TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00633 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JWQV

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 13 Mars 2025

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : Mme [G] [H] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C /

Monsieur [L] [K], rep/assistant : M^e Anne LAMBERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : OPHIS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Anne LAMBERT

OPHIS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier lors des débats et de Lucie METRETIN, Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 23 Janvier 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 13 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par Mme [G] [H] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [K], demeurant Centre Pénitentiaire de RIOM, Route d’Ennezat, 63200 RIOM

représenté par M^e Anne LAMBERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé prenant effet le 17 janvier 2023, l’OPHIS a donné à bail à Monsieur [L] [K] un logement situé 5 Allée des Merisiers – Logement n°379 – 4ème étage – 63360 GERZAT, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 475,33 euros, provision sur charges comprise.

Un certificat de présence édité le 18 août 2023 indique que Monsieur [L] [K] est incarcéré au Centre pénitentiaire de Riom depuis le 02 juillet 2023.

Par courrier en date du 03 septembre 2023, Monsieur [L] [K] a informé son bailleur de sa volonté de quitter le logement en raison de son impossibilité à payer le loyer et les charges locatives du fait de son incarcération.

Par courrier en date du 06 novembre 2023, l’OPHIS a accusé réception du congé le 27 octobre 2023 et confirme qu’il prendra effet au 27 novembre 2023.

Le 22 octobre 2023, Monsieur [L] [K] a donné procuration à Monsieur [N] [J] pour procéder à l’état des lieux de sortie mais ce dernier ne s’est pas manifesté pour convenir d’un rendez-vous.

Le logement n’a pas été restitué le 27 novembre 2023 et la tentative de résolution amiable a échoué.

Par sommation interpellative signifiée au locataire par le bailleur le 13 décembre 2023, Monsieur [L] [K] a répondu qu’il n’est pas en possession des clés de son logement, qu’il souhaite récupérer une partie du mobilier et a déclaré abandonner le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, l’OPHIS a fait assigner Monsieur [L] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater la validité du congé délivré par Monsieur [L] [K] le 27 octobre 2023 à effet au 27 novembre 2023,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [L] [K] à lui payer les sommes suivantes :

* 6.082,86 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 02 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

* 480,55 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer et avec intérêts de droit,

* 150,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Lors de l’audience, l’OPHIS maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 07 janvier 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 9.809,84 euros.

Monsieur [L] [K], représenté par son conseil, demande au Juge des Contentieux de la Protection de :

— cantonner la demande de l’OPHIS au titre de l’arriéré locatif au loyer stricto sensu (328,36 euros) et aux charges locatives (146,97) chaque mois,

En conséquence,

— débouter l’OPHIS de toutes demandes mentionnées sous le vocable “divers”, car non justifiées ni même chiffrées,

— débouter l’OPHIS de toutes les demandes citées ci-après car non justifiées:

* les frais de télérelève facturés au locataire (26,60 euros ; 29,67 euros ; 26,76 euros ; 35,25 euros ; 32,10 euros ; 35,25 euros ; 32,10 euros ; 19,20 euros ; 3,15 euros ; 12,90 euros),

* les frais de poursuites du 31 mars 2024 à hauteur de 52,62 euros,

* les 53,04 euros facturés le 12 avril 2024 sous l’intitulé “annulation rétroactif du 05/12/2023",

* les lignes suivantes :

— rattrap loyer + charges 12/2023 534,14 euros

— rattrap loyer + charges 01/2024 495,62 euros

— rattrap loyer + charges 03/2024 73,49 euros

— rattrap aug 2024 loyer 02/2024, 11,48 euros

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré locatif,

— débouter l’OPHIS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre de la prise en charge du coût du congé,

— statuer ce que de droit s’agissant des dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [L] [K], réprésenté par son conseil, expose que s’il ne conteste pas devoir le loyer et les charges locatives, le décompte produit par le bailleur est insuffisament explicite et n’apporte pas la justification de plusieurs sommes, de sorte qu’elles doivent être déduites de l’arriéré locatif. Il indique également que les frais de poursuite doivent être déduites. De plus, au visa de l’article 1343-5 du Code civil, il expose que le régime de semi-liberté dont il bénéficie lui permet une recherche active d’emploi, de sorte qu’il pourra être en capacité de régler sa dette locative grâce à un échelonnement.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [L] [K] étant représenté, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en mains propres contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, l’OPHIS justifie avoir régulièrement reçu le 27 octobre 2023 le congé de Monsieur [L] [K] dans lequel il indique vouloir résilier le bail en raison de son incarcération qui l’empêche d’effectuer le paiement des loyers et charges locatives. Par la suite, l’OPHIS accepte le congé et indique qu’il prendra effet le 27 novembre 2023.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 27 novembre 2023.

Monsieur [L] [K] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS produit un décompte arrêté au 27 novembre 2023 établissant l’arriéré locatif à la somme de 3.447,48 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [L] [K] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré. Sur ce point, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement au locataire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par l’OPHIS que Monsieur [L] [K] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et que celui-ci n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’il aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’octroi de délais de paiement est notamment conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Monsieur [L] [K] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’OPHIS, soit la somme mensuelle de 480 euros.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Monsieur [L] [K], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 100 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 17 janvier 2023 entre l’OPHIS et Monsieur [L] [K] à compter du 27 novembre 2023,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [L] [K] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 5 Allée des Merisiers – Logement n°379 – 4ème étage – 63360 GERZAT, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Monsieur [L] [K] à payer à l’OPHIS la somme de 3.447,48 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2023, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [L] [K] à la somme mensuelle de 480 euros à compter de la résiliation du bail et le CONDAMNE à verser ladite indemnité mensuelle à compter de cette date jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [L] [K] à payer à l’OPHIS la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection