TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00232 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JP6Z

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 07 Mai 2025

Monsieur [K] [I], rep/assistant : M^e Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, Madame [M] [J] épouse [I], rep/assistant : M^e Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, Madame [I] épouse [N], rep/assistant : M^e Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [G] [C], rep/assistant : M^e Inna SHVEDA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Christine BAUDON

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Christine BAUDON

M^e Inna SHVEDA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Laetitia JOLY, Greffier lors des débats et de Lucie METRETIN, Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 20 Février 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 10 Avril 2025, prorogé au 07 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [I], demeurant 19 rue de la Pelièvre, 63119 CHATEAUGAY

représenté par M^e Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [M] [J] épouse [I], demeurant 19 rue de la Pelièvre, 63119 CHATEAUGAY

représentée par M^e Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [H] [I] épouse [N], demeurant 5 Impasse des Muscadières, 63119 CHATEAUGAY

représentée par M^e Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [C], demeurant 64 Avenue Bergougnan, 1er étage, 63000 CLERMONT-FERRAND

représenté par M^e Inna SHVEDA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 7 février 2015, [K] [I] et [H] [I] épouse [N] ont donné à bail à [G] [C] un logement situé 64 Avenue Raymond Bergougnan à Clermont-Ferrand, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 590 euros, provision sur charges comprise.

Le 16 mai 2023, les bailleurs ont fait signifier au locataire un congé pour reprise à effet au 6 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, [K] [I], [M] [J] épouse [I] et [H] [I] épouse [N] ont fait assigner [G] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins d’obtenir la validation du congé.

Le 24 avril 2024, Me [L] a établi un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

Lors de l’audience, [K] [I], [M] [J] épouse [I] et [H] [I] épouse [N] sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures et demandent au Juge des Contentieux de la Protection :

— de condamner [G] [C] à leur payer les sommes suivantes :

* 3027,68 euros de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives,

* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, lesconsorts [I]-[N] affirment que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie fait apparaitre l’existence de dégradations locatives. Ils poursuivent en expliquant que, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est responsable des dégradations ce qui justifie leur demande d’indemnisation à hauteur de 3027,68 euros.

En réponse à la demande reconventionnelle formée par le défendeur, les consorts [I]-[N] expliquent que, contrairement à ce que soutient [G] [C], le logement objet du contrat n’a pas été donné en location au profit de tiers. A cet égard, ils précisent que la photo produite par [G] [C] correspond à la boîte aux lettres d’un autre appartement situé dans le même immeuble de sorte qu’elle ne permet pas de démontrer la mise en location de l’appartement. Par ailleurs, les consorts [I]-[N] ajoutent qu’il n’a pas encore été possible de procéder à la reprise des lieux en raison de la nécessité de réaliser des travaux de réfection préalables.

[G] [C], quant à lui, demande au Juge des Contentieux de la Protection :

— de débouter les consorts [I]-[N] de l’ensemble de leurs prétentions,

— de prononcer la nullité du congé pour reprise et de condamner les consorts [I]-[N] au paiement de la somme de 5000 euros de dommages et intérêts,

— de condamner les consorts [I]-[N] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de sa demande de nullité du congé, [G] [C] conteste le motif de reprise en affirmant que, suite à son départ, le logement a été donné en location au profit de tiers et en conclut que les consorts [I]-[N] n’avait pas l’intention de récupérer l’appartement pour loger le fils de [K] [I].

Au fond, [G] [C] estime qu’il n’est redevable d’aucune somme au titre des réparations locatives en faisant notamment valoir que, d’une part, les consorts [I]-[N] n’apportent pas la preuve d’un comportement fautif de sa part et que, d’autre part, certains éléments mentionnés dans l’état des lieux de sortie résultent d’une usure normale du logement.

Reconventionnellement, [G] [C] sollicite une indemnisation de son préjudice lié à la délivrance d’un congé frauduleux.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

[G] [C] s’étant présenté il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur le congé et la demande indemnitaire de [G] [C]

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, il y a lieu de constater que le congé du 16 mai 2023 comporte l’ensemble des mentions prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En ce qui concerne le caractère réel et sérieux du motif de congé, il n’est pas contesté que le bénéficiaire du logement n’a pas encore exercé son droit de reprise. Pour autant, les consorts [I]-[N] estime que ce manquement s’explique par la nécessité d’effectuer des travaux préalablement à l’installation du bénéficiaire de la reprise. Sur ce point, il convient de relever que l’état des lieux de sortie permet d’établir l’existence de désordres ce qui corrobore les propos des consorts [I]-[N]. Ainsi, le caractére réel et sérieux de la reprise demeure établi et n’est pas remis en cause par l’absence de reprise effective étant donné qu’il a été démontré que celle-ci est justifiée par la nécessité d’effectuer des travaux préalables. En ce qui concerne le fait que la mise en location de l’appartement au profit de tiers, il y a lieu de noter que la photographie produite par [G] [C] n’est pas probante en ce qu’elle n’est ni datée ni circonstanciée.

Il en résulte qu’il n’est pas possible de remettre en cause le congé délivré par les consorts [I]-[N].

En conséquence, il convient de rejeter la demande de nullité du congé ainsi que la prétention indemnitaire de [G] [C].

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Cet article prévoit également que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 1731 du Code civil mentionne que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

En l’espèce, les consorts [I]-[N] justifient d’un état des lieux d’entrée du 7 février 2015 et d’un procès-verbal de constat locatif datant du 24 avril 2024. Dès lors, afin de statuer sur la demande indemnitaire des consorts [I]-[N], il convient d’analyser poste par poste les sommes sollicitées par le bailleur et de déterminer si celles-ci sont justifiées par des dégradations résultant de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal de reprise des lieux. En outre, il convient de préciser que les moyens de défense invoqué par [G] [C] sont insuffisantes pour remettre en cause les dégradations résultant de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie étant donné que ceux-ci ne permettent pas de démontrer que les désordres résulteraient d’un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d’un tiers.

— Devis du 9 mai 2024 de la société A²DEF d’un montant de 680,54 euros relatif au nettoyage complet de l’appartement :

Le procès-verbal de constat locatif indique que certains éléments de l’appartement présentent un état de saleté (à savoir les murs du WC, le lavabo ainsi que la cuvette des toilettes, le lavabo de la salle de bain, le sol de la chambre 1, le sol de la chambre 2, les murs ainsi que les plafonds de la chambre 3, les murs ainsi que le sol du salon, le plafond ainsi que les murs de la cuisine et les murs de la terrasse) ce qui permet partiellement de justifier les sommes sollicitées au titre du nettoyage de l’appartement. En effet, il n’est pas contestable ni le nombre d’éléments présentant un état de saleté ni l’ampleur de certains désordres mentionnés (traces ou tâches) ne permettent de justifier un nettoyage complet de l’ensemble des éléments de l’appartement.

En conséquence, la demande indemnitaire formée par les consorts [I]-[N] à hauteur de 680,54 euros au titre du devis du 9 mai 2024 sera limitée à la somme de 350 euros.

— Devis du 4 juin 2024 de la SAS AP Habitat d’un montant de 459,14 euros relatif à la porte du séjour :

L’état des lieux d’entrée du 7 février 2015 ne comporte aucune mention concernant la porte du séjour ce qui implique que celle-ci est présumée avoir été reçue en bon état. Le procès-verbal de constat locatif mentionne que l’une des vitres de cette porte est manquante ce qui permet de justifier les sommes sollicitées au titre de la fourniture et de la pose d’un vitrage. En revanche, la nécessité d’effectuer le surplus des travaux mentionnés sur ce devis (notamment le remplacement de la serrure et la réparation du dormant) n’est établie par aucun élément mentionné dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

En conséquence, la demande indemnitaire formée par les consorts [I]-[N] à hauteur de 459,14 euros au titre du devis du 4 juin 2024 sera limitée à la somme de 148,13 euros (134,67 euros hors taxes + 10% au titre de la Taxe sur la Valeur ajoutée).

— Devis de la SAS [I] d’un montant de 308 euros relatif au remplacement d’une VMC

L’état des lieux d’entrée du 7 février 2015 ne comporte aucune mention concernant la VMC ce qui implique que celle-ci est présumée avoir été reçue en bon état. Le procès-verbal de constat locatif mentionne que l’absence de la VMC de la salle de bain ce qui permet de justifier les sommes sollicitées au titre du remplacement de cet élément. Toutefois, compte tenu de la durée d’occupation du logement (à savoir neuf ans), il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 50% sur les sommes octroyées aux bailleurs.

En conséquence, la demande indemnitaire formée par les consorts [I]-[N] à hauteur de 308 euros au titre du devis du 5 juin 2024 sera limitée à la somme de 154 euros (140 euros hors taxes + 10% au titre de la Taxe sur la Valeur ajoutée).

— Devis de [A] [E] du 12 juin 2024 d’un montant de 1200 euros relatif à la réparation des moulures et au remplacement de la rosace centrale du salon

L’état des lieux d’entrée du 7 février 2015 ne comporte aucune mention concernant les moulures ainsi que la rosace centrale du salon ce qui implique que celles-ci sont présumées avoir été reçues en bon état. Le procès-verbal de constat locatif mentionne que la rosace centrale du salon est fendue ce qui permet de justifier les sommes sollicitées au titre du remplacement de cet élément. De même, les photographies du constat locatif permettent de mettre en évidence des désordres sur les moulures du salon ce qui permet de justifier les sommes au titre de la réparation de ces éléments. Toutefois, compte tenu de la durée d’occupation du logement (à savoir neuf ans), il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 30% sur les sommes octroyées aux bailleurs.

En conséquence, la demande indemnitaire formée par les consorts [I]-[N] à hauteur de 1200 euros au titre du devis du 12 juin 2024 sera limitée à la somme de 840 euros.

— Devis de la SAS Eric Cameira du 11 juin 2024 d’un montant de 380 euros relatif à la peinture de la porte d’entrée

L’état des lieux d’entrée du 7 février 2015 ne comporte aucune mention concernant la porte d’entrée ce qui implique que celle-ci est présumée avoir été reçue en bon état. Le procès-verbal de constat locatif fait état d’un choc sur la porte d’entrée de l’appartement ce qui permet de justifier les sommes sollicitées au titre de la peinture de cet élément. Toutefois, compte tenu de la durée d’occupation du logement (à savoir neuf ans), il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 15% sur les sommes octroyées aux bailleurs.

En conséquence, la demande indemnitaire formée par les consorts [I]-[N] à hauteur de 380 euros au titre du devis du 11 juin 2024 sera limitée à la somme de 323 euros.

Sur les autres demandes

[G] [C], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 500 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [G] [C] à payer à [K] [I], [M] [J] épouse [I] et [H] [I] épouse [N] la somme de 1815,13 euros au titre des dégradations locatives,

CONDAMNE [G] [C] à payer à [K] [I], [M] [J] épouse [I] et [H] [I] épouse [N] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection