TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 04 FEVRIER 2026

N° RG 25/02267 – N° Portalis DB3R-W-B7J-25HU

N° de minute :

[C] [Z] épouse [O],

[N] [O]

c/

S.A.R.L. [Localité 7],

S.A. SMA COURTAGE, DEPARTEMENT COURTAGE DE LA SMA

DEMANDEURS

Madame [C] [Z] épouse [O]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [N] [O]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Tous deux représentés par Maître Frédéric SANTINI de la SCP SANTINI – BOULAN – LEDUCQ – DUVERGER, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 713

DEFENDERESSES

S.A.R.L. [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Non-comparante

S.A. SMA COURTAGE, DEPARTEMENT COURTAGE DE LA SMA

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représentée par Maître Virginie MIRE, de la SELAS Virginie MIRE et Jérôme BLANCHETIERE, avocats au barreau de PARIS HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : B0464

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 31 décembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 16 avril 2018, Madame [C] [Z] épouse [O] et Monsieur [N] [O], ci-après « les époux [O] », ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la société SARL [Localité 7] un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 8] pour un prix de 858 690 €.

La livraison des parties privatives de l’immeuble a eu lieu le 6 février 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 février 2023, les époux [O] ont listé un certain nombre de réserves affectant leur bien immobilier.

Par ordonnance en date du 1er juillet 2024, le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en référé, sur requête de Monsieur et Madame [O], a ordonné une mesure d’expertise confiée à Madame [P] [I], au contradictoire de la société SARL COLOMBES.

Par actes de commissaire de justice en date des 04 et 08 septembre 2025, Madame [C] [Z] épouse [O] et Monsieur [N] [O] ont assigné la société SARL [Localité 7] et la société SMA COURTAGE en sa qualité d’assureur Dommages Ouvrage devant cette juridiction aux fins de voir :

CONDAMNER la SARL [Localité 7] à lever, sous astreinte de 300 € par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, les réserves suivantes :

— R3 : Absence domotique pilotant radiateurs, éclairage, volets, telle que prévue à la notice descriptive.

— R4 : Absence de clefs sur la plupart des portes intérieures (y compris WC).

— R8 : Chambre 1 : Absence de volet roulant.

— R9 : Chambre 2 : Difficulté d’ouverture et de fermeture des deux fenêtres.

— R12 : Chambre 3 : Ouverture de la porte à moins de 90° – Défaut d’usage.

— R13 : Chambre 3 : [Localité 11] de dressing non conformes à la commande (il devrait y avoir des portes miroir).

— R14 : Chambre 4 : [Localité 11] de dressing non conformes à la commande (il devrait y avoir des portes miroir).

— R16 : Entrée : Absence d’un détecteur autonome d’avertisseur de fumée.

— R19 : Salle de Bain R+1 : Meuble haut à changer, réglette éclairage à raccorder.

— R20 : Salle de Bain R+1 : Stores de la Chambre 1 et SdB1 sont raccordés en série.

— R21 : Salle de Bain R+1 : Télécommande du store absente, à installer à droite de la fenêtre.

— R22 : Salle de Bain R+1 La porte ne ferme pas à clef, la serrure n’étant pas alignée avec le trou de serrure.

— R23 : Salle de Bain R+1 : Le cache prise du store n’est pas adapté à la taille du trou dans le Mur.

— R24 : Salle de Bain R+1 : Reprendre les joints du carrelage devant le receveur de douche.

— R25 : Salle de Bain R+2 : Reprendre les joints de la faïence près de la baignoire la finition au pourtour de la trappe d’accès sous la baignoire de la SDB2 est à revoir.

— R30 : Extérieur : Dimension des portillons entrée et de jardin prévue à notice descriptive :100 x 195 : non conforme.

— R32 : Extérieur : Nettoyage du chemin d’entrée privatif et des enduits.

— R34 : Parties communes : Portail automatique extérieur non opérationnel.

— R35 : Parties communes : Ascenseur d’accès au parking, non opérationnel.

CONDAMNER la SARL [Localité 7] à communiquer, sous astreinte de 300 € par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance de référé, les documents suivants :

— R6 : plans où apparaissent les 2 autres boitiers Deltadore, communiquant avec le thermostat.

— R7 : Notice de la pompe à chaleur et ballon d’eau chaude.

— R17 : Notice de l’interphone.

RENDRE commune à la SMA COURTAGE, assureur DO, la désignation de Madame [P] [I], expert judiciaire, désignée par ordonnance de référé du 01.07.2024 (RG : 24/00486).

ETENDRE la mission de Madame [P] [I] à l’examen des nouveaux désordres suivantes :

➢ Interrupteur général de la VMC, situé au RDC et/ou de la cuisine, qui ne fonctionne pas. La VMC fonctionne en réalité en permanence en mode forcé et particulièrement bruyante.

➢ Apparition de fissures dans la chambre 1.

➢ Désaffleurement des nez de marche des escaliers, générant des risques de chutes importantes.

CONDAMNER la SARL [Localité 7] à régler aux époux [O], la somme de 5.000 €, au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Lors de l’audience du 31 décembre 2025, Madame [C] [Z] épouse [O] et Monsieur [N] [O] ont réitéré les termes de leur assignation.

La société SMA COURTAGE a formulé des protestations et réserves quant à l’extension de la mission de l’expert à son égard.

Assignée régulièrement en étude, la société SARL [Localité 7] n’a pas comparu. La présente ordonnance susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la levée des réserves

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Suivant l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois, après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

En l’espèce, au regard du procès-verbal de livraison en date du 06 février 2023, les époux [O] ont fait mentionner l’existence de 55 réserves.

Aux termes d’un courrier en date du 27 février 2023, ils faisaient état d’une liste de 35 réserves, restant à lever.

En l’occurrence, il appartient à la société SARL [Localité 7], en sa qualité de vendeur d’immeuble à construire de rapporter la preuve qu’elle a procédé à la levée des réserves.

Or, il résulte d’un rapport d’expertise du cabinet STELLIANT en date du 15 septembre 2023 que certaines malfaçons et/ou défauts de conformités n’avaient pas été repris, à savoir :

— R3 : Absence domotique pilotant radiateurs, éclairage, volets, telle que prévue à la notice descriptive.

— R4 : Absence de clefs sur la plupart des portes intérieures (y compris WC).

— R8 : Chambre 1 : Absence de volet roulant.

— R9 : Chambre 2 : Difficulté d’ouverture et de fermeture des deux fenêtres.

— R12 : Chambre 3 : Ouverture de la porte à moins de 90° – Défaut d’usage.

— R13 : Chambre 3 : [Localité 11] de dressing non conformes à la commande (il devrait y avoir des portes miroir).

— R14 : Chambre 4 : [Localité 11] de dressing non conformes à la commande (il devrait y avoir des portes miroir).

— R16 : Entrée : Absence d’un détecteur autonome d’avertisseur de fumée.

— R19 : Salle de Bain R+1 : Meuble haut à changer, réglette éclairage à raccorder.

— R20 : Salle de Bain R+1 : Stores de la Chambre 1 et SdB1 sont raccordés en série.

— R21 : Salle de Bain R+1 : Télécommande du store absente, à installer à droite de la fenêtre.

— R22 : Salle de Bain R+1 La porte ne ferme pas à clef, la serrure n’étant pas alignée avec le trou de serrure.

— R23 : Salle de Bain R+1 : Le cache prise du store n’est pas adapté à la taille du trou dans le Mur.

— R24 : Salle de Bain R+1 : Reprendre les joints du carrelage devant le receveur de douche.

— R25 : Salle de Bain R+2 : Reprendre les joints de la faïence près de la baignoire la finition au pourtour de la trappe d’accès sous la baignoire de la SDB2 est à revoir.

— R30 : Extérieur : Dimension des portillons entrée et de jardin prévue à notice descriptive :100 x 195 : non conforme.

— R32 : Extérieur : Nettoyage du chemin d’entrée privatif et des enduits.

— R34 : Parties communes : Portail automatique extérieur non opérationnel.

— R35 : Parties communes : Ascenseur d’accès au parking, non opérationnel.

Nonobstant une mise en demeure en date du 23 janvier 2024, la société [Localité 7] ne justifiait pas de la levée de ces dernières réserves.

En conséquence, les demandeurs établissant qu’ils sont créanciers d’une obligation de réparation non sérieusement contestable vis-à-vis de la société SARL [Localité 7], il convient de faire droit à leur demande de référé injonction.

En outre, devant l’inaction de la société défenderesse, il convient d’assortir la condamnation de levée des réserves d’une astreinte de 300 € par jour de retard, sur une période de soixante jours, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de communication des documents

La liste des réserves jointe au courrier du 27 février 2023 mentionne également la remise de documents nécessaires au fonctionnement de certains équipements, à savoir :

— les plans où apparaissent les 2 autres boîtiers Deltadore, communiquant avec le thermostat

— la notice de la pompe à chaleur et ballon d’eau

— la notice de l’interphone

Pareillement, la société [Localité 7] ne justifie pas avoir remis ces documents. Il conviendra donc à nouveau de l’enjoindre à le faire, sous peine d’une astreinte fixée selon les mêmes modalités énoncées au paragraphe précédent.

Sur l’ordonnance commune

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

En l’espèce, Monsieur et Madame [O] établissent, par la production notamment d’un courrier en date du 08 janvier 2024 émanant de la société SMA, que cette dernière est bien l’assureur Dommages Ouvrage du bien immobilier acquis en VEFA par les époux [O], ce dont celle-ci ne conteste pas au demeurant.

Monsieur et Madame [O] justifient dès lors d’un motif légitime de rendre communes les opérations d’expertise en cours à cette société.

Sur l’extension de la mission de l’expert

Aux termes de l’article 245 du code de procédure civile, le juge ne peut, sans avoir préalablement recueilli les observations du technicien commis, étendre la mission de celui-ci ou confier une mission complémentaire à un autre technicien.

Au cas particulier, il ressort de la note n°5 en date du 30 juin 2025 émanant de l’experte judiciaire désignée, la révélation de deux désordres supplémentaires :

— le non-fonctionnement de l’interrupteur général de la VMC au niveau de la cuisine et une VMC fonctionnant en permanence en mode forcée et qui est bruyante,

— l’apparition de fissures dans la chambre 1, de part et d’autre de la fenêtre en linteau,

En revanche, cette note de l’experte, ainsi que les précédentes produites par les demandeurs ne font pas état du désordre relatif au désaffleurement des nez de marche des escaliers, générant des risques de chutes importantes.

Dès lors, l’extension de la mission ne pourra concerner que les deux premiers désordres.

Le complément d’expertise étant ordonné à la demande de Monsieur et Madame [O] et dans leur intérêt probatoire, les frais de consignation seront à leur charge.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société SARL [Localité 7] devant être considérée comme partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Eu égard aux circonstances de la cause, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [O] la totalité des frais irrépétibles exposés par eux ; il conviendra donc de condamner la société SARL [Localité 7] à lui verser la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la SARL [Localité 7] à lever, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, les réserves suivantes :

— R3 : Absence domotique pilotant radiateurs, éclairage, volets, telle que prévue à la notice descriptive.

— R4 : Absence de clefs sur la plupart des portes intérieures (y compris WC).

— R8 : Chambre 1 : Absence de volet roulant.

— R9 : Chambre 2 : Difficulté d’ouverture et de fermeture des deux fenêtres.

— R12 : Chambre 3 : Ouverture de la porte à moins de 90° – Défaut d’usage.

— R13 : Chambre 3 : [Localité 11] de dressing non conformes à la commande (il devrait y avoir des portes miroir).

— R14 : Chambre 4 : [Localité 11] de dressing non conformes à la commande (il devrait y avoir des portes miroir).

— R16 : Entrée : Absence d’un détecteur autonome d’avertisseur de fumée.

— R19 : Salle de Bain R+1 : Meuble haut à changer, réglette éclairage à raccorder.

— R20 : Salle de Bain R+1 : Stores de la Chambre 1 et SdB1 sont raccordés en série.

— R21 : Salle de Bain R+1 : Télécommande du store absente, à installer à droite de la fenêtre.

— R22 : Salle de Bain R+1 La porte ne ferme pas à clef, la serrure n’étant pas alignée avec le trou de serrure.

— R23 : Salle de Bain R+1 : Le cache prise du store n’est pas adapté à la taille du trou dans le Mur.

— R24 : Salle de Bain R+1 : Reprendre les joints du carrelage devant le receveur de douche.

— R25 : Salle de Bain R+2 : Reprendre les joints de la faïence près de la baignoire la finition au pourtour de la trappe d’accès sous la baignoire de la SDB2 est à revoir.

— R30 : Extérieur : Dimension des portillons entrée et de jardin prévue à notice descriptive :100 x 195 : non conforme.

— R32 : Extérieur : Nettoyage du chemin d’entrée privatif et des enduits.

— R34 : Parties communes : Portail automatique extérieur non opérationnel.

— R35 : Parties communes : Ascenseur d’accès au parking, non opérationnel.

Disons qu’à défaut d’exécution dans le délai fixé ci-dessus, la société SARL [Localité 7] sera condamnée au paiement d’une astreinte de 300 € par jour de retard, limitée pendant une période maximale de soixante jours ;

Condamner la SARL [Localité 7] à communiquer, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance de référé, les documents suivants :

— R6 : plans où apparaissent les 2 autres boitiers Deltadore, communiquant avec le thermostat.

— R7 : Notice de la pompe à chaleur et ballon d’eau chaude.

— R17 : Notice de l’interphone.

Disons qu’à défaut d’exécution dans le délai fixé ci-dessus, la société SARL [Localité 7] sera condamnée au paiement d’une astreinte de 300 € par jour de retard, limitée pendant une période maximale de soixante jours ;

Déclarons communes à la société SMA COURTAGE, en sa qualité d’assureur Dommages Ouvrage, les opérations d’expertise ordonnées par l’ordonnance de référé du 1er juillet 2024 ayant désigné Madame [P] [I] en qualité d’expert ;

Disons que Madame [C] [Z] épouse [O] et Monsieur [N] [O] communiqueront sans délai à la société SMA COURTAGE l’ensemble des pièces déjà produites par les parties ainsi que les notes rédigées par l’expert ;

Disons que l’expert devra convoquer la société SMA COURTAGE à la prochaine réunion d’expertise au cours de laquelle elle sera informée des diligences déjà accomplies et invitée à formuler ses observations ;

Ordonnons l’extension de la mission de l’expert judiciaire aux désordres suivants :

➢ Interrupteur général de la VMC, situé au RDC et/ou de la cuisine, qui ne fonctionne pas. La VMC fonctionne en réalité en permanence en mode forcé et particulièrement bruyante.

➢ Apparition de fissures dans la chambre 1.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’extension de la mission de l’expert concernant le désordre : «  Désaffleurement des nez de marche des escaliers, générant des risques de chutes importantes » ;

Impartissons à l’expert un délai supplémentaire d’un mois pour déposer son rapport ;

Fixons à la somme de 1000 € la provision complémentaire à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Madame [C] [Z] épouse [O] et Monsieur [N] [O] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 2], dans le délai de trois semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

Disons que, faute de consignation par Madame [C] [Z] épouse [O] et Monsieur [N] [O] de la part de cette consignation leur revenant dans ce délai impératif, l’extension de la mission de l’expert à la société SMA COURTAGE, ainsi qu’aux nouveaux désordres allégués par eux sera caduque et privée de tout effet;

Informons la partie intéressée qu’elle pourra être invitée par l’expert à l’utilisation d’Opalexe, outil de gestion dématérialisée de l’expertise ;

Disons que dans l’hypothèse où la présente décision est portée à la connaissance de l’expert après dépôt de son rapport, ses dispositions seront caduques ;

Condamnons la société SARL [Localité 7] à verser à Madame [C] [Z] épouse [O] et Monsieur [N] [O] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société SARL [Localité 7] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

FAIT À [Localité 10], le 04 février 2026.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président