CG/MLP

Ordonnance N°

du 09 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00308 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KAFI

du rôle général

S.C. SAINT MARTIAL

c/

S.A.R.L. LE CESAR

la SELARL AUVERJURIS

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

GROSSES le

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

— la SELARL AUVERJURIS

Copies électroniques :

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

— la SELARL AUVERJURIS

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le NEUF SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée lors des débats de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière et lors du prononcé de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

— La S.C. SAINT MARTIAL, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

— La S.A.R.L. LE CESAR, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par la SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 08 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2005, la société civile SAINT MARTIAL a donné à bail commercial à la société LE CESAR, exerçant dans le domaine hôtelier, bar, restaurant, un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années et a fait l’objet d’un renouvellement selon avenant du 25 juillet 2014 pour s’achever le 31 mai 2023.

Le loyer a été fixé à la somme de 44 120 euros hors taxes par an, soit 3667 euros hors taxes par mois, payables d’avance et mensuellement.

Une clause résolutoire a été insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement du loyer et des charges.

A la date du 31 mai 2023, le bail commercial s’est poursuivi par tacite reconduction.

Constatant que sa locataire ne réglait plus ses loyers, la société civile SAINT MARTIAL a, par acte en date du 29 septembre 2023, fait signifier à la société LE CESAR un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme totale de 67 792,18 euros.

La société LE CESAR s’est engagée à régler son arriéré locatif sur un apurement échelonné à compter d’avril 2024 jusqu’à fin octobre 2024 au plus tard.

La société civile SAINT MARTIAL expose que la société LE CESAR s’est avérée défaillante dans l’exécution de l’échéancier.

Dès lors, selon nouvel acte délivré le 22 janvier 2025, la société civile SAINT MARTIAL a fait délivrer à la société LE CESAR un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme principale au titre des loyers et des charges impayés de 92 209,37 euros.

La société civile SAINT MARTIAL expose que la société LE CESAR n’a pas réglé ladite somme dans le délai d’un mois imparti par le commandement de payer.

Dans ces conditions, par acte en date du 26 mars 2025, la SC SAINT MARTIAL a assigné en référé la SARL LE CESAR aux fins suivantes :

au principal,renvoyer les parties se pourvoir comme elles aviseront,d’ores et déjà,constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial régularisé entre la SC SAINT MARTIAL et la SARL LE CESAR, par application de l’article L145-41 du Code de Commerce,en conséquence,constater la résiliation du bail commercial objet du litige au profit de la SC SAINT MARTIAL concernant les locaux situé à [Adresse 8] en conséquence l’expulsion de la SARL LE CESAR des lieux loués ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique.d’ores et déjà,

condamner la SARL LE CESAR à payer et porter à la SC SAINT MARTIAL une somme provisionnelle de 101 828,43 € au titre du commandement de payer de Maitre [Z] en date du 22 janvier 2025,fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 5 106,30 € par mois, qui sera due par la SARL LE CESAR à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à parfaite libération des locaux,condamner la SARL LE CESAR à payer et porter à la SC SAINT MARTIAL une indemnité de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,condamner enfin la même aux entiers dépens de l’instance.L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025 puis elle a été renvoyée à celle du 17 juin et du 08 juillet 2025 à laquelle les débats se sont tenus.

Au terme de ses dernières prétentions, la SC SAINT MARTIAL a maintenu ses demandes initiales et a conclu au débouté de la SARL LE CESAR de toutes ses demandes.

Par des conclusions en défense, la SARL LE CESAR a sollicité de voir :

rejetant toutes fins, moyens et prétentions contraires, rejeter les demandes de la Société civile SAINT MARTIAL, en ce qu’elles sont dirigées contre la SARL LE CESAR, en conséquence, ordonner la compensation des sommes dues, d’un montant de 99 328,43 € pour la SARL LE CESAR et de 67 292, 89 € pour la SC SAINT MARTIAL, condamner la SARL LE CESAR au paiement de la somme de 32 035,54 €, s’agissant du règlement de cette somme, si par impossible la juridiction de céans devait ne pas faire droit à cette demande de compensation s’agissant de la somme de 32 035,54 €, accorder à la SARL LE CESAR les plus larges délais de paiement pour s’acquitter du solde de sa créance, d’un montant de 99 328,43 €, l’autoriser à se libérer de cette somme, selon vingt-trois mensualités de 3 780 € et le solde de 12 388,43 € à la dernière mensualité, dire que les paiements effectués par la SARL LE CESAR s’imputeront en priorité sur le capital de cette somme, réduire à de plus justes proportions la somme à allouer à la société LE MARTIAL en vertu de l’article 700 du CPC, statuer ce que de droit sur le sort des dépens. Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande aux fins de constat de résiliation de bail et d’expulsion

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, la Présidente statuant en référé peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s’il s’agit d’une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SARL LE CESAR considère qu’il serait totalement disproportionné de faire droit à ces demandes dans la mesure où elle perdrait toute chance de rembourser les sommes qui lui reste à devoir.

La SC SAINT MARTIAL soutient que la SARL LE CESAR n’a pas apuré sa dette dans le délai imparti par l’acte, de sorte que la résiliation du bail est acquise en application de la clause résolutoire.

Elle produit notamment au soutien de ses prétentions :

un bail commercial du 31 mai 2005 un commandement de payer délivré le 29 septembre 2023des échanges de courriels entre la SARL LE CESAR et la SELARL C-E [Z] en date des 18 octobre 2023 et 07 novembre 2023un commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 janvier 2025 un état des inscriptions de la SARL LE CESAR. En application de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial liant les parties, la résiliation de plein droit du bail produit effet à défaut de règlement par le locataire d’un seul terme de loyer à son échéance : « un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause ».

Il résulte des pièces versées aux débats que la SARL LE CESAR n’a pas procédé au règlement de l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai imparti par l’acte.

Le règlement effectué le 04 juin 2025 pour la somme de 2500 euros et le règlement des loyers courants de juin et juillet 2025 ne peuvent avoir eu pour effet d’apurer l’intégralité de la dette.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont ainsi remplies à l’égard de la SARL LE CESAR, ce avec toutes conséquences de droit.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 22 février 2025 et d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

En outre, la SARL LE CESAR sera condamnée à payerNormalement je l’aurai fait courir à la date de la résiliation, mais je me conforme à la prétention du demandeur.

à la SC SAINT MARTIAL une indemnité d’occupation mensuelle de 5106,30 euros à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à parfaite libération des locaux, conformément à la demande du bailleur.

2/ Sur la demande d’indemnité provisionnelle et la demande reconventionnelle de compensation

La SARL LE CESAR fait notamment valoir qu’elle a financé en intégralité des travaux prescrits par l’autorité administrative, moyennant la somme de 67 292,89 euros. Elle considère que ces travaux de mise aux normes sécuritaires du local commercial incombent au bailleur et ne peuvent ainsi demeurer à sa charge. À ce titre, elle sollicite de voir ordonner la compensation des sommes dues par chacune des parties. La SARL LE CESAR ajoute qu’elle s’est acquittée d’un arriéré de loyer d’un montant de 2500 euros le 04 juin 2025 entre les mains de maître [Z], commissaire de Justice. Au regard de ce versement, elle considère que sa dette initiale n’est pas 101 828,43 euros mais de 99 328,43 euros. La SARL LE CESAR s’estime finalement redevable d’un arriéré locatif limité à la somme de 32 035,54 euros, du fait de la compensation entre son arriéré locatif de 99 328,43 euros et la somme due par son bailleur au titre des travaux de 67 292,89 euros. S’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire et de son expulsion, la SARL LE CESAR soutient qu’il serait totalement disproportionné de faire droit à ces demandes dans la mesure où elle perdrait toute chance de rembourser les sommes qui lui reste à devoir.

Pour sa part, la SC SAINT MARTIAL souligne qu’il est expressément convenu dans le bail que les travaux de mise en conformité prescrits par les commissions administratives relèvent de dépenses locatives. D’autre part, si le juge considérait les travaux comme étant à la charge du bailleur, la SC SAINT MARTIAL rappelle qu’un preneur qui exécute des travaux sans avoir mis préalablement en demeure le bailleur de l’exécuter et sans avoir obtenu une autorisation judiciaire ne peut se prévaloir du remboursement des frais exposés, sauf en cas d’urgence à effectuer les travaux. À cet égard, elle affirme que la SARL LE CESAR n’a d’une part jamais sollicité son accord et ne l’a jamais mis en demeure d’effectuer les travaux, et d’autre part, que l’urgence des travaux ne saurait être caractérisée au regard de la date de l’arrêté administratif du mois de février 2021 et du dépôt d’autorisation de travaux qui n’est intervenu que le 15 avril 2022.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, la Présidente statuant en référé peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s’il s’agit d’une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier.

Il est constant que le montant de la provision n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il est constant que le juge des référés a le pouvoir d’apprécier si l’éventualité d’une compensation entre créances réciproques est de nature à rendre sérieuse ou non la contestation de l’obligation.

En matière de travaux prescrits par l’Administration, le principe selon lequel ils sont à la charge du propriétaire demeure constant, sauf clause expresse en transférant la charge au locataire.

Aussi, la clause qui met à la charge du preneur les travaux relevant de l’article 606 du code civil sans pour autant en préciser la liste susceptible de lui incomber ne peut recevoir application.

En l’espèce, le bail commercial qui lie les parties contient une clause (page 4) qui stipule que le preneur accepte : « De supporter, quelle qu’en soit la durée, même si elle excède 40 jours, et ce par dérogation à l’article 1724 du code civil, les grosses réparations et les améliorations nécessaires et utiles, même si elles ne doivent pas profiter au Preneur, ainsi que les travaux prescrits par les Commissions Administratives ».

Il ressort de l’examen des faits et des pièces versées au dossier que la SARL LE CESAR s’est vue délivrer un avis défavorable par la Commission d’Arrondissement de Sécurité lors de la visite périodique du 25 février 2021 pour défaut de mise aux normes sécuritaires. La SARL LE CESAR produit différentes factures permettant de justifier de l’exécution de travaux de mise aux normes pour la somme totale de 67 692,89 euros.

La clause précitée, qui énonce qu’incombe au preneur les travaux prescrits par les commissions administratives, est imprécise et ne permet pas au juge des référés d’énoncer avec l’évidence requise en référé que la commune intention des parties était de laisser au preneur la charge des travaux prescrits par une quelconque autorité administrative.

Il s’ensuit que la demande principale se heurte à une difficulté sérieuse d’interprétation du contrat qui relève de la compétence du juge du fond.

En tout état de cause, il n’appartient pas au juge des référés de se livrer à une telle interprétation.

Au regard de ces éléments, l’éventualité d’une compensation entre créances réciproques revêt un caractère sérieux. Toutefois, la compensation invoquée par la défenderesse demeure hypothétique en ce sens qu’elle ne peut être tranchée sans qu’ait été tranchée au préalable la question de la prise en charge des travaux litigieux.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

En revanche, il n’est pas sérieusement contestable que la SARL CESAR est débitrice de la somme de 34 535,54 euros au titre de l’arriéré locatif.

La SARL CESAR justifie toutefois avoir procédé au règlement de la somme de 2500 euros par virement bancaire entre les mains du commissaire de Justice le 04 juin 2025, ainsi libellé : « acompte arriéré loyer hotel ».

En application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, ce paiement doit s’imputer sur la dette que le débiteur indique vouloir acquitter.

Dès lors, la somme de 2500 euros doit s’imputer sur la dette visée par le commandement de payer et être déduite du montant total qui est dû à ce titre.

Par conséquent, il convient de condamner la SARL LE CESAR à payer à la SC SAINT MARTIAL la somme provisionnelle de 32 035,54 euros au titre de l’arriéré locatif.

3/ Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le Juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il appartient alors au débiteur d’effectuer une offre de règlement et d’apporter les éléments de preuve concernant sa situation financière, et notamment ses revenus et ses charges prévisibles, ainsi que tout élément permettant de penser qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé.

La SARL LE CESAR sollicite les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette locative, soit une période de 24 mois. Elle soutient qu’elle est locataire depuis 2005 et qu’elle a toujours été diligente dans le règlement des loyers. Elle rappelle qu’elle a fait en sorte de maintenir l’hôtel en état de fonctionnement, allant jusqu’à assumer seul le coût des travaux imputables aux propriétaires. La SARL LE CESAR souligne également qu’elle a contacté la SC SAINT MARTIAL dès les premiers signes d’apparition de difficultés financières, afin de trouver une solution amiable. Elle précise que l’hôtel le César est le seul hôtel 3 étoiles de la ville et qu’il serait regrettable qu’il ferme en raison d’un désaccord entre le bailleur et le locataire alors que l’établissement qui est désormais aux normes sécuritaires va pouvoir reprendre son activité. Enfin, la SARL LE CESAR fait valoir qu’elle est à jour de ses loyers pour l’année 2025 au jour de l’audience et qu’elle a procédé au règlement des loyers de juin et juillet 2025.

La SC SAINT MARTIAL s’oppose à cette demande au motif qu’elle a précédemment accordé un paiement échelonné de la dette de sa locataire qui n’a pas respecté ses engagements. Elle souligne à cet égard que les tentatives de résolution amiable n’ont pas été sans réponse mais qu’elles ont échoué.

En l’espèce, la SARL LE CESAR a proposé de régler à compter d’avril/mai et jusqu’à la fin du mois d’octobre 2024 la dette visée dans le premier commandement de payer en date du 29 septembre 2023.

Il ressort néanmoins de l’examen des pièces versées au dossier que la SARL LE CESAR n’a jamais exécuté l’échéancier et qu’elle s’est abstenue du paiement total des loyers jusqu’au 22 janvier 2025, date à laquelle un nouveau commandement de payer lui a été délivré.

La SARL LE CESAR a donc d’ores et déjà bénéficié de larges délais de paiement de fait, qui ne lui ont pas permis de solder sa dette.

Sans toutefois nier la bonne foi de la locataire, les règlements des loyers courants des mois de juin et juillet 2025 ne peuvent suffire à eux-seuls à envisager la capacité de la SARL LE CESARL d’apurer sa dette.

Par ailleurs, la SARL LE CESAR ne produit aucun élément comptable objectif établissant la bonne santé financière de l’entreprise.

En considération de l’ensemble de ces éléments, la SARL LE CESAR n’offre pas de garanties de paiement suffisantes pour bénéficier de délais de paiement.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande.

4/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais engagés pour faire valoir ses droits. Il y a donc lieu de condamner la SARL LE CESAR à lui payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL LE CESAR sera également condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

AU PROVISOIRE,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties à la date du 22 février 2025, par effet de l’acquisition de la clause résolutoire,

En conséquence, DIT que la SARL LE CESAR sera tenue d’évacuer l’ensemble immobilier appartenant à la SC SAINT MARIAL situé [Adresse 1] à [Localité 7],

ORDONNE à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même Code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée,

CONDAMNE la SARL LE CESAR à payer à la SC SAINT MARTIAL, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de CINQ MILLE CENT SIX EUROS ET TRENTE CENTIMES (5.106,30 €) à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à parfaite libération des locaux,

CONDAMNE la SARL LE CESAR à payer à la SC SAINT MARTIAL, à titre provisionnel, la somme de TRENTE-DEUX MILLE TRENTE-CINQ EUROS ET CINQUANTE-QUATRE CENTIMES (32.035,54 €) au titre des loyers et des charges impayés objets du commandement de payer délivré le 22 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de compensation entre créances réciproques,

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

CONDAMNE la SARL LE CESAR à payer à la SC SAINT MARTIAL la somme de CINQ CENTS (500 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL LE CESAR aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,