CG/MLP

Ordonnance N°

du 09 DECEMBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00419 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KCVQ

du rôle général

S.N.C. SERVOL ET FONTANEL

c/

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6]

S.A.R.L. CITYA JAUDE IMMOBILIER

VIGNANCOUR ASSOCIES

GROSSES le

— M^e Laure BASMAISON

— la SELARL DIAJURIS

— la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES

Copies électroniques :

— M^e Laure BASMAISON

— la SELARL DIAJURIS

— la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES

Copies :

— Expert

— Régie

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

— La S.N.C. SERVOL ET FONTANEL, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 16]

ayant pour conseils la SCP RGM, avocats au barreau de LYON, plaidant et M^e Laure BASMAISON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, postulant

ET :

DEFENDEURS

— [Localité 18] DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA [Localité 17]

[Adresse 12]

[Localité 14]

représenté par la SELARL DIAJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

— La S.A.R.L. CITYA JAUDE IMMOBILIER, prise en sa qualité de syndic de l’immeuble sis [Adresse 7])

[Adresse 2]

[Localité 14]

représentée par la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

~ ~ ~ ~ ~ ~

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 27 septembre 2017, la SNC Servol et Fontanel a acquis 14 lots au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 8], dont notamment le lot n°26 portant sur des combles aménageables sur l’intégralité du 4ème étage au sein du bâtiment A.

Le 6 août 2020, la SNC Servol et Fontanel a signé un compromis de vente avec les consorts [L] [I] portant sur la vente de deux plateaux situés au 3ème et 4ème étage de l’immeuble, lots 18, 24, 25, 26, 28 et 31, érigeant en condition suspensive, notamment, l’obtention de l’autorisation de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de pouvoir réaliser des travaux de réfection et de renforcement de la toiture tels qu’envisagés par l’acquéreur.

Par courriers des 9 et 16 septembre 2020, la SNC Servol et Fontanel a demandé la convocation de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires et l’inscription à l’ordre du jour des résolutions suivantes :

— Autorisation pour la création de deux logements en lieu et place des 7 chambres mentionnées au règlement de la copropriété,

— Autorisation du suivi et de la réfection :

De la charpente au droit des portes-fenêtres, De la toiture, Des caniveaux.

La SNC Servol et Fontanel a mandaté la société Sylva Conseil aux fins de vérifier l’état de la charpente et du plancher des combles de l’immeuble et la capacité de ces structures à supporter les travaux envisagés. La société Sylva Conseil a établi une note synthétique d’expertise le 9 février 2021.

Le 6 mai 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté les résolutions ajoutées par la SNC Servol et Fontanel, retenant notamment la nécessité d’un suivi du projet et des travaux par un architecte agréé et la nécessité d’obtenir l’accord préalable de l’Architecte des Bâtiment de France s’agissant du changement des fenêtres du lot n°26.

Par courrier du 9 mai 2021, la SNC Servol et Fontanel a informé le syndic que la réalisation de travaux de révision de la charpente et de la couverture, de même que celle de travaux de réfection du bâtiment A, était nécessaire au regard des désordres identifiés par la société Sylva Conseil et a sollicité l’inscription d’un point relatif à ces éléments à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Le 30 juin 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a convenu, au titre de la résolution n°13, que des devis et études complémentaires seraient réalisés pour l’entretien et la préservation de la charpente, de la toiture et de la gouttière du bâtiment A et qu’ils seraient présentés lors d’une future assemblée générale.

Par courrier du 10 novembre 2021, la SNC Servol et Fontanel s’est plainte d’une emprise illégale de compteurs électriques de la copropriété sur son lot privatif, d’un affaissement du plancher et d’une absence de communication de l’identité de l’architecte de la copropriété.

Par courrier du 7 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué à la SNC Servol et Fontanel que les compteurs électriques appartenaient à l’Etat et non à la copropriété avec délégation à la société Enedis pour leur exploitation et maintenance de sorte que sa demande au titre de l’emprise illégale était mal orientée et infondée, que l’affaissement du plancher allégué n’était pas démontré et pouvait résulter des travaux de démolition qu’elle avait commencés à entreprendre et qu’un nouvel architecte devait être désigné dans le cadre d’une prochaine assemblée générale de copropriété, l’ancien architecte n’exerçant plus son activité.

Par courrier du 13 avril 2022, la SNC Servol et Fontanel a relancé le syndic de copropriété sur la nécessité de procéder à des travaux de préservation et d’entretien de la charpente, de la toiture et de la gouttière de l’immeuble et d’inscrire une résolution sur le sujet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Le 25 avril 2022, l’assemblée générale des copropriétaires s’est tenue et aucune contestation légale n’a été régularisée dans le délai de 2 mois suivant la notification de son procès-verbal.

Par courrier du 13 juin 2022, la SNC Servol et Fontanel a de nouveau sollicité la réalisation de travaux de préservation et d’entretien de la charpente, de la toiture et de la gouttière de l’immeuble en se prévalant d’un rapport d’expertise établi par la société Alpi Toiture suite à une visite du 30 mai 2022.

Par courrier du 20 juillet 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires a rappelé à la SNC Servol et Fontanel qu’elle avait entrepris des travaux de démolition d’envergure en l’absence de toute désignation d’architecte de la copropriété et qu’ils constituaient ainsi une violation du règlement de copropriété.

Par courrier du 12 septembre 2022, la SNC Servol et Fontanel, par l’intermédiaire de son conseil, a nié toute responsabilité dans la survenue des désordres affectant la charpente et le plancher.

Par courrier du 7 mars 2023, la SNC Servol et Fontanel a sollicité l’inscription de plusieurs résolutions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et a informé qu’elle était encline à céder sa partie privative située au 4ème étage contenant le local technique contre la somme symbolique d’un euro afin que cette partie devienne partie commune et régularise les installations d’éléments communs qui y figurent, sous la condition, notamment, que l’assemblée générale des copropriétaires, via l’architecte qu’elle aurait désigné, indique les mesures pouvant être prises pour vérifier la solidité de la charpente et l’étanchéité de la toiture couvrant l’immeuble où est situé le lot n°26, avec le cas échéant mise en œuvre de mesures adéquats, l’ensemble des frais relatifs à la transformation de la partie privative en partie commune devant être supporté par le syndicat des copropriétaires.

Le 26 avril 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté les résolutions n°10 à 16 suivant lesquelles elle a :

— désigné le cabinet Sycomore en qualité d’architecte de la copropriété,

— décidé d’effectuer les travaux sur la charpente du bâtiment A et a retenu la proposition présentée par l’entreprise Alpi Toiture prévue pour un montant prévisionnel de 1.865,60 € TTC,

— décidé de faire contrôler la couverture du bâtiment A, selon devis de la société Auvergne Maintenance Toitures, pour la somme de 1.320,00 € TTC,

— autorisé la SNC Servol et Fontanel à faire découper et modifier, avec renforcement, une ferme de la charpente située dans le lot n°26 du bâtiment A, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, aux frais de la SNC Servol et Fontanel,

— autorisé la SNC Servol et Fontanel à procéder à la fermeture et l’isolation de la porte d’accès au lot n°26 du bâtiment A, aux frais de la SNC Servol et Fontanel,

— autorisé la SNC Servol et Fontanel à procéder au remplacement des plaques ondulées situées au 4ème étage, par une occultation définitive du surplomb du lot n°24 au 3ème étage, aux frais de la SNC Servol et Fontanel,

— accepté d’acquérir, pour la somme de 1 €, une partie du lot privatif n°26 du bâtiment A, et plus précisément le palier du 4ème étage où se trouve les compteurs des parties communes, l’accès au toit et la machinerie de l’ascenseur, l’ensemble des frais afférents de géomètre et de notaire étant à la charge de la SNC Servol et Fontanel.

Un rapport d’intervention de la société Auvergne Maintenance Toitures du 21 juin 2023 a été joint en annexe au procès-verbal indiquant que l’unique fuite constatée avait été colmatée, par une reprise de trois soudures, et préconisant la reprise des autres soudures de zinc, en l’absence d’urgence.

Au regard du rapport de la société Auvergne Maintenance Toitures, le syndicat des copropriétaires et le syndic ont décidé de ne pas faire intervenir l’entreprise Alpi Toiture.

La SNC Servol et Fontanel s’est rapprochée du cabinet Sycomore auquel elle a transmis le diagnostic établi par Sylva Conseil ainsi que le projet établi par son architecte, l’atelier Casa.

Par courrier du 22 juin 2023, le cabinet Sycomore a informé la SNC Servol et Fontanel de la nécessité de traiter toutes les zones dégradées signalées dans le diagnostic de Sylva Conseil avant de réaliser les travaux qu’elle projetait tels que présentés dans le projet établi par l’Atelier Casa.

Par courrier du 27 novembre 2023, la SNC Servol et Fontanel a rappelé au syndic de copropriété que la vente à l’euro symbolique de la partie prévue du lot n°26 ne pourrait intervenir que si l’ensemble des travaux préalables sur la charpente et la toiture étaient réalisés conformément aux préconisations du cabinet Sycomore dans son courrier du 22 juin 2023.

La SNC Servol et Fontanel, par l’intermédiaire de l’Atelier Casa, a mandaté la société CS2L aux fins de réaliser un diagnostic structure.

Par courrier du 6 mars 2024, la SNC Servol et Fontanel a rappelé les résolutions votées lors de l’assemblée générale du 26 avril 2023 et a mis en demeure le syndic de faire réaliser en urgence les travaux de charpente et de plancher évoqués par l’architecte de la copropriété dans son courriel du 22 juin 2023.

Par courrier du 17 mars 2025, la SNC Servol et Fontanel a de nouveau mis en demeure le syndic de copropriété de réaliser les travaux.

La SNC Servol et Fontanel soutient que l’inaction du syndicat des copropriétaires et du syndic de copropriété l’empêche d’exploiter son bien, qu’elle constitue une violation de leurs obligations et que celle-ci l’expose, ainsi que l’ensemble des copropriétaires, à un risque avancé de ruine du bâti.

Par acte du 19 mai 2025, la SNC Servol et Fontanel a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SARL Citya [Localité 17] et la SARL Citya Jaude Immobilier aux fins suivantes :

— Condamner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, commençant à courir 15 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic, la régie CITYA [Localité 17], à faire exécuter les travaux votés lors de l’assemblée générale du 26 avril 2023 ;

— Condamner, la régie CITYA [Localité 17] payer à la SNC SERVOL ET FONTANEL, la somme provisionnelle de 253 205,04 euros au titre de son préjudice financier ;

— Condamner, la régie CITYA [Localité 17] payer à la SNC SERVOL ET FONTANEL, la somme provisionnelle de 5 000 euros au titre de son préjudice moral ;

— Condamner, in solidum, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic, la régie CITYA [Localité 17] et la régie CITYA [Localité 17], à payer à la SNC SERVOL ET FONTANEL, la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et dire qu’il sera fait application de l’article 10-l d) de la loi du 10 juillet1965 ;

— Condamner, in solidum, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic, la régie CITYA [Localité 17] et la régie CITYA [Localité 17], aux entiers dépens de l’instance.

Appelée à l’audience du 17 juin 2025, l’affaire a été renvoyée sur demande des parties à l’audience du 16 septembre 2025, puis à l’audience du 18 novembre 2025 à laquelle les débats se sont tenus.

Au dernier état de ses conclusions, reprises oralement à l’audience, la SNC Servol et Fontanel demande au juge des référés de :

A titre principal

— Condamner, in solidum, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, commençant à courir 15 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic, la régie CITYA [Localité 17], et le syndic la régie CITYA [Localité 17], à faire exécuter les travaux de structure urgents tels que ressortant du rapport du cabinet CASA, permettant la réfection indispensable de la toiture du bâtiment A;

— Condamner la régie CITYA [Localité 17] à payer à la SNC SERVOL ET FONTANEL, la somme provisionnelle de 253 205,04 euros au titre de son préjudice financier ;

— Condamner, la régie CITYA [Localité 17] à payer à la SNC SERVOL ET FONTANEL, la somme provisionnelle de 5 000 euros au titre de son préjudice moral ;

A titre subsidiaire

— Désigner tel Expert judiciaire qu’il lui plaira avec pour mission de :

Voir et visiter l’immeuble situé [Adresse 9] et notamment le lot n°26, le décrire ; Se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ; Se prononcer sur l’état actuel de la toiture, la charpente, la gouttière et du plancher ; Dire s’ils souffrent de désordres justifiant la réalisation de travaux de reprise pour mettre fin à tout éventuel sinistre structurel ;Dans l’affirmative, en rechercher l’origine, la cause, la nature et la gravité, sans omettre de préciser si ces désordres proviennent des travaux d’ores et déjà entrepris par le copropriétaire actuel du lot n°26 depuis son acquisition du 21 septembre 2017 ; Rechercher et décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée, en se basant sur des devis fournis par des entreprises, lesquels ne devront en aucun cas être déterminés en fonction des travaux envisagés par le propriétaire actuel du lot n°26 ; Se prononcer sur la véracité des rapports fournis par les cabinets SYLVA CONSEIL, CS2L et SYCOMORE en ne prenant en compte que l’état de la charpente et du plancher et non les modifications qui seraient nécessaire à l’aménagement du lot n°26 ; Se prononcer sur la notion d’urgence de ces travaux ; Convoquer les cabinets SYLVA CONSEIL, SYCOMORE et CS2L aux réunions d’expertise pour recueillir leur avis ; Dire si les travaux structurels doivent être réalisés avant les travaux privatifs du lot n°26 ; Donner tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues ; Plus généralement, donner toutes indications techniques et de fait pouvant apparaître utiles à la solution du litige. Dire que l’Expert judiciaire devra déposer un pré-rapport et laisser un délai suffisant aux parties pour lui adresser leurs observations éventuelles ; – Ordonner que cette expertise judiciaire sera réalisée aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic, la régie CITYA [Localité 17], dont la SNC SERVOL ET FONTANEL sera déchargée pour sa part contributive ;

En tout état de cause

— Condamner, in solidum, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic, la régie CITYA [Localité 17] et la régie CITYA [Localité 17], à payer à la SNC SERVOL ET FONTANEL, la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et dire qu’il sera fait application de l’article 10-1 d) de la loi du 10 juillet

1965 ;

— Condamner, in solidum, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic, la régie CITYA [Localité 17] et la régie CITYA [Localité 17], aux entiers dépens de l’instance.

Au dernier état de ses conclusions, reprises oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] demande au juge des référés de :

A titre principal

— Déclarer le Juge des référés incompétent pour statuer sur les demandes de la Société SERVOL ET FONTANEL à l’égard du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] et renvoyer les parties à mieux se pourvoir,

A titre subsidiaire

— Désigner tel Expert qu’il plaira à la Juridiction avec notamment pour mission de :

Voir et visiter l’immeuble situé [Adresse 9] et notamment le lot n°26, le décrire ;Se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;Se prononcer sur l’état actuel de la toiture, la charpente, la gouttière et du plancher.Dire s’ils souffrent de désordres justifiant la réalisation de travaux de reprise pour mettre fin à tout éventuel sinistre structurel imminent ;Dans l’affirmative, en rechercher l’origine, la cause, la nature et la gravité, sans omettre de préciser si ces désordres proviennent des travaux d’ores et déjà entrepris par le copropriétaire actuel du lot n°26 depuis son acquisition du 21 septembre 2017 ;Rechercher et décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée, en se basant sur des devis fournis par des entreprises, lesquels ne devront en aucun cas être déterminés en fonction des travaux envisagés par le propriétaire actuel du lot n°26 ; Donner tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues ;Plus généralement, donner toutes indications techniques et de fait pouvant apparaître utiles à la solution du litige.Dire que l’Expert judiciaire devra déposer un pré-rapport et laisser un délai suffisant aux parties pour lui adresser leurs observations éventuelles- Rejeter la demande de la Société SERVOL ET FONTANEL de se voir déchargée de sa part contributive à l’avance des frais d’expertise judiciaire en sa qualité de copropriétaire.

En toute hypothèse

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la Société SERVOL ET FONTANEL à l’égard du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5].

— Condamner tout succombant à porter et payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] la somme provisionnelle de 3.500 € au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner tout succombant aux entiers dépens.

Au dernier état de ses conclusions, la SARL Citya [Localité 17] demande au juge des référés de :

— Constater que la SNC SERVOL ET FONTANEL n’apporte pas la preuve de l’existence de fuites, de l’absence de réalisation de travaux urgents par le syndicat de copropriétaires pris en la personne de son syndic et surtout d’une prétendue faute de ce dernier pris à titre personnel en lien avec un préjudice qu’elle aurait subi ;

— Juger n’y avoir lieu à référé par suite du défaut d’urgence, de l’absence de trouble manifestement illicite et du caractère sérieusement contestable de l’existence de l’obligation ;

— Débouter la SNC SERVOL ET FONTANEL de l’intégralité de ses demandes en ce qu’elles sont présentées à l’encontre de la société CITYA [Localité 17] prise à titre personnel ;

À titre subsidiaire

— Faire droit à la demande d’expertise présentée par le syndicat de copropriétaires qui sera susceptible de clarifier la situation ;

— Donner à l’expert qui sera désigné la mission de :

Se prononcer sur l’état actuel de la charpente, de la toiture et du plancher, De préciser, en cas de désordres, leur cause et leur origine et notamment s’ils résultent des travaux d’ores et déjà entrepris par la société SERVOL ET FONTANEL, De déterminer les éventuels travaux de reprise pérennes et définitifs qui devront être réalisés pour assurer la sauvegarde de l’immeuble, en les chiffrant. – Condamner la SNC SERVOL ET FONTANEL à payer à la Société CITYA [Localité 17] la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Condamner la SNC SERVOL ET FONTANEL aux entiers dépens.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur les demandes principales de la SNC Servol et Fontanel

Moyens des parties

La SNC Servol et Fontanel sollicite la condamnation in solidum sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir après la signification de l’ordonnance à intervenir du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et de son syndic à faire exécuter les travaux de structure urgents tels que ressortant du rapport du cabinet Casa, permettant la réfection indispensable de la toiture du bâtiment A.

Au soutien de sa demande, elle se prévaut des rapports du cabinet Sylva Conseil, des conclusions de l’architecte de la copropriété, nouvellement désigné, et du rapport du cabinet Casa qui auraient conclu à la nécessité impérative de faire réaliser les travaux, lesquels incombent au syndicat des copropriétaires puisque afférents à des parties communes, et fait valoir que l’absence de réalisation de ces derniers caractérise un trouble manifestement illicite, de même qu’un dommage imminent au regard du risque qu’elle fait encourir à toute la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et le syndic de copropriété Citya [Localité 17] s’opposent à cette demande, arguant que les travaux ne sont pas nécessaires à la copropriété mais uniquement utiles à la SNC Servol et Fontanel qui a elle-même entrepris des travaux d’ampleur dans les lots dont elle est propriétaire à titre privatif.

Réponse du juge des référés

L’article 834 du code de procédure civile dispose que la présidente du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend dans tous le cas d’urgence.

Selon l’article 835 alinéa 1er du même code, la présidente du tribunal judiciaire peut prescrire en référé, même en présence d’une contestation sérieuse, des mesures conservatoires ou de remise en état, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit étant rappelé que le trouble doit exister le jour où le juge statue.

Le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas établi lorsqu’un doute sérieux existe quant au droit revendiqué par le demandeur (Cass. Civ. 3ème, 12 sept. 2024, n°23-11.543).

Le dommage imminent est celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Il implique non une simple crainte ou une éventualité mais une certitude ou un risque sérieux de survenance et une immédiateté ou une proximité de réalisation.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, la présidente du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le juge doit vérifier l’existence d’une double condition : la provision ne peut être accordée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et elle ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Elle doit reposer sur des éléments objectifs et étayés.

Sur la demande d’injonction à faire réaliser les travaux sous astreinte

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et des éléments exposés ci-dessus, auxquels il sera renvoyé pour un exposé plus ample que :

— Les couvertures du bâtiment de l’immeuble du [Adresse 5] constituent des parties communes (page 19, pièce n°4 de la demanderesse),

— Les travaux affectant ces éléments sont pris en charge par l’ensemble des copropriétaires, après avoir été votés en assemblée générale,

— L’assemblée générale des copropriétaires a autorisé, le 26 avril 2023, la réalisation de travaux par la société Alpi Toiture,

— Aucune autorisation n’a été donnée pour les travaux préconisés par le cabinet Casa visés par la SNC Servol et Fontanel dans ses écritures,

— Il s’ensuit qu’aucune autorisation n’a été donnée par le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux sollicités,

— Il n’existe donc aucune obligation à la charge du syndicat des copropriétaires, et, à plus forte raison, du syndic, de les faire réaliser,

— Aucun trouble manifestement illicite n’est donc caractérisé.

S’agissant de l’allégation d’un dommage imminent, il ressort de ces mêmes éléments que la réalisation des travaux sollicitée par la SNC Servol et Fontanel n’est jugée nécessaire par l’architecte nouvellement désigné par la copropriété, le cabinet Sycomore, que dans la perspective de la réalisation des travaux tels qu’envisagés par la SNC Servol et Fontanel (pièce 21 de la demanderesse).

Cela signifie, a contrario, que la réalisation des travaux n’apparaît pas nécessaire en l’absence de réalisation des travaux envisagés par la SNC Servol et Fontanel.

Dans ce contexte, la SNC Servol et Fontanel ne démontre pas l’existence d’un risque pour l’ensemble de la copropriété justifiant la réalisation immédiate des travaux.

Elle ne démontre pas davantage une quelconque urgence à les faire réaliser au sens de l’article 834 précité, ce d’autant qu’il existe manifestement une contestation sérieuse à leur exécution.

Par conséquent, au regard de l’absence de caractérisation d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes de provision

La SNC Servol et Fontanel sollicite la condamnation de la SARL Citya Jaude Immobilier à lui payer la somme provisionnelle de 253 205,04 euros au titre de son préjudice financier et la somme provisionnelle de 5 000 euros au titre de son préjudice moral.

Ces demandes, insuffisamment démontrées et explicitées dans les écritures de la demanderesse, ne relèvent à l’évidence pas de l’appréciation du juge des référés auquel il ne revient pas de liquider les préjudices.

Dans ces conditions, l’existence de l’obligation n’est pas établie et la demande se heurte manifestement à une contestation sérieuse.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

2/ Sur la demande subsidiaire d’expertise de la SNC Servol et Fontanel

L’article 145 du code de procédure civile dispose que “S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Il résulte de ce qui précède et des pièces produites par les parties qu’un désaccord les oppose s’agissant de l’origine des désordres dénoncés et de l’ampleur et de la prise en charge du coût des travaux jugés nécessaires dans le cadre de la réalisation de travaux par la SNC Servol et Fontanel dans ses lots privatifs.

En conséquence, l’examen des faits et des pièces produites amène à considérer que la demanderesse justifie d’un motif légitime pour voir ordonner une expertise judiciaire selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

La prise en charge des frais d’expertise, ordonnée dans l’intérêt de la SNC Servol et Fontanel, et incombant en principe aux demandeurs, la SNC Servol et Fontanel supportera les frais d’expertise.

3/ Sur les frais et les dépens

Aucune considération tirée de l’équité n’appelle à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.

Les dépens de l’instance seront supportés par la SNC Servol et Fontanel, demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction sous astreinte de la SNC Servol et Fontanel,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision de la SNC Servol et Fontanel,

ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [Z] [P]

— expert près la cour d’appel de [Localité 20] -

Demeurant [Adresse 21]

[Adresse 15]

[Localité 13]

OU, A DEFAUT,

Monsieur [Z] [V]

— expert près la cour d’appel de [Localité 20] -

Demeurant [Adresse 4]

[Adresse 19]

[Localité 1]

Avec mission, en se conformant aux règles du code de procédure civile, de :

1°) Se rendre sur les lieux situés [Adresse 6], bâtiment A, en présence des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués, pour y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués dans l’assignation, et se munir des outils, échelles, ou tous autres équipements permettant de réaliser les investigations nécessaires dès la première réunion sur site ;

2°) Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, entendre tous sachants et effectuer d’initiative toutes diligences ou vérifications lui paraissant nécessaires à la solution du litige ;

3°) Se prononcer sur l’état actuelle de la toiture, la charpente, la gouttière et du plancher ;

4°) Dire s’ils souffrent de désordres justifiant la réalisation de travaux de reprise pour mettre fin à tout éventuel sinistre structurel ;

5°) Dans l’affirmative, en rechercher l’origine, la cause, la nature et la gravité, sans omettre de préciser si ces désordres proviennent des travaux d’ores et déjà entrepris par le copropriétaire actuel du lot n°26 depuis son acquisition du 21 septembre 2017 ;

6°) Rechercher et décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée, en se basant sur des devis fournis par des entreprises, lesquels ne devront en aucun cas être déterminés en fonction des travaux envisagés par le propriétaire actuel du lot n°26 ;LACes chefs de mission sont sollicités par l’ensemble des parties

7°) Donner tous éléments techniques et de fait permettant au tribunal :

— de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, en proposant en cas de concours de responsabilité entre plusieurs intervenants à la construction des pourcentages de responsabilité ;

— d’apprécier les préjudices de toutes natures éventuellement subis, notamment les préjudices financier et moral, ainsi que les troubles de jouissance, et en proposer une évaluation chiffrée ;

8°) S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après le dépôt de son pré-rapport et, le cas échéant, compléter ses investigations ;

9°) Proposer, sur la base de ses conclusions et le cas échéant, un compte entre les parties ;

10°) Plus généralement, donner tous éléments pouvant apparaître utiles à la solution du litige.

DIT que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement les parties, le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport,

DIT que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement,

DIT que l’expert commis pourra sur simple présentation de la présente ordonnance requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire,

DIT que l’expert commis, saisi par le greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives,

DIT que la SNC Servol et Fontanel fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner au greffe une provision de QUATRE MILLE EUROS (4.000,00 €) TTC avant le 28 février 2026,

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DIT que l’expert devra commencer ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DIT que lors de la première réunion d’expertise laquelle devra se dérouler dans un délai de deux mois à compter de l’avis donné par le greffe de la consignation de la provision, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations, et proposer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, de ses frais et débours, ainsi que la date de dépôt du rapport avant d’adresser ces informations au juge chargé du contrôle de l’expertise, à l’appui d’une demande d’ordonnance complémentaire fixant le montant de la provision complémentaire ainsi que le délai prévu pour le dépôt du rapport,

DIT que l’expert commis devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un pré-rapport contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date de dépôt du rapport d’expertise, en invitant les parties à présenter leurs observations,

DIT qu’après avoir répondu de façon appropriée aux éventuelles observations formulées par les parties, l’expert commis devra déposer au greffe un rapport définitif de ses opérations avant le 1er décembre 2026, date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge sur demande de l’expert,

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et statuer sur tous incidents,

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE les dépens à la charge de la SNC Servol et Fontanel, demanderesse,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La présidente,