Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 23 janvier 2025, n° 24/00524

TJ Clermont-Ferrand 23 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a constaté que, bien que l'état des lieux d'entrée n'ait pas été produit, le procès-verbal de reprise des lieux fait état de dégradations, ce qui justifie la demande d'indemnisation.
Accepté
Préjudice de perte d'exploitation
La cour a reconnu le préjudice de perte d'exploitation, mais a limité l'indemnisation à quatre mois de loyer, considérant que la période d'indemnisation demandée était excessive.
Rejeté
Préjudice moral lié à la sous-location
La cour a estimé que la S.C.I. CR&AP n'a pas apporté de preuve suffisante pour justifier la demande de préjudice moral.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable d'accorder le remboursement des frais de justice à la S.C.I. CR&AP.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 23 janv. 2025, n° 24/00524
Numéro(s) :	24/00524
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anthony D'AVERSA
Parties :	La S.C.I. CR & AP

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00524 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVPJ

NAC : 5AE 0A

JUGEMENT

Du : 23 Janvier 2025

S.C.I. CR&AP

Rep/assistant : M^e Anthony D’AVERSA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [V] [Y]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 23 Janvier 2025

A :M^e Anthony D’AVERSA

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 23 Janvier 2025

A :M^e Anthony D’AVERSA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier lors des débats ; et de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier lors du prononcé,

Après débats à l’audience du 24 Octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au ,12 Décembre 2024, délibéré prorogé au 23 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.C.I. CR&AP, dont le siège social est 12 rue du Maréchal de Lattre – Appartement 3 – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Anthony D’AVERSA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [V] [Y], demeurant 24 allée des Chapelles – 63510 AULNAT

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 20 juillet 2018, la SCI CR&AP a donné à bail à [V] [Y] un logement situé 11 Rue Pascal à CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 300 euros, provision sur charges comprise.

Le 23 octobre 2023, la SCI CR&AP a procédé à la reprise des lieux avec le concours d’un commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, la SCI CR&AP a fait assigner [V] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— condamner [V] [Y] à lui payer les sommes suivantes :

* 23792,04 euros au titre des dégradations locatives,

* 2400 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice lié la perte d’exploitation,

* 5000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, outre la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCI CR&AP affirme que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie fait apparaitre l’existence de dégradations locatives. Elle poursuit en expliquant que le locataire est responsable de ces dégradations ce qui justifie sa demande d’indemnisation. La SCI CR&AP ajoute que, compte tenu des dégradations constatées, elle a également subi un préjudice de perte d’exploitation étant donné qu’elle a été contrainte d’effectuer des travaux de remise en état avant de pouvoir remettre le bien en location. Par ailleurs, la SCI CR&AP sollicite un préjudice moral en faisant notamment valoir qu’elle a été dupée par sa locataire au motif que celle-ci a procédé à la sous-location de l’appartement objet du contrat de bail.

Lors de l’audience, la SCI CR&AP sollicite le bénéfice de son assignation.

[V] [Y], assignée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

[V] [Y] a été assignée en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présentée à l’audience ni personnne pour elle. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 1731 du Code civil mentionne que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

En l’espèce, la SCI CR&AP ne produit pas d’état des lieux d’entrée, le logement est donc présumé en bon état. En revanche, elle justifie d’un procès-verbal de reprise des lieux faisant état de plusieurs désordres. Dans ces conditions, il convient d’analyser poste par poste les sommes sollicitées par le bailleur et de déterminer si celles-ci sont justifiées par des dégradations constatées dans le procès-verbal de reprise des lieux.

— Facture du 13 décembre 2023 :

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie mentionne un logement dans un état d’insalubrité manifeste ce qui permet de justifier les sommes sollicitées au titre des travaux de nettoyage, d’assèchement et d’évacuation des déchets. De même, la mention du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie relative à l’effrondrement partiel du plafond ainsi que les photos annexées permettent de justifier les sommes sollicitées au titre de la dépose d’un appareil sanitaire de type lavabo (notamment compte tenu de la présence de dégradations conséquentes sur l’un des meubles de la salle de bain) et de la déposé d’un faux plafond.

En revanche, la nécessité d’effectuer le surplus des travaux mentionnés dans la fature du 13 décembre 2023 (à savoir le démontage d’un appareil sanitaire WC, démontage d’un appareil sanitaire douche, la démolition d’un doublage en plaque de plâtre, la dépose d’une cloison en placo nue, l’évacuation d’un appareil fonctionnant avec un gaz réfrigérant et l’évacuation du mobilier recyclable) n’est établie par aucun élément mentionné dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

En conséquence, la demande indemnitaire formée par la SCI CR&AP à hauteur de 2107,32 euros au titre de la facture du 13 décembre 2023 sera limitée à la somme de 1527,25 euros (1272,71 euros hors taxes + 20% au titre de la Taxe sur la Valeur ajoutée).

— Electricité (devis du 29 janvier 2024) :

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ne fait mention d’aucun élément permettant de justifier la réalisation des divers travaux d’électricité mentionnés dans le devis du 29 janvier 2024.

En conséquence, il convient de débouter la SCI CR&AP de sa demande indemnitaire d’un montant de 2745,74 euros fondée sur ce devis.

— Platrerie (devis du 26 janvier 2024) :

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ne fait mention d’aucun élément permettant de justifier la réalisation des divers travaux de platrerie mentionnés dans le devis du 26 janvier 2024 à l’exception du poste relatif à la mise en oeuvre d’un plafond sur ossature metallique avec laine de verre. En effet, en ce qui concerne ce poste, il y a lieu de relever que le procès-verbal fait état d’un plafond partiellement effrondré. Par ailleurs, compte tenu de la durée d’occupation du logement (à savoir 1922 jours), il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 15% sur les sommes octroyées au bailleur.

En conséquence, la demande indemnitaire formée par la SCI CR&AP à hauteur de 5245,27 euros au titre du poste “Platrerie” du devis du 26 janvier 2024 sera limitée à la somme de 835,27 euros (893,55 euros hors taxes + 10% au titre de la Taxe sur la Valeur ajoutée – 15% au titre de la vétusté).

— Plomberie (devis du 26 janvier 2024) :

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ne fait mention d’aucun élément permettant de justifier la réalisation des divers travaux de plomberie mentionnés dans le devis du 26 janvier 2024 à l’exception du poste relatif à la fourniture et à la pose d’un meuble dans la salle de bain pour lequel les photos annexées font apparaitre l’existence de dégradations conséquentes.

En conséquence, la demande indemnitaire formée par la SCI CR&AP à hauteur de 7497,95 euros au titre du poste “Plomberie” du devis du 26 janvier 2024 sera limitée à la somme de 998,41 euros (907,65 euros hors taxes + 10% au titre de la Taxe sur la Valeur ajoutée).

— Peinture (devis du 26 janvier 2024) :

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie mentionne un logement dévasté et délabré ainsi qu’un plafond partiellement effondré ce qui permet de justifier les sommes sollicitées au titre des travaux de peinture à l’exception du poste relatif à la mise en peinture de la porte de la salle de bain. En effet, en ce qui concerne ce poste, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ne fait état d’aucun élément permettant d’établir la nécessité d’effectuer les réparations associées. Par ailleurs, compte tenu de la durée d’occupation du logement (à savoir 1922 jours), il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 15% sur les sommes octroyées au bailleur.

En conséquence, la demande indemnitaire formée par la SCI CR&AP à hauteur de 2256,78 euros au titre du poste “Peinture” du devis du 26 janvier 2024 sera limitée à la somme de 1985,02 euros (2123,02 euros hors taxes + 10% au titre de la Taxe sur la Valeur ajoutée – 15% au titre de la vétusté).

— Cuisine (devis du 4 mars 2024) :

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ne fait mention d’aucun élément permettant de justifier le remplacement du réfrigérateur et de divers meubles de cuisine mentionnés dans le devis du 4 mars 2024.

En conséquence, il convient de débouter la SCI CR&AP de sa demande indemnitaire d’un montant de 2438,97 euros fondée sur ce devis.

Sur la demande indemnitaire au titre de la perte d’exploitation

En l’espèce, compte tenu des constatations effectuées par le commissaire de justice, il apparait que le logement n’était pas habitable au jour de la reprise des lieux en date du 23 octobre 2023 de sorte que la SCI CR&AP a effectivement subi un préjudice de perte d’exploitation en lien avec les dégradations imputées à [V] [Y]. Toutefois, il y a lieu de préciser que la période d’indemnisation demandée par le bailleur apparait nettement supérieure au délai moyen nécessaire pour effectuer les travaux indispensables à la remise en état du bien. Ainsi, il en résulte que rien ne justifie d’indemniser ce préjudice de perte d’exploitation sur une période supérieure à quatre mois et ce d’autant plus que, comme il l’a été expliqué précédemment, certains travaux réalisés n’étaient pas en lien avec les dégradations ayant pu être imputées à [V] [Y] sur la base du procès-verbal d’état des lieux de sortie ce qui implique que le bailleur n’est pas fondé à s’en prévaloir pour fonder, même partiellement, sa demande indemnitaire.

En conséquence, la demande de la SCI CR&AP au titre de la perte d’exploitation sera limitée à la somme de 1200 correspondant à quatre mois de loyer.

Sur la demande indemnitaire au titre de la perte d’exploitation

En l’espèce, la SCI CR&AP se borne à indiquer qu’elle aurait été dupée par sa locataire au motif que celle-ci aurait procédé à la sous-location de l’appartement. Toutefois, il convient de constater que la SCI CR&AP n’apporte aucun élément permettant de démontrer ce type de fait. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

[V] [Y], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 600 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [V] [Y] à payer à la SCI CR&AP la somme de 5345,95 euros au titre des dégradations locatives.

CONDAMNE [V] [Y] à payer à la SCI CR&AP la somme de 1200 euros au titre des dommages et intérêts liés au titre de la perte d’exploitation

CONDAMNE [V] [Y] à payer à la SCI CR&AP la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

DEBOUTE la SCI CR&AP du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à la disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection