RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 108/2025

N° RG 25/00165 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPHI

CONTENTIEUX – Chambre 1 Section 1

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

Entre :

S.A.R.L. PIZZA CROUSTY représentée par son gérant en exercice domicilié audit siège, Monsieur [Y]

immatriculée au RCS de COMPIEGNE sous le numéro 795 173 483

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Océane ZEITER DURAND de la SCP SIMEONI – ZEITER DURAND, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant

Rep/assistant : Maître DAMIEN DELAUNAY de la SELAS SAINT YVES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Et :

Madame [X] [M] veuve [H]

née le 19 Février 1977 à [Localité 2] (THAILANDE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Non constituée

Expédition et Formule exécutoire le :

à M^e Océane ZEITER DURAND

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Hélène JOURDAIN, magistrat chargé du rapport

Magistrats ayant délibéré :

Président : Madame Hélène JOURDAIN

Assesseurs : Monsieur Patrick ROSSI et Madame Margot MARTINS, juge placée

Magistrat rédacteur : Madame Hélène JOURDAIN

Greffier : Madame Angélique LALOYER

DEBATS :

A l’audience du 02 Septembre 2025, tenue publiquement devant Madame JOURDAIN, magistrat chargé du rapport, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile ;

Avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 04 Novembre 2025 ;

N° RG 25/00165 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPHI – jugement du 04 Novembre 2025

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

********

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu par Maître [S] [T] le 24 mai 2013, Monsieur [G] [H] et Madame [X] [M] épouse [H] ont consenti à la société PIZZA CROUSTY un bail commercial portant sur un local situé au rez-de-chaussée d’une maison sise à [Localité 3], [Adresse 1], pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir rétroactivement le 1er mai 2013 pour se terminer le 30 avril 2022, moyennant un loyer mensuel de 900 euros, outre une provision sur charge de 80 euros par mois « correspondant à la consommation en eau, et ce jusqu’à la pause d’un compteur d’eau divisionnaire par le locataire ». A la signature du bail, une somme de 2700 euros, représentant trois mois de loyer, a été versée à titre de dépôt de garantie.

Monsieur [G] [H] est décédé en décembre 2023.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, Madame [X] [M] épouse [H] a fait délivrer à la société PIZZA CROUSTY un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Ce commandement portait sur la somme de 6200 euros en principal se décomposant comme suit :

4800 euros au titre d’un rappel de provisions sur charges sur 5 années (80 euros x 12 x5) ;1400 euros au titre d’un reliquat de loyers pour la période de juillet 2024 à janvier 2025 inclus (200 euros x 7).

Contestant le bien-fondé de ce commandement de payer, la société PIZZA CROUSTY a, par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, fait assigner Madame [X] [M] épouse [H] devant le tribunal judiciaire de COMPIEGNE aux fins de voir :

Prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 14 janvier 2025 faute pour Madame [X] [M] épouse [H] de justifier de sa qualité de propriétaire/bailleur et de son droit à invoquer la clause résolutoire et les autres clauses du bail commercial litigieux ;Enjoindre à Madame [X] [M] épouse [H], sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de communiquer l’acte de vente ou à tout le moins la promesse de vente de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] dans lequel se trouvent les locaux commerciaux litigieux ;à titre subsidiaire,

Prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 14 janvier 2025 ;à titre encore plus subsidiaire,

Prononcer la suspension de la clause résolutoire et lui octroyer un délai de deux années pour apurer sa dette ;à titre reconventionnel,

Condamner Madame [X] [M] épouse [H] à lui verser la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts en raison de la délivrance abusive du commandement de payer litigieux ;Dire et Juger que le loyer mensuel charges comprises est fixé à la somme de 700 € par mois à compter de juillet 2024 compris ;L’autoriser à s’acquitter dudit loyer charges comprises entre les mains de l’étude RsM Notaire le temps que la succession de feu Monsieur [G] [H] soit réglée ou que l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux commerciaux litigieux soit vendu ;

Condamner Madame [X] [M] épouse [H] à lui verser la somme de 600 € au titre du réajustement du dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyer ;L’autoriser à déduire cette créance des loyers/charges qui seront appelés à compter du jugement à intervenir ;Condamner Madame [X] [M] épouse [H] à lui remettre les quittances mensuelles de loyers/charges, de 700 €, à compter de novembre 2024 inclus, le tout sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir ; en tout état de cause,

Condamner Madame [X] [M] épouse [H] à lui verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Madame [X] [M] épouse [H], citée par procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile), n’a pas constitué avocat.

La décision, qui est susceptible d’appel, sera réputée contradictoire sur le fondement de l’article 473 du code de procédure civile

Comme l’y autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie, pour l’exposé des moyens développés par la partie demanderesse, à la lecture de l’acte introductif d’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mai 2025, fixant l’audience de plaidoiries au 2 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera souligné, à titre liminaire, que la société PIZZA CROUSTY n’a pas donné suite à l’invitation du juge de la mise en état de mettre en cause les héritiers de Monsieur [G] [H].

Sur la demande visant au prononcé de la nullité du commandement de payer délivré le 14 janvier 2025 :

Sur la qualité de Madame [X] [M] épouse [H] pour délivrer le commandement de payer litigieux : La société PIZZA CROUSTY sollicite la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 14 janvier 2025 en soutenant que, compte tenu du décès de Monsieur [G] [H] courant décembre 2023, Madame [X] [M] épouse [H] « ne justifie pas de l’étendue de ses droits et notamment de sa qualité de bailleur/propriétaire habilitée à invoquer seule la clause résolutoire et à mandater à cet effet un commissaire de justice ».

La société PIZZA CROUSTY fait encore valoir que Madame [X] [M] épouse [H] aurait indiqué que l’immeuble avait été vendu de sorte que la qualité de la défenderesse pour délivrer l’acte litigieux est incertaine.

N° RG 25/00165 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPHI – jugement du 04 Novembre 2025

S’agissant des conséquences du décès de Monsieur [G] [H], il ressort des pièces versées aux débats, notamment de l’extrait cadastral, du bail litigieux et des courriers du notaire en charge de la succession, que les époux [H] étaient copropriétaires de l’immeuble donné à bail et que Monsieur [G] [H] est décédé en laissant pour lui succéder, outre son épouse survivante, plusieurs héritiers, le notaire précisant toutefois dans un mail du 29 avril 2025 que l’acte de dévolution successorale n’a pas encore été dressé.

Il s’en déduit que, suite au décès de Monsieur [G] [H], le bien objet du bail commercial litigieux se trouve désormais en indivision entre Madame [X] [M] épouse [H] et les autres héritiers du défunt.

Or, aux termes de l’article 815-2 alinéa 1 du code civil, « tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence ».

La jurisprudence considère que le commandement de payer visant la clause résolutoire constitue un acte conservatoire en application de l’article 815-2 du code civil susvisé et n’implique donc pas le consentement des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis.

Dans ces conditions, la société PIZZA CROUSTY ne démontre pas que Madame [X] [M] épouse [H] n’avait pas qualité pour délivrer le commandement de payer litigieux.

S’agissant de la vente arguée de l’immeuble, le mail du notaire en charge de la succession en date du 29 avril 2025 confirme que celle-ci n’est pas intervenue.

La demande ne peut donc prospérer sur le moyen tiré du défaut de qualité de la défenderesse pour délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire en cause.

Sur le bien-fondé du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 janvier 2025 :

L’article 1104 du code civil dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Sur le fond, la société PIZZA CROUSTY soutient que les causes du commandement sont erronées. Elle conteste, en ce sens, l’existence d’un quelconque impayé. Elle soulève également la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause.

Sur ce point, il convient de rappeler que la mise en œuvre d’une clause résolutoire suppose:

une infraction à une stipulation expresse du bail ;que l’infraction soit visée par la clause résolutoire ;que la clause résolutoire soit invoquée de bonne foi par le bailleur compte tenu de la nature des faits reprochés et du délai imparti au preneur qui peut également tenter de s’en exonérer en invoquant la force majeure ;que le manquement ait perduré au-delà d’un mois après un commandement ou une mise en demeure.En l’espèce, le bail comporte la clause résolutoire suivante :

« A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la loi des parties (si les locaux sont soumis à ce régime), ou encore d’inexécution des obligations imposées au preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. »

Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 janvier 2025 porte sur la somme de 6200 euros en principal se décomposant comme suit :

4800 euros au titre d’un rappel de provisions sur charges sur 5 années (80 euros x 12 x5) ;1400 euros au titre d’un reliquat de loyers pour la période de juillet 2024 à janvier 2025 inclus (200 euros x 7).

Il n’est pas discuté que la société PIZZA CROUSTY ne s’est pas libérée de l’intégralité de ces sommes dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement.

Il ressort, toutefois, des pièces versées aux débats que, comme l’indique la société demanderesse dans ses écritures, le bailleur avait renoncé depuis plusieurs années à réclamer les provisions sur charges relatives à la consommation d’eau. En attestent des captures d’écran d’échanges de SMS entre Monsieur [G] [H] et le gérant de la société PIZZA CROUSTY, ainsi que les nombreuses quittances de loyer produites qui mentionnent « 0 » sur la ligne « charges » ou « Eau ». Par ailleurs, aucune régularisation de charges ne semblent être intervenue depuis le début du bail.

La société PIZZA CROUSTY verse également aux débats un courrier de Madame [X] [M] épouse [H] en date du 25 juillet 2024 rédigé comme suit :

« Je soussignée Mme [H] [X], propriétaire de local commercial « PIZZA CROUSTY » situé [Adresse 1] [Localité 3]. Je vous accorde une baisse de loyer, actuellement de 900 euros, celui-ci passera à 700 dès à présent. »

Au vu de ces éléments, il apparaît que la clause résolutoire a été invoquée de mauvaise foi par le bailleur qui s’est abstenu durablement de procéder à la régularisation des charges et d’en réclamer le paiement à la société PIZZA CROUSTY et qui a adressé à la société locataire un courrier consentant une baisse de loyer pour, in fine, invoquer un rappel de charges et de loyers impayés sur plusieurs années.

Il convient, en conséquence, de prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 janvier 2025.

II- Sur les demandes de communication de pièces sous astreinte :

Sur la demande de communication de l’acte de vente de l’immeuble :La société PIZZA CROUSTY sollicite la condamnation de Madame [X] [M] épouse [H] à lui remettre, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, l’acte de vente ou à tout le moins la promesse de vente de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] dans lequel se trouvent les locaux commerciaux litigieux.

Or, comme déjà indiqué, il ressort des pièces produites par la société demanderesse elle-même, notamment du mail du notaire en charge de la succession de Monsieur [H] en date du 29 avril 2025, que l’immeuble n’a pas été vendu et qu’aucune promesse de vente n’a été signée de sorte que la demande est sans objet et sera rejetée.

Sur la demande de communication des quittances de loyer :Madame [X] [M] épouse [H] sera condamnée à remettre à la société PIZZA CROUSTY les quittances mensuelles de loyers à compter de novembre 2024, à hauteur des sommes versées, sous astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et pendant un délai de deux mois passé lequel il devra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une astreinte définitive.

Sur la demande de dommages et intérêts :La société PIZZA CROUSTY sollicite la condamnation de Madame [X] [M] épouse [H] à lui verser la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts en raison de la délivrance abusive du commandement de payer litigieux.

Si la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer est caractérisée, la société PIZZA CROUSTY ne justifie pour autant d’aucun préjudice indemnisable en lien de causalité avec cette faute.

La demande de dommages et intérêts formée par la société PIZZA CROUSTY sera, par suite, rejetée.

IV – Sur les demandes relatives au montant du loyer et à son versement :

La société PIZZA CROUSTY demande au tribunal de dire et juger que le loyer mensuel charges comprises doit être fixé à la somme de 700 € par mois à compter de juillet 2024 et de l’autoriser à s’acquitter dudit loyer, charges comprises, entre les mains de l’étude RsM Notaire le temps que la succession de feu Monsieur [G] [H] soit réglée ou que l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux commerciaux litigieux soit vendu.

En l’état des éléments soumis à la présente juridiction, il apparaît effectivement qu’une diminution du loyer a été consenti par le bailleur qui a par ailleurs renoncé à appeler les provisions sur charges, ce dernier point ne s’assimilant toutefois pas à une renonciation à percevoir les charges réelles qui pourront toujours être réclamées dans le cadre d’une régularisation annuelle.

Il apparaît également que depuis le décès de Monsieur [G] [H], la société PIZZA CROUSTY rencontre des difficultés pour régler son loyer, des modalités contradictoires lui ayant été communiquées par ses différents interlocuteurs, alors même que la nouvelle domiciliation de Madame [X] [M] épouse [H] n’est pas connue.

Il y a donc lieu de l’autoriser à régler les loyers entre les mains du notaire en charge de la succession de Monsieur [G] [H].

V- Sur la demande relative au montant du dépôt de garantie :

La société PIZZA CROUSTY sollicite encore une réduction du montant du dépôt de garantie.

Elle demande en, ce sens, la condamnation de Madame [X] [M] épouse [H] à lui verser la somme de 600 € au titre du réajustement du dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyer, ainsi que l’autorisation de déduire cette créance des loyers/charges qui seront appelés à compter du jugement à intervenir.

La société PIZZA CROUSTY ne fournit aucun fondement juridique au soutien de cette demande et ne justifie pas d’un accord des parties sur ce point de sorte que la demande sera rejetée.

VI- Sur les demandes accessoires :

Madame [X] [M] épouse [H] succombant, elle devra supporter les dépens et se trouve redevable de ce fait, envers Madame [X] [M] épouse [H], en application de l’article 700 du Code de procédure civile, d’une indemnité qu’il est équitable de chiffrer à 1500 euros.

VII- Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même Code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, cette mesure n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

DECISION

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 janvier 2025 par Madame [X] [M] épouse [H] à la société PIZZA CROUSTY ;

REJETTE la demande de la société PIZZA CROUSTY visant à voir enjoindre à Madame [X] [M] épouse [H], sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de communiquer l’acte de vente ou la promesse de vente de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] dans lequel se trouvent les locaux commerciaux litigieux ;

CONDAMNE Madame [X] [M] épouse à remettre à la société PIZZA CROUSTY les quittances mensuelles de loyers à compter de novembre 2024 inclus, à hauteur des sommes versées, sous astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et pendant un délai de deux mois passé lequel il devra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une astreinte définitive ;

DIT que la liquidation de cette astreinte sera de la compétence du juge de l’exécution.

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la société PIZZA CROUSTY ;

CONSTATE qu’une diminution du loyer est intervenue portant son montant mensuel à la somme de 700 € à compter de juillet 2024 et AUTORISE la société PIZZA CROUSTY à s’acquitter du montant dudit loyer entre les mains de l’étude notarial « RsM Notaire » pendant le temps des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de Monsieur [G] [H] ou jusqu’à la vente de l’immeuble litigieux ;

REJETTE la demande de la société PIZZA CROUSTY relative au montant du dépôt de garantie ;

REJETTE les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNE Madame [X] [M] épouse [H] à payer à la société PIZZA CROUSTY la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [M] épouse [H] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Océane ZEITER DURAND, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et remis au greffe le 4 novembre 2025.

Et ont signé Hélène JOURDAIN, Président et Angélique LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT