Min N° 25/00159

N° RG 24/03825 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVCC

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

Mme [T] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 février 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Fanny CORTOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fanny CORTOT

Copie délivrée

le :

à : Madame [T] [C]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 04 août 2017, ayant pris effet le même jour, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Mme [T] [C] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 1 231,12 euros, outre un dépôt de garantie de 1 231,12 euros.

Par acte de commissaire de justice du 08 novembre 2023, la SA PLURIAL NOVILIA a fait signifier à Mme [T] [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 789,77 euros, dont 2 646,59 euros au titre des loyers et charges d’octobre 2022 à octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, la SA PLURIAL NOVILIA a fait assigner Mme [T] [C] à l’audience du 04 décembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [T] [C] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Mme [T] [C] à lui payer la somme provisionnelle de 2 511,08 euros pour les loyers et charges dus au 31 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 08 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2 646,59 euros, et sur le solde restant à compter de l’assignation ;

— condamner Mme [T] [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, révisable dans les mêmes conditions que le loyer ;

— condamner Mme [T] [C] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

À l’audience du 04 décembre 2024, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 1 143,96 euros selon décompte arrêté au 30 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

Mme [T] [C] ne comparaît pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude, Mme [T] [C] n’était ni présente ni représentée lors de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Il sera par ailleurs fait application des dispositions de l’article 472 susvisées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, SA CLÉSENCE justifie avoir saisi la CCAPEX le 09 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 12 août 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA PLURIAL NOVILIA est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 04 août 2017, le commandement de payer délivré le 08 novembre 2023 et le décompte de la créance actualisé au 30 novembre 2024, démontrent l’existence d’une dette locative de Mme [T] [C] au bénéfice de la SA PLURIAL NOVILIA.

La bailleresse invoque une dette locative s’établissant à cette date à un total de 1 143,96 euros.

Cependant, le premier décompte produit fait état d’un report de solde au 11 janvier 2019 de 70,40 euros, sans que ne soit produit aucun décompte antérieur. Or, outre que le bail initial ne fixait pas le montant des provisions sur charges, l’absence de décompte antérieur au 11 janvier 2019 ne permet pas à la SA PLURIAL NOVILIA de justifier que ce solde relève des loyers et/ou des charges. Il convient dès lors de la déduire des sommes dues.

Par ailleurs, il résulte du même décompte qu’a été inclus dans cette dette des frais au titre de l’assurance locative à hauteur de 3,20 euros par mois, de septembre 2019 à novembre 2020, puis d’avril 2021 à novembre 2024, soit pour un total de 188,80 euros. S’il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 qu’à défaut de la remise de l’attestation d’assurance par le locataire, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du preneur récupérable auprès de celui-ci, celle-ci n’est dû qu’après un délai un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, laquelle doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour le compte du locataire. Or, en l’espèce, force est de constater que la SA PLURIAL NOVILIA ne démontre pas l’envoi d’une telle mise en demeure. Dès lors, la somme de 188,80 euros sera déduite de la dette locative.

Dans ces conditions, il convient de condamner Mme [T] [C] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 4 764,72 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 646,59 euros, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision.

5. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 04 août 2017 comporte, en page 3 de ses conditions générales, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 08 novembre 2023, la SA PLURIAL NOVILIA a fait commandement à Mme [T] [C] de payer la somme de 2 646,59 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 09 janvier 2024.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [T] [C] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’autoriser la SA PLURIAL NOVILIA à faire procéder à son expulsion à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

5. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que la révision et la majoration de loyer ne peut pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 09 janvier 2024 et Mme [T] [C] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de condamner Mme [T] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sans le coût de l’assurance imputé à la locataire en raison des développements qui précèdent (soit 1 385,52 euros au 30 novembre 2024), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation dès lors qu’aucun diagnostic de performance énergétique, permettant de connaître la classe énergétique du logement, n’a été versé.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [T] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 08 novembre 2023.

Compte tenu de la situation financière de Mme [T] [C], l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SA PLURIAL NOVILIA sera dès lors déboutée de sa demande à ce titre.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SA PLURIAL NOVILIA recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 août 2017 entre la SA PLURIAL NOVILIA, d’une part, et Mme [T] [C], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2], à [Localité 4], sont réunies à la date du 09 janvier 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à Mme [T] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la SA PLURIAL NOVILIA, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [T] [C] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi (soit 1 385,52 euros au 30 novembre 2024), jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [T] [C] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 4 764,72 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 30 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 646,59 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [T] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 08 novembre 2023 ;

DÉBOUTE la SA PLURIAL NOVILIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 février 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION