GB/MLP

Ordonnance N°

du 29 AOUT 2025

Chambre 6

N° RG 25/00414 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KCS4

du rôle général

S.A.R.L. [L]

c/

S.A.S. NYMPHEAS

la SELARL AUVERJURIS

la SARL TRUNO & ASSOCIES

GROSSES le

— la SELARL AUVERJURIS

— la SARL TRUNO & ASSOCIES

Copies électroniques :

— la SELARL AUVERJURIS

— la SARL TRUNO & ASSOCIES

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le VINGT NEUF AOUT DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente faisant fonction de Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

— La S.A.R.L. [L], agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par la SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

— La S.A.S. NYMPHEAS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 29 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 19 juillet 2018, la SCI Vaquero, aux droits de laquelle vient la SAS Nympheas, a donné à bail à la SARL [L] des locaux commerciaux situés [Adresse 3].

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2018 moyennant un loyer annuel de 70.240,00 € hors taxes et hors charges.

Aux termes de cet acte, la SAS Nympheas s’est engagée à réaliser, à ses frais, des travaux d’étanchéité de la toiture des locaux loués.

La SARL [L] s’est plainte de l’absence de réalisation desdits travaux par son bailleur.

Elle a procédé à une consignation des loyers commerciaux à partir d’août 2024.

Un procès-verbal de constat a été dressé par maître [B] [U] [I] le 31 mars 2025.

La SARL [L] s’est rapprochée de la société SPL COUVERTURE qui a établi un devis le 14 avril 2025 d’un montant de 180.000,00 € TTC.

Par acte du 16 mai 2025, la SARL [L] a fait assigner en référé la SAS Nympheas aux fins suivantes :

— Condamner la société NYMPHEAS à la réalisation de l’intégralité des travaux prévus au devis de la société SPL COUVERTURE en date du 14 avril 2024 et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du mois suivant la notification de la décision à intervenir,

— Autoriser la société [L] à se libérer du montant des loyers HT dus au profit de la société NYMPHEAS directement entre les mains du bâtonnier séquestre et de dire que ces sommes seront libérées sur la base de factures de travaux réalisés de la société SPL COUVERTURE, accord entre les parties ou décision du tribunal judiciaire,

— Condamner la société NYMPHEAS à payer et porter à la SARL [L] la somme provisionnelle de 45.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société NYMPHEAS aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 10 juin 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois sur demande des parties.

A l’audience du 29 juillet 2025, les débats se sont tenus.

Au dernier état de ses conclusions, reprises oralement à l’audience, la SARL [L], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

— Condamner la société NYMPHEAS à la réalisation de l’intégralité des travaux prévus au devis de la société SPL COUVERTURE en date du 14 avril 2024 et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du mois suivant la notification de la décision à intervenir,

— Autoriser la société [L] à se libérer du montant des loyers HT dus au profit de la société NYMPHEAS directement entre les mains du bâtonnier séquestre et dire que ces sommes seront libérées sur la base de factures de travaux réalisés de la société SPL COUVERTURE, accord entre les parties ou décision du tribunal judiciaire,

— Condamner la société NYMPHEAS à payer et porter à la SARL [L] la somme provisionnelle de 45.000,00 €,

— Débouter la société NYMPHEAS de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner la société NYMPHEAS à payer et porter à la SARL [L] la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société NYMPHEAS aux entiers dépens.

Au dernier état de ses conclusions, reprises oralement à l’audience, la SAS Nympheas, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

A titre principal

— Renvoyer les parties en audience de règlement amiable comme il est dit à l’article 774-1 du code de procédure civile,

— Réserver les dépens,

A titre subsidiaire et pour le cas où le règlement amiable du litige ne serait pas privilégié,

— Débouter la société [L] de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner la société [L] à payer à la société NYMPHEAS une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

A titre infiniment subsidiaire, si par impossible Madame la Présidente était amenée à considérer que le prononcé d’une astreinte est justifié,

— Dire que l’astreinte prononcée ne prendra effet qu’à compter du 26 octobre 2025,

— Débouter la société [L] de ses demandes d’autorisation de consignation des loyers commerciaux et de condamnation provisionnelle pour perte d’exploitation,

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’orientation du dossier en audience de règlement amiable

Moyens des parties

Pour voir orienter l’affaire en audience de règlement amiable, la SAS Nympheas indique qu’elle n’a jamais refusé de faire procéder aux travaux de couverture du local dont elle est propriétaire et qui est exploité par la SARL [L] et qu’elle a mandaté un maître d’œuvre qui envisage toutes les possibilités dont une excluant la fermeture du magasin pour la réalisation des travaux et qui consulte actuellement les entreprises susceptibles d’intervenir pour connaître leur disponibilité.

La SARL [L] s’oppose à cette demande au motif que la mise en œuvre d’une audience de règlement amiable retardera l’exécution des travaux par le bailleur.

Réponse du juge des référés

En application des articles 774-1 et suivants du code de procédure civile, le juge des référés peut, après avoir recueilli l’avis des parties, décider qu’elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement.

En l’espèce, au regard de l’opposition ferme de la défenderesse et des circonstances de l’espèce, l’orientation du dossier en audience de règlement amiable n’apparaît pas pertinente.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte

Moyens des parties

Au soutien de sa demande de condamnation du bailleur à réaliser les travaux de reprise de la toiture sous astreinte, elle fait valoir que la toiture présente des désordres, consistant en un défaut d’étanchéité et la présence d’amiante, que la reprise de ces désordres incombe au bailleur, qui tarde à mandater une entreprise aux fins de réaliser les travaux de remise en état alors qu’il s’est engagé à les faire réaliser dans le bail commercial conclu en 2018 et que la société SPL COUVERTURE, qui a établi un devis le 14 avril 2025 portant sur des travaux ne nécessitant pas l’arrêt de son activité, est disposée à intervenir rapidement.

En défense, la SAS Nympheas ne conteste pas devoir faire procéder à des travaux de couverture. Elle expose néanmoins que la complexité des travaux à entreprendre, comprenant notamment une phase de traitement de l’amiante, rend nécessaire de reporter le début des travaux au 26 octobre 2025 au regard de la disponibilité des entreprises aptes à intervenir. Elle s’oppose à la demande de la SARL [L] visant à confier les travaux de remise en état à la société SPL COUVERTURE, affirmant, notamment, que cette dernière ne justifie pas d’une compétence spécifique pour réaliser un désamiantage, ni d’une habilitation à ce titre. Elle précise qu’elle s’est attachée les services d’un maître d’œuvre.

Réponse du juge des référés

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, la présidente du tribunal judiciaire statuant en référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s’il s’agit d’une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties stipule, en page 6, premier paragraphe, dans un titre intitulé « CONDITIONS GENERALES » que :

« Par dérogation à ce qui est mentionné ci-dessus, les parties conviennent expressément que :

— si un désamiantage du toit de l’immeuble était rendu obligatoire, les frais y afférents seront pris en charge par le bailleur qui s’y oblige expressément.

— les travaux relatifs à des problèmes actuels d’étanchéité de la toiture seront réalisés aux frais du BAILLEUR qui s’y oblige expressément ».

Les parties s’entendent sur les désordres affectant la toiture des locaux loués, sur la nécessité de procéder à des travaux de reprise et de désamiantage et sur l’obligation, pour la SAS Nympheas, d’en supporter les frais en qualité de bailleur.

Dans ces conditions, l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La SARL [L] et la SAS Nympheas s’opposent en revanche sur l’artisan auquel confier la réalisation desdits travaux.

La SAS Nympheas soutient légitimement que la présence d’amiante justifie qu’une entreprise spécialisée soit mandatée.

Or, la SARL [L] ne justifie pas de l’habilitation de la société SPL COUVERTURE en la matière.

Elle ne peut davantage imposer à la SAS Nympheas de recourir à une société qu’elle n’a pas choisie dès lors que la SAS Nympheas justifie avoir mandaté un maître d’œuvre pour réaliser, à sa charge, les travaux sollicités.

Le maître d’œuvre mandaté par la SAS Nympheas affirme que lesdits travaux ne pourront être réalisés avant le 26 octobre 2025, délai nécessaire pour s’assurer de la disponibilité d’une entreprise qualifiée pour réaliser un désamiantage.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS Nympheas à réaliser les travaux de reprise des désordres d’étanchéité dénoncés par la SARL [L] et mentionnés dans le contrat de bail, affectant la toiture des locaux loués, incluant le désamiantage de ladite toiture, sous astreinte de 250,00 € par jour à compter du 26 octobre 2025. L’astreinte courra sur une période de 3 mois maximum.

Sur la demande de séquestre des loyers commerciaux

Moyens des parties

La SARL [L] demande à être autorisée à se libérer du montant des loyers hors taxes dus à la SAS Nympheas directement entre les mains du bâtonnier séquestre. Elle sollicite que ces sommes ne soient libérées que sur la base de factures de travaux réalisés par la société SPL COUVERTURE, accord entre les parties ou décision du tribunal judiciaire. Elle affirme que cette mesure est nécessaire à faire avancer la réalisation des travaux.

La SAS Nympheas oppose que le séquestre de l’intégralité des loyers ne peut être ordonné que si le manquement du bailleur à son obligation de délivrance rend impossible l’exploitation de l’activité.

Réponse du juge des référés

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, la présidente du tribunal judiciaire statuant en référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la SAS Nympheas a d’ores et déjà été condamnée à réaliser sous astreinte des travaux afin de mettre un terme aux désordres dénoncés par la SARL [L] à compter du 26 octobre 2025.

Il convient par ailleurs de relever que la SARL [L] est toujours à même d’exploiter les locaux loués.

Dans ces conditions, la SARL [L] ne justifie pas de la nécessité de procéder au séquestre des loyers commerciaux.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision

Moyens des parties

Pour voir condamner le preneur à lui payer une somme provisionnelle de 45.000,00 €, la SARL [L] soutient que la perte d’exploitation qui pourrait résulter de la réalisation des travaux dans l’hypothèse où ceux-ci seraient réalisés sans coffrage, ce qui est la solution préconisée par la société SPL COUVERTURE, justifie l’allocation de la somme de 18.000,00 € par mois, soit 45.000,00 € pour les dix semaines que devraient durer les travaux.

La SAS Nympheas oppose que la nature des travaux n’est pas encore déterminée, que l’arrêt de l’exploitation de la SARL [L] pendant les travaux n’est pas certaine et que le bail commercial comprend une clause de souffrance excluant le versement d’une indemnité pendant la réalisation de travaux.

Réponse du juge des référés

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, la présidente du tribunal judiciaire statuant en référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s’il s’agit d’une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la SARL [L] ne justifie pas de l’actualité du préjudice dont elle se prévaut et dont l’appréciation ne relève en tout état de cause pas du référé.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais du procès

La SAS Nympheas, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer à la SARL [L] la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SAS Nympheas, au titre de ses frais irrépétibles, sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement en premier ressort, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’orientation du dossier en audience de règlement amiable,

CONDAMNE la SAS Nympheas à réaliser les travaux de reprise des désordres d’étanchéité dénoncés par la SARL [L] et mentionnés dans le contrat de bail, affectant la toiture des locaux loués situés [Adresse 2], incluant le désamiantage de ladite toiture, sous astreinte de DEUX CENT CINQUANTE EUROS (250,00 €) par jour de retard à compter du 26 octobre 2025,

DIT que l’astreinte courra sur une période de 3 mois maximum,

DIT n’y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes,

CONDAMNE la SAS Nympheas à payer à la SARL [L] la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500,00 €) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SAS Nympheas au titre de ses frais irrépétibles,

CONDAMNE la SAS Nympheas aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La présidente,