TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01569 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSHQ

Minute : 25/00043

Monsieur [R] [E]

Représentant : M^e Asif ARIF, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D 1752

C/

Monsieur [C] [J]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [E]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par Maître Aïchata BA, substituant Maître Asif ARIF, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [J]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 22 Novembre 2024 présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur [W] [Y], ès-qualité de Magistrat à titre temporaire stagiaire.

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé les 25 octobre 2022 et le 7 novembre 2022, Monsieur [R] [E] a consenti à Monsieur [C] [J] un contrat de bail portant sur un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 590 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 60 €, et le versement d’un dépôt de garantie de 650 euros.

Monsieur [R] [E] a reçu le 21 décembre 2023 un congé du locataire non suivi d’une remise des clés.

Le locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 16 avril 2024, à Monsieur [C] [J] un commandement de payer la somme en principal de 2000,33€ arrêtée au 29 mars 2024 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 5 juillet 2024, Monsieur [R] [E] a fait citer Monsieur [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

o constater la résiliation du bail,

o ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [J] et celle de tous occupants de son chef des lieux, avec le concours si besoin est de la force publique et de l’assistance d’un serrurier,

o autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles au choix du demandeur, aux seuls frais, risques et périls du défendeur dans les conditions fixées par l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

o condamner Monsieur [C] [J] au paiement :

? de la somme provisionnelle de 4106 € , avec interêt au taux légal à compter de la date du commandement,

? d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à la libération effective, outre revalorisation légale,

? de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu’un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 22 novembre 2024, Monsieur [R] [E], représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 7355 € selon décompte arrêté au 18 novembre 2024. Il a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et a maintenu le surplus de ses demandes initiales.

Monsieur [C] [J], cité à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 9 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 22 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [R] [E] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 17 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail conclu les 25 octobre 2022 et le 7 novembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 avril 2024, pour la somme en principal de 2000,33 €, arrêtée au 29 mars 2024.

Force est de constater que le bail n’a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juin 2024.

L’expulsion de Monsieur [C] [J] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, Monsieur [C] [J] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 17 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d’habitation, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Le défendeur n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

Monsieur [R] [E] produit un décompte indiquant que Monsieur [C] [J] reste lui devoir la somme de 4106 €, arrêtée à la date du 18 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.

Monsieur [C] [J], non comparant, ne conteste par définition ni le principe ni le montant de la dette.

Il convient toutefois de déduire des sommes réclamées les frais d’huissier (154,67€), pouvant selon leur nature être qualifiés de dépens et de considérer que les loyers et charges de janvier et février 2024 s’élèvent à 650 euros contrairement aux sommes indiquées dans le décompte.

Monsieur [C] [J] sera donc condamné à verser à Monsieur [R] [E] une somme provisionnelle de 3900 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 18 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, assortie des interêts au taux légal à compter du 16 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1950 euros, et sur le surplus à compter du 5 juillet 2024, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [R] [E], Monsieur [C] [J] sera condamné à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail des 25 octobre 2022 et le 7 novembre 2022, entre Monsieur [R] [E], et Monsieur [C] [J] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 7] sont réunies à la date du 16 juin 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [C] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [C] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [R] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles laissés eventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [C] [J] à payer à Monsieur [R] [E] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du 17 juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons Monsieur [C] [J] à verser à Monsieur [R] [E] la somme provisionnelle de 3900 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 18 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, assortie des interêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 sur la somme de 1950 euros, et sur le surplus à compter du 5 juillet 2024 ;

Condamnons Monsieur [C] [J] à verser à Monsieur [R] [E] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons les autres demandes au surplus ;

Condamnons Monsieur [C] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 14 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge