TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00025 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVHK

NAC : 5AA 0A

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 20 Mars 2025

Monsieur [W] [L]

Rep/assistant : M^e Josette DUPOUX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [B] [L] née [X]

Rep/assistant : M^e Josette DUPOUX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [N] [Y]

Rep/assistant : M^e Ludovic TIRADON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [C] [M] [V]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Josette DUPOUX

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Josette DUPOUX

M^e Ludovic TIRADON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Sous la Présidence de Virginie DUFAYET, Première vice-présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier lors des débats et de Lucie METRETIN, Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 30 Janvier 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé de l’ordonnance au 20 Mars 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [L], demeurant 99 rue Abbé Prévost, 63100 CLERMONT-FERRAND

représenté par M^e Josette DUPOUX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [B] [L] née [X], demeurant 99 rue Abbé Prévost, 63100 CLERMONT-FERRAND

représentée par M^e Josette DUPOUX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [N] [Y], demeurant 3 Rue Lacépède, 93800 EPINAY SUR SEINE

représentée par M^e Ludovic TIRADON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 631132024005228 du 10/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

Monsieur [C] [M] [V], demeurant 26 rue Barrière de Jaude, Appt 137, 4ème étage, 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 17 novembre 2021 prenant effet le 26 novembre 2021, M. [W] [L] et Mme [B] [X] épouse [L] ont donné à bail à Mme [N] [Y] un logement situé 52 rue Saint-Robert à Clermont-Ferrand (63100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 470 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par acte du même jour, M. [C] [M] [V] s’est porté caution solidaire de Mme [Y].

Le 16 mai 2023, les bailleurs ont fait signifier à Mme [N] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.212,95 euros.

Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte du 17 mai 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [Y] le même jour.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, les époux [L] ont fait assigner Mme [N] [Y] et M. [C] [M] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection (JCP) de Clermont-Ferrand aux fins de voir :

— prononcer la résiliation de plein droit du bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [Y] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— déclarer M. [M] [V] tenu in solidum avec Mme [Y] de l’intégralité des condamnations à intervenir,

— les condamner in solidum à leur porter et payer à titre de provision la somme de 3.245,79 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges dus au 16 juillet 2023, date de résiliation du bail, outre intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023 jusqu’à parfait règlement,

— fixer à la somme de 516,42 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation du 17 juillet 2023 au 26 novembre 2023, puis à 543,41 euros à compter du 27 novembre 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux

— condamner in solidum les défendeurs à son paiement,

— condamner in solidum les défendeurs à leur payer une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant le commandement de payer, sa dénonciation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 juin 2024.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été fixée et plaidée à l’audience du 30 janvier 2025.

Les consorts [L] sollicitent le bénéfice de leur assignation et le débouté de Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes.

Ils précisent que Mme [Y] a quitté les lieux le 31 décembre 2024, de sorte qu’il n’y a plus lieu d’ordonner son expulsion, et que le montant de la dette locative est de 6.053,71 euros.

Ils sollicitent en outre que Mme [Y] soit condamnée à fournir sa nouvelle adresse sous astreinte définitive de 50 euros par jour à compter du 15ème jour suivant la décision à intervenir.

En réponse aux moyens soulevés par la défenderesse, ils indiquent que :

— la compétence du juge des référés ne souffre aucune contestation car le contrat de bail comporte bien une clause résolutoire et que le commandement de payer n’encourt aucune nullité car il visait cette clause, laquelle lui était annexée,

— le montant de la créance de loyer et charges est parfaitement justifiée et détaillée,

— le diagnostic de performance énergétique (DPE) était annexé au contrat de bail et paraphé par elle, il permet l’indexation du loyer,

— elle prétend que le logement était humide sans le démontrer et sans avoir jamais effectué la moindre démarche auprès d’eux à ce sujet.

Mme [N] [Y] demande au JCP statuant en référé de :

— à titre principal :

— prononcer la nullité du commandement de payer,

— dire n’y avoir lieu à référé,

— déclarer irrecevables les demandes des consorts [L],

— en conséquence, les débouter de toutes leurs demandes et les condamner in solidum à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— à titre subsidiaire :

— condamner solidairement les demandeurs à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de provision en réparation des préjudices de jouissance et moral avérés en raison de l’humidité excessive du logement,

— dire que le montant du loyer/indemnité d’occupation ne saurait excéder la somme de 470 euros hors charges,

— constater qu’elle a repris le paiement des loyers et charges courants,

— ordonner la compensation des créances,

— lui accorder des délais de paiement sur 3 ans,

— débouter les époux [L] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’appui de ses demandes principales, elle estime qu’il n’y a pas lieu à référé en raison de l’existence d’une contestation sérieuse relative à la clause résolutoire et à sa notification. En effet, elle prétend que la clause n’est ni annexée au bail, ni au commandement de payer, entraînant la nullité de ce dernier.

Elle ajoute que le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer la résolution d’un contrat et donc la résiliation du bail.

Elle conteste également l’indexation annuelle du loyer, prétendant n’avoir pas été destinataire du DPE. Elle affirme que le logement présentait des problèmes d’humidité importants constatés par des inspecteurs de salubrité. Elle rappelle cependant qu’il n’est pas du pouvoir du juge des référés de se prononcer sur une exception d’inexécution et qu’il s’agit là d’une contestation sérieuse.

A l’appui de ses demandes subsidiaires, elle estime que les bailleurs n’étaient pas en droit, au vu du DPE, d’indexer annuellement le loyer. Elle ajoute s’être acquittée de certaines sommes.

Ayant repris des paiements, elle s’estime légitime à obtenir des délais pour s’acquitter de sa dette.

Enfin, elle prétend que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance en louant un logement humide et indécent, ce qui lui a causé un préjudice moral et de jouissance dont elle demande réparation à titre provisionnel.

M. [C] [M] [V], assigné à étude, n’a pas comparu.

Il résulte du diagnostic social et financier que Mme [Y] est dans l’attente d’un titre de séjour depuis plus de 6 ans, ne recevant que des récépissés à titre provisoire, sans autres explications. Cette situation la prive de prestations familiales dont elle a besoin, son salaire ne lui permettant pas de faire face aux charges. Sa situation administrative la contraint également à des emplois précaires. Son compagnon s’est vu refuser sa demande d’asile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article suivant dans son second alinéa ils peuvent, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les demandes relatives au bail et au commandement de payer

Il est acquis que Mme [Y] a quitté l’appartement loué aux consorts [L] au mois de décembre 2024 et leur a remis les clés de ce logement. Il s’en déduit que la demande visant à prononcer la résiliation du bail est en toute hypothèse devenue sans objet, de même que la demande tendant à la nullité du commandement de payer.

Sur l’arriéré locatif et la demande de délais de paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Les consorts [L] font état d’une dette actualisée d’un montant de 6.053,71 euros, correspondant aux loyers et charges dus jusqu’au départ des lieux au mois de décembre 2024, le loyer ayant été indexé chaque année, sous déduction des versements effectués par la locataire jusqu’au mois de décembre 2024. Ils produisent également les régularisations de charges réclamées.

Mme [Y] ne conteste pas le montant des charges mais le montant du loyer qu’elle souhaite voir fixer au montant initial de 470 euros. Elle estime que le bailleur n’était pas en droit de l’indexer chaque année car elle n’a pas été destinataire du DPE et parce que depuis la loi Climat et Résilience les logements classés F ou G ne peuvent plus faire l’objet d’une révision du loyer.

Sur ce, la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, interdit toute augmentation ou révision annuelle de loyer dans les logements classés F et G et cela pour tous les baux d’habitation conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 25 août 2022.

Le contrat a été conclu entre les parties pour une durée de 3 ans à compter du 26 novembre 2021, soit jusqu’au 26 novembre 2024 date à laquelle une tacite reconduction pouvait intervenir et donc la loi précitée s’appliquer.

Mme [Y] ayant quitté les lieux le 31 décembre 2024, la contestation qu’elle soulève ne concerne donc que le loyer du mois de décembre 2024.

Le juge des référés n’étant pas compétent pour trancher cette contestation, le loyer provisionnel que le bailleur est en droit de réclamer pour le mois de décembre 2024 sera fixé à la somme de 555,48 euros, et non 565,83 euros comme réclamée après indexation.

Au total, Mme [Y] sera condamnée à titre provisionnel à payer aux demandeurs la somme de 6.043,36 euros.

M. [M] [V], caution solidaire, sera condamné solidairement avec elle au paiement de cette somme.

Mme [Y] sollicite des délais de paiement. En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, les sommes dues. Elle ne peut pas bénéficier de délais de paiement sur la durée de trois ans comme elle le demande car de tels délais ne peuvent être accordés que dans le cadre de la suspension des effets de la clause résolutoire et le maintien dans les lieux.

Mme [Y] n’est pas en situation de régler sa dette en une seule échéance, raison pour laquelle elle sera autorisée à s’en libérer par 23 versements mensuels d’un montant de 252 euros chacun, le solde de la dette étant payable avec la 24ème et dernière mensualité.

Sur la demande de provision en réparation du préjudice de jouissance et moral allégué par Mme [Y]

Mme [Y] prétend avoir vécu dans un logement présentant une humidité excessive. Elle estime qu’il en résulte un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, lui ayant causé un préjudice de jouissance et moral.

Elle produit un courrier de mise en demeure adressé le 7 août 2024 à l’agence immobilière gérant le logement et émanant de la direction de la santé publique de la ville de Clermont-Ferrand aux termes duquel le propriétaire est sommé de : rechercher les causes de l’humidité vers la cabine de douche et le mur d’une chambre et procéder à la mise en conformité en terme d’aération/ventilation dans les chambres.

Les consorts [L] contestent ce trouble et ce préjudice. Ils indiquent que le logement de 48 m² a été initialement loué à Mme [Y] avec son enfant unique. Or, elle y vivait avec un compagnon et trois enfants. Le logement n’est pas adapté à cette occupation de la part de 5 personnes et génère les troubles allégués.

Au regard des contestations soulevées, le juge des référés n’est pas compétent pour apprécier l’existence du trouble. Par suite, la demande de Mme [Y] sera rejetée.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de fourniture d’adresse, Mme [Y] l’ayant fournie.

Les défendeurs succombant à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens et au paiement d’une somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que Mme [N] [Y] a volontairement quitté les lieux appartenant à M. [W] [L] et Mme [B] [X] épouse [L] le 31 décembre 2024,

DISONS par conséquent n’y avoir lieu à statuer sur la demande de résiliation du bail ainsi que sur la demande relative à la nullité du commandement de payer,

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Mme [N] [Y] et M. [C] [M] [V] à payer à M. [W] [L] et Mme [B] [X] épouse [L] la somme de 6.043,36 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dû au 31 décembre 2024,

AUTORISONS Mme [N] [Y] à se libérer du paiement de cette somme par le versement de 23 mensualités de 252 euros chacune, le solde de la dette étant réglable avec la 24ème et dernière mensualité,

DISONS que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELONS qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité Mme [N] [Y] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif devenant immédiatement exigible après mise en demeure en ce sens,

DEBOUTONS Mme [N] [Y] de sa demande de provision,

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la demande de fourniture d’adresse sous astreinte,

CONDAMNONS in solidum Mme [N] [Y] M. [C] [M] [V] à payer à M. [W] [L] et Mme [B] [X] épouse [L] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Mme [N] [Y] et M. [C] [M] [V] aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer,

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi l’ordonnance a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection