TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/00364 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HE7A

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR(S) :

S.A.R.L. FDS INVEST inscrit au RCS d'[Localité 1] n° 888 021 490, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice BELGHOUL de la SARL AMPELITE AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [S] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 16 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La SARL FDS INVEST a donné à bail à Madame [S] [W] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 5 avril 2024, moyennant un loyer mensuel de 670 euris, provision sur charges comprise.

Le 8 octobre 2024, la SARL FDS INVEST a fait délivrer à Madame [S] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 856 euros, au titre des loyers et charges impayés.

La SARL FDS INVEST a fait assigner Madame [S] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte d’huissier de justice signifié à étude le 27 mars 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Madame [S] [W] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [S] [W] au paiement de la somme de 6 274 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à titre de provisioncondamner Madame [S] [W] à payer à la SARL FDS INVEST à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges et ce à titre de provision condamner Madame [S] [W] à titre provisionnel au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, n’a apporté aucun élément utile, la locataire ne s’étant pas présentée au rendez-vous.

Un rapport de l’association AHU, reçu au greffe avant l’audience, a permis d’apporter des éléments sur la situation personnelle de la locataire, qui vit seule dans le logement et perçoit le RSA. Elle dénonce les pressions subies par ses propriétaires pour quitter les lieux. Sous leur pression elle les aurait informer quitter les lieux à compter du 15 novembre 2025 mais n’a aucune possibilité de relogement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025.

A l’audience, la SARL FDS INVEST, représentée par son avocat, a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 12 304 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, les parties ayant été mise en mesure de présenter leurs observations sur ce point.

Madame [S] [W] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d’appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SARL FDS INVEST justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 9 octobre 2024.

Le délai de 2 mois avant l’assignation du 27 mars 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SARL FDS INVEST justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le 8 octobre 2024, la SARL FDS INVEST a fait délivrer à Madame [S] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 856 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Or, d’après le décompte produit, ladite somme n’a pas été réglée par Madame [S] [W] dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 décembre 2024.

Dès lors, l’expulsion de Madame [S] [W] sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SARL FDS INVEST.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SARL FDS INVEST produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 décembre 2025, Madame [S] [W] lui est redevable de la somme de 11 634 euros, déduction faite du dépôt de garantie.

Madame [S] [W] sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 856 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [W], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SARL FDS INVEST recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 5 avril 2024 entre la SARL FDS INVEST et Madame [S] [W], portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2] sont réunies depuis le 9 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SARL FDS INVEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [S] [W] à payer à la SARL FDS INVEST une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi et ce, à titre de provision ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SARL FDS INVEST ;

CONDAMNE Madame [S] [W] à payer à la SARL FDS INVEST la somme de 11 634 euros à titre de provision sur des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 décembre 2025.

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 856 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNE Madame [S] [W] aux entiers dépens à titre de provision ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,