solidum à payer aux demanderesses la somme de 5.787,90 € TTC, avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 du coût de la construction à compter du 23 janvier 2022, date des devis de la société Codrea, jusqu’à la date du présent jugement, au titre du préjudice matériel subi en raison des infiltrations subies (travaux de réfection).

2 – au titre du remboursement des frais de déplacement de la société PRIMUS DECO :

Les demanderesses sollicitent le paiement de la somme de 308 € TTC en indiquant que la société PRIMUS DECO s’est déplacée pour réaliser les devis.

Or, cette somme n’est pas évoquée ni validée par l’expert et les demanderesses ne produisent aucune pièce justificative venant démontrer la réalité de ces frais.

Dans ces conditions, Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] seront déboutées de ce chef de demande.

3 – au titre du préjudice de jouissance :

Les demanderesses sollicitent la somme de 62.787.80 € au titre d’un préjudice de jouissance sur 85 mois, « sauf à parfaire jusqu’au paiement des condamnations permettant aux consorts [A] de réaliser les travaux de réfection de l’appartement ».

Elles évaluent leur préjudice de jouissance d’avril 2017 à avril 2024 soit sur 85 mois sur la base d’une valeur locative de 738,68 € par mois. Elles indiquent que les travaux de réfection n’ont pas été réalisés « les murs devant totalement sécher et les consorts [A] n’ayant pas les moyens de payer les travaux de reprise ».

La société anonyme LA POSTE conteste cette évaluation et conclut au rejet de cette demande.

En l’espèce, l’expert a retenu l’existence d’un préjudice de jouissance du fait des infiltrations subies. Il est produit une évaluation de la valeur locative du bien, validée par l’expert, à hauteur d’un loyer mensuel moyen de 23,69 € / m². La surface de la salle de bain est de 5,40 m² et celle du salon de 25,90 m². Toutefois l’expert ne retient que 25 % de la surface du salon, soit 6,47 m², considérant qu’un seul mur est impacté. Les demanderesses ne rapportent pas la preuve de leur allégation selon laquelle tous les murs du salon aurait été impactés par le sinistre, et ce d’autant que cet élément ne ressort pas du rapport d’expertise.

Il convient donc de retenir une surface de 11,87 m² (5,40 + 6,47).

Sur la période du préjudice de jouissance, le sinistre date d’avril 2015 mais l’expert valide le point de départ de ce préjudice de jouissance au mois d’avril 2017. Les travaux de remplacement du tubage de la cheminée par la société anonyme LA POSTE ont été achevés au 20 janvier 2022 et les murs ont commencé à sécher à cette date. L’expert a constaté à la date de son rapport, soit en avril 2022, que les murs étaient secs. Dès lors, à compter de cette date, les travaux de réfection mettant fin au préjudice de jouissance pouvaient être réalisés.

Il n’est pas démontré par les demanderesses leur impossibilité de financer les travaux de reprise et ce d’autant que leur assureur, la société MAAF Assurances, a pris en charge et avancé des frais relatifs à l’expertise et aux recherches de fuite.

Dans ces conditions, il convient de retenir une période courant d’avril 2017 à avril 2022 soit 60 mois.

Ainsi, le préjudice de jouissance des demanderesses peut s’évaluer à la somme de : 11,87 m² x 23,69 €/m²/mois x 60 mois = 16.872,02 €. Il n’y a pas lieu de parfaire cette somme « jusqu’au paiement des condamnations permettant aux consorts [A] de réaliser les travaux de réfection de l’appartement » compte tenu de ce qui précède.

En conséquence, la SCI [T] et la société anonyme LA POSTE seront condamnées in solidum à payer aux demanderesses la somme de 16.872,02 € au titre du préjudice de jouissance subi.

4 – au titre du préjudice moral :

Les demanderesses soutiennent avoir subi un préjudice moral en raison de l’attitude de la société anonyme LA POSTE qui a tardé à adresser les devis et à réaliser les travaux durant les opérations d’expertise, outre le fait qu’un technicien s’est rendu sans permission à leur domicile et sans l’autorisation de l’expert.

Toutefois, elles ne produisent aucun élément venant démontrer ni la réalité du préjudice moral allégué ni le quantum sollicité.

Dans ces conditions, Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] seront déboutées de ce chef de demande.

II – Sur les demandes en paiement formées par la société MAAF Assurances

La société MAAF Assurances sollicite à titre principal à l’encontre de la société anonyme LA POSTE, et subsidiairement à l’encontre de la SCI [T] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 11ème, le remboursement des frais pris en charge par elle aux lieu et place de ses assurées durant les opérations d’expertise, en indiquant que :

— elle est subrogée dans les droits de ses assurées en application de l’article 1346 du code civil ; elle est donc en droit d’invoquer les mêmes fondements juridiques que les demanderesses ; elle s’associe en tous points aux arguments développés par ces dernières,

— ainsi, il ressort du rapport d’expertise que LA POSTE est responsable tant du préjudice matériel qu’immatériel des demanderesses, ses assurées ; la société MAAF Assurances est donc bien fondée à solliciter sa condamnation au remboursement des frais engagés par elle.

***

Il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que la société MAAF Assurances a réglé, aux lieu et place de son assuré, Monsieur [N] [A], avant son décès, les sommes de :

—  3.000 € correspondant à la consignation complémentaire pour les honoraires de l’expert judiciaire selon ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 5 novembre 2020 (pièce 2 produite par la MAAF Assurances),

—  3.000 € correspondant à la consignation complémentaire pour les honoraires de l’expert judiciaire selon ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 27 juillet 2021 (pièce 3 produite par la MAAF Assurances),

—  352 € correspondant aux frais de recherche de fuite de la société Primus Deco selon devis n° 202051 du 21 juillet 2020 (pièce 1 de la MAAF Assurances).

Ces sommes étant justifiées, la société anonyme LA POSTE sera condamnée à payer à la société MAAF Assurances la somme totale de 6.352 € au titre du remboursement des frais avancés aux lieu et place de ses assurées dans le cadre du recours subrogatoire de cette dernière résultant de l’article L.121-12 du code des assurances.

III – Sur le recours en garantie formé par la SCI [T] à l’encontre de sa locataire, la société anonyme LA POSTE

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou des articles 1231-1 et suivants du code civil s’ils sont liés contractuellement.

Un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux, donc sans solidarité.

En l’espèce, il ressort des conclusions de la SCI [T] que cette dernière souligne que l’article 7 du bail commercial conclu avec la société anonyme LA POSTE prévoit que « tous les travaux comportant changement de distribution, démolition ou percement de murs, de poutres ou de planchers, ne feront pas l’objet d’une autorisation préalable et écrite du bailleur ».

Dès lors, la SCI [T] soutient que sa locataire a réalisé les travaux portant sur la chaudière à l’origine des désordres subis par les demanderesses, sans autorisation comme le prévoit le bail, et qu’elle doit en conséquence assumer seule la responsabilité de ces désordres.

Or, pour exercer un recours en garantie contre sa locataire, la SCI [T] doit rapporter la preuve d’une faute de la part de celle-ci, ce qu’elle ne fait pas. En effet, aux termes des stipulations des clauses du bail commercial produit, la société anonyme LA POSTE était autorisée à procéder aux travaux litigieux sans autorisation du bailleur. En procédant à ces travaux, elle n’a donc commis aucune faute contractuelle.

Par ailleurs, la responsabilité de la société anonyme LA POSTE a été retenue sur le fondement de la responsabilité objective fondée sur les troubles anormaux du voisinage. Aucune faute n’est dès lors démontrée à l’égard de la société anonyme LA POSTE.

En conséquence, la SCI [T] sera déboutée de son recours en garantie à l’encontre de sa locataire, la société anonyme LA POSTE.

IV – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La SCI [T] et la société anonyme LA POSTE, qui succombent, seront condamnées in solidum au paiement des entiers dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [W] [L].

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à la SELARD EDOU DE BUHREN HONORE.

La SCI [T] et la société anonyme LA POSTE seront condamnées in solidum à payer à Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] la somme globale de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] et la société MAAF Assurances seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] seront déboutées du surplus de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

La SCI [T] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles et des dépens.

L’équité commande de débouter la société MAAF Assurances de l’intégralité de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Reçoit la société MAAF Assurances en son intervention volontaire,

Déclare irrecevable la demande en paiement de la somme de 62.787,80 € au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi pendant 84 mois formée par Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] à l’encontre du syndic coopératif du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2024,

Déclare irrecevable la demande au titre des frais irrépétibles d’un montant de 8.000 € formée par Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] à l’encontre du syndic coopératif du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2024,

Déclare irrecevables les demandes formées par la société MAAF Assurances à l’encontre du syndic coopératif du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2024,

Déboute Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] et du syndic coopératif du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7],

Déclare la SCI [T] et la société anonyme LA POSTE responsables des désordres d’infiltrations subis par Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] sur les murs du salon et de la salle de bain de leur logement sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

Condamne in solidum la SCI [T] et la société anonyme LA POSTE à payer à Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] la somme de 5.787,90 € TTC avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 23 janvier 2022 jusqu’à la date du présent jugement, au titre du préjudice matériel subi en raison des infiltrations subies (travaux de réfection),

Déboute Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] de leur demande en paiement de la somme de 308 € TTC au titre du remboursement des frais de déplacement de la société PRIMUS DECO,

Condamne in solidum la SCI [T] et la société anonyme LA POSTE à payer à Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] la somme de 16.872,01 € au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi,

Déboute Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] du surplus de leur demande formée au titre du préjudice de jouissance subi ainsi que de l’intégralité de leur demande d’indemnisation formée au titre du préjudice moral,

Condamne la société anonyme LA POSTE à payer à la société MAAF Assurances la somme totale de 6.352 € au titre du remboursement des frais avancés aux lieu et place de ses assurées dans le cadre du recours subrogatoire de cette dernière résultant de l’article L. 121-12 du code des assurances,

Déboute la SCI [T] de son recours en garantie formé à l’encontre de sa locataire, la société anonyme LA POSTE,

Condamne in solidum la SCI [T] et la société anonyme LA POSTE au paiement des entiers dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [W] [L],

Accorde à la SELARD EDOU DE BUHREN HONORE le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SCI [T] et la société anonyme LA POSTE à payer à Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] la somme globale de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] ainsi que la société MAAF Assurances à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [Y] [A] épouse [B] et Madame [I] [F] épouse [A] du surplus de leur demande formée au titre des frais irrépétibles,

Déboute la SCI [T] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles,

Déboute la société MAAF Assurances de l’intégralité de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 1] le 05 Février 2026

La Greffière Le Président