TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/03023 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVD5

NAC : 73B 0A

JUGEMENT

Du : 14 Mars 2025

S.C.I. VITA, représentée par M^e Jean-paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

S.A.R.L. PHARMACIE DEVEZ [L], représentée par M^e François-Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e François-Xavier DOS SANTOS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e François-Xavier DOS SANTOS

M^e Jean-paul GUINOT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Julie AMBROGGI, Juge, assisté de Odile PEROL, faisant fonction de Greffier lors des débats et de Lucie METRETIN, Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 07 Janvier 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 14 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. VITA, prise en la personne de son représentant légal, sise Gouzet, 63410 VITRAC

représentée par M^e Jean-paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. PHARMACIE DEVEZ [L], prise en la personne de son représentant légal, sise 1 place Jean Jaurès, Centre commercial Les Volcans, 63510 AULNAT

représentée par M^e François-Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI VITA est propriétaire d’un local commercial sis à Aulnat (63510), 1 Place Jean Jaurès, exploité par la SELARL PHARMACIE [L], et soumis au statut de la copropriété.

A l’issue de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 29 septembre 2022, il a été décidé d’effectuer des travaux de rénovation des portes d’entrée de la résidence pour une enveloppe totale de 40 000 euros.

Le 03 mai 2023, la SCI VITA s’est vue adresser un appel de fonds à hauteur de 4 151, 66 euros par la SARL CABINET TERRIER, syndic.

La SCI VITA a sollicité le règlement de cette somme à son preneur, la SELARL PHARMACIE [L], qui s’est opposée à ce paiement par courrier du 27 novembre 2023.

Aucune conciliation n’a pu avoir lieu entre les parties, la SELARL PHARMACIE [L] n’étant pas présente, de sorte qu’un constat d’échec a été dressé le 10 avril 2024 par Monsieur [J] [K], conciliateur de justice.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, la SCI VITA a assigné la SELARL PHARMACIE [L] devant le Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand afin de solliciter sa condamnation à lui verser la somme de 4 151, 66 euros au titre de l’appel de fonds concernant le remplacement des portes d’entrée.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 1er octobre 2024, a été renvoyée à la demande des parties et a été retenue pour être plaidée le 07 janvier 2025.

A l’audience, la SCI VITA, représentée par son conseil, demande :

— de condamner la SELARL PHARMACIE [L] à lui payer la somme de 4 151,66 euros au titre de l’appel de fonds concernant le remplacement des portes d’entrée,

— de débouter la SELARL PHARMACIE [L] de ses demandes reconventionnelles,

— de condamner la SELARL PHARMACIE [L] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI VITA expose, au visa de l’article 606 du Code civil et de l’article R. 145-35 alinéas 1 et 2 du Code de commerce, que le bail liant les parties prévoit la prise en charge par le preneur de certains travaux, lesquels incluent le changement des portes d’accès aux parties communes et leur électrification. La demanderesse considère que le coût de ces travaux doit être mis à la charge de la SELARL PHARMACIE [L], sans méconnaissance des dispositions susvisées, et que les portes sont directement utilisées par le locataire commercial de façon privative. La SCI VITA ajoute qu’il ne lui est pas demandé de supporter l’intégralité de ces travaux, mais uniquement la part incombant au bailleur conformément aux tantièmes de copropriété.

Sur la demande reconventionnelle de la SELARL PHARMACIE [L], la SCI VITA soutient que les travaux dont le remboursement est sollicité ont été votés par les copropriétaires qui souhaitaient offrir à leurs locataires des conditions optimales pour accueillir leur clientèle et que le bail prévoit que le preneur assumera le coût de ces travaux, sans critère d’exclusivité.

De son côté, la SELARL PHARMACIE [L], représentée par son conseil, demande :

— de débouter la SCI VITA de l’intégralité de ses demandes,

— de condamner la SCI VITA à lui payer la somme de 3 305, 83 euros au titre de charges indûment appelées et acquittées depuis 2020,

— de condamner la SCI VITA à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

La SELARL PHARMACIE [L] fait valoir, au visa de l’article R. 145-35 du Code de commerce et de l’article 606 du Code civil, que les travaux dont le paiement est demandé ne se rapportent à aucune des grosses réparations énumérées à l’article 606 susvisé, ni à une quelconque mise en conformité avec une réglementation, ni à une quelconque vétusté. Elle considère que le remplacement des anciennes portes, qui assuraient leur fonction, consiste en un choix esthétique et d’opportunité du bailleur et des autres copropriétaires. La SELARL PHARMACIE [L] estime que les travaux de remplacement des portes ne la concerne pas exclusivement et qu’il ne s’agit pas de travaux d’entretien.

A titre reconventionnel, la SELARL PHARMACIE [L] expose qu’elle a supporté des charges dont le paiement ne lui incombait pas et en sollicite le remboursement sur le fondement de l’article 1302-2 du Code civil.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures oralement soutenues à l’audience, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025, date du présent jugement.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de la somme de 4 151, 66 euros

Aux termes de l’article 606 du Code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Selon l’article R. 145-35 du Code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

Au cas présent, le bail commercial liant les parties prévoit, en ses conditions générales : “Entretien – Réparations : Le preneur tiendra, de façon constante, à ses frais et sous sa responsabilité, les lieux, équipements et installations loués et/ou dont il aura seul la jouissance en bon état d’entretien et de réparations de toutes sortes, grosses ou menues. Sont ici visés notamment la devanture, la terrasse, la véranda, les espaces extérieurs (parkings, voies de circulation, de livraison, espaces verts, …) s’il en a seul la jouissance et ce même si ces travaux:

— sont courants ou exceptionnels ;

— sont occasionnés par la vétusté, un cas fortuit et/ou la force majeure, par dérogation à l’article 1755 du Code civil, par l’évolution des techniques ou par l’obsolescence des matériaux et équipements ;

— sont justifiés par la réglementation administrative en vigueur ou à venir ; résultent d’une injonction administrative ;

Et sauf à ce que ces travaux ne relèvent de l’article 606 du Code civil.

Il les rendra à sa sortie, quel qu’en soit le motif, en bon état de réparations et d’entretiens de toutes sortes.

[…]

Mises aux normes : Le preneur s’oblige à réaliser, à ses frais exclusifs, sur les lieux, équipements et installations loués et/ou dont il aura seul la jouissance, intérieurs comme extérieurs, l’ensemble des travaux de mise aux normes, de sécurité, d’hygiène, d’environnement ou d’accessibilité qui seraient rendus obligatoires par une disposition législative ou règlementaire ou qui seraient imposés par une autorité administrative […]. En conséquence, le preneur ne pourra réclamer au bailleur aucune modification ni aucun travaux pour mise aux normes de l’immeuble ou d’un équipement dudit immeuble en relation avec son activité, objet du présent bail, même si cette mise aux normes de l’immeuble résulte d’une exigence législative, réglementaire ou autre, actuelle ou future. Le preneur devra assumer, à ses frais et sans aucun recours contre le bailleur, le coût des travaux qui devraient être réalisés pour satisfaire aux dites dispositions légales, réglementaires ou autres, eu égard et liées à son activité, à l’exception du coût de ceux relevant des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil. […]

Sécurité : La sécurité des personnes et des biens du fait des locaux objet du présent bail et de leur utilisation incombe au preneur.

[…]”

Ainsi, il s’ensuit de ces dispositions que ne peuvent être mises à la charge du preneur les grosses réparations de l’article 606 du Code civil et les honoraires liées à la réalisation de ces grosses réparations, ainsi que les dépenses dont l’objectif est de remédier à la vétusté ou à la mise en conformité de l’immeuble avec la règlementation lorsqu’elles sont des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil.

Le bail prévoit quant à lui que le preneur assumera les réparations de toutes sortes, grosses ou menues, pour tenir de façon constante les lieux, équipements et installés loués dont il a seul la jouissance.

La SCI VITA et la SELARL PHARMACIE [L] s’accordent pour considérer que les travaux litigieux correspondent au remplacement de portes d’entrée de la résidence et à leur électrification, ainsi qu’il ressort du devis de l’EURL MIROITERIE [I] du 29 mars 2022, et qu’il ne s’agit donc pas de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil. Les parties sont toutefois en désaccord sur leur nature, puisque la SCI VITA soutient qu’ils correspondent à des travaux d’entretien tandis que la SELARL PHARMACIE [L] estime que ces travaux relèvent d’un pur choix esthétique et d’opportunité du bailleur et des autres copropriétaires.

Sur ce point, la SCI VITA explique que les portes existantes étaient des portes en acier avec verre simple non isolant, et que ces portes, régulièrement entretenues, assuraient parfaitement leur fonction mais ne correspondaient plus au standard actuel d’esthétique, de sécurité et d’isolation. S’il peut être admis au regard des photographies produites que les portes nouvellement installées répondent davantage à un objectif d’isolation, les dispositions du bail ne visent que les “travaux de mise aux normes, de sécurité, d’hygiène, d’environnement ou d’accessibilité qui seraient rendus obligatoires par une disposition législative ou règlementaire ou qui seraient imposés par une autorité administrative”, de sorte qu’il ne s’agit pas de travaux de mise aux normes. Il n’est pas non plus démontré que le remplacement des portes et leur électrification répondraient à des travaux de sécurité, le bail visant une obligation générale de sécurité des personnes et des biens, avec l’exigence d’une mise en oeuvre d’un système de contrôle général de la sécurité des locaux et la souscription d’un abonnement pour des visites périodiques de contrôle.

Il a pu être jugé que les réparations sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble (en ce sens : Cour de cassation, Troisième Chambre Civile, 13 juillet 2005, n° 04-13.764). Or, d’une part, si le bail met à la charge du preneur une obligation générale de bon entretien, il ne prévoit qu’il assumera le coût que des “réparations de toutes sortes, grosses ou menues, pour tenir de façon constante les lieux, équipements et installés loués dont il a seul la jouissance.” Or, il ne s’agissait aucunement de procéder à la réparation des portes d’entrée puisque la SCI VITA affirme que les portes assuraient parfaitement leur fonction. D’autre part, la SCI VITA précise que ces portes étaient régulièrement entretenues, sans qu’il soit évoqué une quelconque nécessité de procéder à leur réparation. Dans ces conditions, il ne peut être retenu que les travaux visés au devis de l’EURL MIROITERIE [I] du 29 mars 2022 constituent des travaux d’entretien susceptibles d’être mis à la charge de la SELARL PHARMACIE [L]. Dès lors, il est indifférent que le preneur dispose seul ou non de la jouissance des portes nouvellement installées.

Si la SCI VITA expose que les portes ne correspondaient plus au standard actuel d’esthétique, de sorte que ces travaux pourraient éventuellement s’analyser comme des travaux d’embellissement, tels que visés aux dispositions du dernier alinéa de l’article R. 145-35 du Code de commerce. Néanmoins, à défaut pour le bail de prévoir expressément que le preneur supportera le coût des travaux d’embellissement, celui-ci se contentant de mentionner le fait que ceux-ci deviendront en fin de bail la propriété du bailleur sans indemnité, la somme correspondant à l’appel de fonds à hauteur de 4 151, 66 euros ne saurait être réglée par la SELARL PHARMACIE [L].

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de la SCI VITA tendant à condamner la SELARL PHARMACIE [L] à lui payer la somme de 4 151, 66 euros au titre de l’appel de fonds concernant le remplacement des portes d’entrée de la résidence.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, dès lors que l’action en paiement de la SCI VITA a échoué, celle-ci ne peut prétendre voir condamner la SELARL PHARMACIE [L] à lui payer des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Ainsi, elle sera déboutée de sa demande en paiement d’une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande reconventionnelle en restitution de la somme de 3 305, 83 euros

L’article 1302-2 du Code civil dispose que celui qui par erreur ou sous la contrainte a acquitté la dette d’autrui peut agir en restitution contre le créancier. Néanmoins ce droit cesse dans le cas où le créancier, par suite du paiement, a détruit son titre ou abandonné les sûretés qui garantissaient sa créance. La restitution peut aussi être demandée à celui dont la dette a été acquittée par erreur.

En l’espèce, le bail prévoit, en page 9, s’agissant des travaux par le bailleur que : “[…] le preneur souffrira l’exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le propriétaire estimerait nécessaires, utiles, ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent. Il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyers, quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux, même si cette durée excédait vingt et un jours.”

Contrairement à ce que soutient la SCI VITA, cette clause n’a pas vocation à mettre à la charge de la SELARL PHARMACIE [L] l’ensemble des travaux de réparations, reconstructions, surélévations et tous travaux quelconques de simple amélioration, mais simplement de permettre à la bailleresse de faire exécuter l’ensemble de ces travaux sans que le preneur ne puisse solliciter de dommages et intérêts ou de réductions de loyers pendant la durée de ces travaux.

Dans ces conditions, il est indifférent que les travaux dont la SELARL PHARMACIE [L] demande le remboursement lui soient profitables, de sorte que l’argumentation de la SCI VITA sur ce point est inopérante.

Quant à la nature des travaux dont le remboursement est sollicité par le preneur, il s’agit :

— de la reprise sous-bassement arrière du 1er février 2022, selon arrêté de charges du 24 novembre 2022, pour un montant de 800 euros,

— de la mission diagnostic SSEC du 17 février 2020 concernant le local commercial et la réserve pour des montants respectifs de 432 euros et de 108 euros, du remplacement des lanterneaux de toiture du 02 juillet 2020 pour 774, 95 euros, du remplacement des éclairages du 04 janvier 2021 pour 350 euros et de la réfection de l’enduit des soubassements du 04 janvier 2021 pour 470, 88 euros, selon arrêté de charges du 12 novembre 2021.

Ces travaux ne peuvent s’analyser comme des travaux d’entretien sur les lieux, équipements et installations loués dont seul le preneur a la jouissance, ni des travaux de mise aux normes qui seraient rendus obligatoires par une disposition législative ou règlementaire ou qui seraient imposés par une autorité administrative.

Dans ces conditions, la SELARL PHARMACIE [L] est bien fondée à demander le remboursement de la somme totale des charges qui lui ont été imputées à tort. En revanche, elle ne peut prétendre qu’à une somme de 2 935, 83 euros dès lors que le total des sommes ne correspond pas à la somme sollicitée à hauteur de 3 305, 83 euros.

La SCI VITA sera donc condamnée à verser la somme de 2 935, 83 euros au titre des charges imputées à tort selon arrêtés de charges des 12 novembre 2021 et 24 novembre 2022.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI VITA, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI VITA, condamnée aux dépens, sera condamnée à verser à la SELARL PHARMACIE [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros.

Echouant dans ses prétentions, la SCI VITA sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le juge peut toutefois écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Aucune circonstance du présent litige n’impose d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de la SCI VITA tendant à condamner la SELARL PHARMACIE [L] à lui payer la somme de 4 151, 66 euros au titre de l’appel de fonds concernant le remplacement des portes d’entrée voté par l’Assemblée Générale des copropriétaires du 29 septembre 2022 ;

REJETTE la demande de la SCI VITA tendant à condamner la SELARL PHARMACIE [L] à lui payer la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI VITA à payer à la SELARL PHARMACIE [L] la somme de 2 935, 83 euros au titre des charges de copropriété imputées à tort selon arrêtés de charges des 12 novembre 2021 et 24 novembre 2022 ;

CONDAMNE la SCI VITA aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI VITA à payer à la SELARL PHARMACIE [L] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SCI VITA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et par la Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE