CG/MLP

Jugement N°

du 23 DECEMBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00979 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KKDA

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE BEFORE SUNRISE

c/

S.A.R.L. GORBUS

la SCP CABINET LWM AVOCATS

la SELAS JURI-DEFI AVOCATS

GROSSE le

— la SELAS JURI-DEFI AVOCATS

Copie électronique :

— la SELAS JURI-DEFI AVOCATS

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

JUGEMENT

rendu le VINGT TROIS DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée lors des débats de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière et lors du prononcé de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— [Localité 12] DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE BEFORE SUNRISE sise [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice la SARL C.G.S.

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par la SCP CABINET LWM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS substituée par la SELAS JURI-DEFI AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

— La S.A.R.L. GORBUS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Adresse 13]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

La SARL Gorbus est propriétaire des lots n°34 et 92 au sein de la copropriété « Before Sunrise » située [Adresse 16], à [Localité 7] et [Localité 18].

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par la SARL Gorbus aux échéances convenues, en dépit des mises en demeure qui lui ont été adressées.

Par acte du 19 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété « Before Sunrise » située [Adresse 16], à [Adresse 9] ([Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice la SARL CGS, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond la SARL Gorbus aux fins suivantes :

— Constater le vote par assemblées générales des 18 avril 2023. 24 juin 2024 et 20 juin 2025 ;

— Constater I ‘expiration du délai légal de 30 jours à compter de l’ultime mise en demeure du 6 août 2025 et donc la déchéance du terme,

En conséquence,

— Condamner la SARL GORBUS à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété BEFORE SUNRISE, la somme de 3.628,96 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 6 août 2025 ;

— Condamner la SARL GORBUS à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété BEFORE SUNRISE la somme de 2.245,36 euros correspondant aux charges votées et à échoir ;

— Condamner la SARL GORBUS au paiement de l’ensemble des frais exposés par le syndicat des copropriétaires de la copropriété BEFORE SUNRISE, frais exclusivement imputables à ce dernier, en ce compris les frais de mise en demeure par avocat soit la somme de 78 euros ;

— Condamner la SARL GORBUS au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner la SARL GORBUS au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Rappeler que l’exécution provisoire de droit est attachée à la décision à intervenir.

A l’audience du 16 décembre 2025, les débats se sont tenus.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété « Before Sunrise » située [Adresse 16], à [Adresse 10]), représenté par son syndic en exercice la SARL CGS, a repris le contenu de son assignation.

La SARL Gorbus n’a pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n°24-70.007).

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux appelées au 27 octobre 2025 pour un montant total de 3.628,96 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 6 août 2025 et la condamnation de la SARL Gorbus à lui payer la somme de 2.245,36 euros correspondant aux charges votées et à échoir.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

— Une mise en demeure notifiée le 6 août 2025,

— Un extrait de compte arrêté au 27 octobre 2025,

— Des procès-verbaux d’assemblée générale.

En l’espèce, le décompte fourni arrêté au 27 octobre 2025 fait apparaître un solde débiteur de la somme de 2.827,85 € (3.628,96 – les frais postérieurs à la date visée par la mise en demeure, soit 3.628,96 – 180,00 – 78,00 – 511,23 – 31,88) au 18 juillet 2025, date visée par la mise en demeure du 6 août 2025 incluant les fonds sur charges pour les 3 premiers trimestres 2025, et de la somme de 3.628,96 € au 27 octobre 2025.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Il y a par ailleurs lieu de préciser qu’une demande spécifique doit être formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement desdits frais et que cette demande doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Le décompte précité fait apparaître la somme de 2,75 € au titre de « LRE Mise en demeure » le 4 mars 2025, la somme de 6,07 € au titre d’un « Envoi Mise en demeure » le 13 juin 2025 et la somme de 78,00 € au titre d’une « Mise en demeure » le 16 octobre 2025. € au titre de « Mise en demeure par LRAR » le 20 juin 2024.

Dès lors, la somme de 86,82 € sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

Par ailleurs, ledit décompte mentionne à plusieurs reprises des « Frais administratifs » d’un montant de 30,00 € les 7 février et 27 mai 2025 et d’un montant de 180,00 € les 18 juillet et 16 octobre 2025, sans que le syndicat des copropriétaires ne justifie leur nature ou leur montant.

Leur dénomination laisse cependant présumer qu’ils ne constituent pas des charges de copropriété.

Ces frais administratifs, s’élevant à la somme totale de 420,00 € (30,00 × 2 + 180,00 × 2), seront ainsi déduits du montant dû au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

En conséquence, la SARL Gorbus sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.579,03 € (2.827,85 – 30 – 30 – 180 – 2,75 – 6,07) au titre des charges et appels de fonds impayés au 18 juillet 2025, date visée par la mise en demeure du 6 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 août 2025.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré en application de l’article 14-1, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, auquel l’article 19-2 précité renvoie, prévoit par ailleurs le vote, chaque année, d’un budget prévisionnel. La provision due au titre de l’article 14-1, de même que les provisions non encore échues en application du même article, devenues exigibles en vertu de l’article 19-2, ne peuvent donc concerner le budget prévisionnel que d’une seule et même année, soit celle de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure et uniquement cet exercice.

Il résulte de la combinaison des articles 19-2 et 14-1 précités qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

L’exercice en cours au moment de la mise en demeure est celui au titre duquel les provisions visées sont dues, soit en l’espèce, l’exercice pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2025 selon les procès-verbaux d’assemblée générale produits.

En vertu des dispositions précitées, outre les charges de copropriété échues, la SARL Gorbus est redevable des provisions non encore échues au moment de la mise en demeure à savoir le 4ème appel de provision sur charges 2025 et la 4ème cotisation fonds ALUR au titre de l’exercice 2025, soit la somme de 543,11 € (511,23 + 31,88).

En revanche, l’exercice 2026 n’était pas en cours au moment de la mise en demeure.

Le copropriétaire ne peut donc être condamné à payer les provisions non encore échues au titre de l’exercice 2026.

En conséquence, la SARL Gorbus sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 543,11 € au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

De la même façon, les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance, en ce compris la somme de 78,00 € au titre des frais de mise en demeure par avocat.

Le décompte arrêté au 27 octobre 2025 fait apparaître la somme de 86,82 € (78 + 2,75 + 6,07) au titre de frais de mise en demeure, lesquels constituent une étape indispensable dans le recouvrement des charges et frais de copropriété impayés et sont ainsi imputables au copropriétaire défaillant.

En conséquence, la SARL Gorbus sera condamnée à payer la somme de 86,82 € au syndicat des copropriétaires correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte du 27 octobre 2025.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SARL Gorbus à lui payer la somme de 1.500,00 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Cependant, la demande au titre des dommages-intérêts pour résistance abusive n’est pas suffisamment justifiée et explicitée dans les écritures du demandeur qui ne démontre pas l’existence d’un préjudice quelconque.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

4/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés pour voir reconnaître ses droits.

La SARL Gorbus sera en conséquence condamnée à verser au demandeur la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe

CONDAMNE la SARL Gorbus à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « Before Sunrise » située [Adresse 14], à [Adresse 8] [Localité 17] [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL CGS, la somme de DEUX MILLE CINQ CENT SOIXANTE DIX NEUF EUROS ET TROIS CENTIMES (2.579,03 €) au titre des charges et appels de fonds impayés au 18 juillet 2025, date du décompte visé par la mise en demeure du 6 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 août 2025,

CONDAMNE la SARL Gorbus à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « Before Sunrise » située [Adresse 14], à [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SARL CGS, la somme de CINQ CENT QUARANTE TROIS EUROS ET ONZE CENTIMES (543,11 €) au titre du 4ème appel de provision sur charges 2025 et la 4ème cotisation fonds ALUR au titre de l’exercice 2025 devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la SARL Gorbus à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « Before Sunrise » située [Adresse 14], à [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SARL CGS, la somme de QUATRE VINGT SIX EUROS ET DEUX CENTIMES (86,82 €) correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre selon décompte du 27 octobre 2025 en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE la SARL Gorbus à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « Before Sunrise » située [Adresse 14], à [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SARL CGS, la somme de TROIS CENTS EUROS (300,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL Gorbus aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,