TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU :10 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00460 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVAC

JUGEMENT

Juge des contentieux et de la protection

PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [Y]

né le 22 Octobre 1970 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne assisté de M^e Nordine TRIA, avocat au barreau d’ALES plaidant

Monsieur [G] [Y]

né le 02 Mars 1945 à [Localité 6] (30)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Nordine TRIA, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [C]

né le 18 Novembre 1994 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Radia BELAROUSSI, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 15 Septembre 2025 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant la fonction de Juge des contentieux de la protection assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le dix Novembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 15 février 2022, les consorts [M] et [G] [Y] donnaient à bail d’habitation à Monsieur [K] [C] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Le 29 juillet 2024, les consorts [Y] faisaient délivrer à Monsieur [K] [C] un congé pour reprise au bénéfice de Monsieur [E] [Y], fils de Monsieur [M] [Y].

Les consorts [Y] faisaient délivrer à Monsieur [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 4 novembre 2024, les consorts [Y] assignaient Monsieur [C] en référé afin de voir constater le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail, l’expulsion du locataire ainsi que de tout occupant de son fait, sa condamnation à leur payer la somme de 488,66 € de dette locative et la fixation d’une indemnité d’occupation égale au loyer.

Le 4 novembre 2024, les consorts [Y] assignaient Monsieur [C] en validité du congé.

Le 24 mars 2025, le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Alès rendait une ordonnance de référé constatant le jeu de la clause résolutoire, condamnant Monsieur [C] à payer une dette locative de 332,66 € au 28 février 2025, l’autorisant à s’acquitter de cette dette en sept mensualités, suspendant les effets de la clause résolutoire, disant qu’à défaut du respect de l’échéancier, la clause résolutoire retrouvera son plein effet avec la dette immédiatement exigible et l’expulsion acquise avec indemnité d’occupation.

Le 6 août 2025, l’échéancier n’ayant pas été respecté, les consorts [Y] faisaient délivrer à Monsieur [C] un commandement de quitter les lieux.

Dans le dernier état de leurs conclusions, les consorts [Y] demandent au juge de valider le congé, de préciser que Monsieur [C] est occupant sans droit ni titre, d’ordonner son expulsion, de fixer l’indemnité d’occupation, de le condamner à payer une somme de 1.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans le dernier état de ses conclusions, Monsieur [C] demande le débouté des demandes des consorts [Y] et, à titre reconventionnelle, leur condamnation à lui payer la somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 15 septembre 2025, les consorts [Y], représentés, réitèrent leurs demandes et les moyens déjà développées dans leurs conclusions, sauf à préciser que le second appartement détenu dans l’immeuble est plus grand et qu’il est donc privilégié pour la location et qu’il est déjà reloué. Ils s’en rapportent pour le surplus à leurs écritures et déposent leur dossier.

Monsieur [C], représenté, conteste le caractère réel et sérieux du motif du congé soutenant le caractère éphémère du contrat d’alternance et de l’augmentation de la distance du lieu de résidence du jeune [Y] par rapport à son travail. Il soutient encore que l’appartement voisin est de même superficie. Reconventionnellement, il sollicite la réparation de son préjudice de jouissance et son maintien dans les lieux loués.

L’affaire est clôturée et mise en délibéré au 10 novembre 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sans que soient expressément enfreintes les règles procédurales relatives à l’intérêt à agir, puisque celui-ci s’apprécie à la date où l’action est engagée et non à la date où l’affaire est plaidée, et à l’autorité de la chose jugée par concentration des moyens, puisque la première décision ayant statué sur la résiliation du bail litigieux est une ordonnance de référé, il n’en demeure pas moins qu’il existe, à la date où il est statué par le juge, une décision de justice, aujourd’hui définitive, qui a déjà statué sans possibilité de révocation, puisqu’elle a l’autorité de la chose jugée, sur la résiliation du contrat de bail et sur l’expulsion de Monsieur [C].

Il est donc difficilement compréhensible que les consorts [Y] maintiennent leurs demandes initiales alors même qu’ils ont déjà délivré le 6 août 2025 le commandement de quitter les lieux et que la procédure d’expulsion est donc en cours

Il est tout aussi incompréhensible que Monsieur [C] puisse encore demander son maintien dans les lieux alors que son expulsion est acquise. Sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur la nullité du congé :

En application des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de signature du contrat de bail : " I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au quatrième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation. "

En application de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En application de l’article 1353 du code civil applicable au contrat : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

Les consorts [Y] demandent au juge de constater la validité du congé donné soutenant le caractère réel et sérieux du motif de celui-ci à savoir la reprise de l’appartement pour y loger le fils de Monsieur [M] [Y] qui « bénéficie d’une embauche en alternance formulée par la société NT2I. ».

Ainsi que le fait justement remarquer le défendeur, le motif réel et sérieux du congé n’est pas rapporté alors même que Monsieur [E] [Y] était déjà domicilié dans la même ville que la société susmentionnée, à savoir la ville d'[Localité 3], que le contrat d’embauche n’avait qu’un caractère éphémère s’agissant d’un contrat d’apprentissage sur une période d’un an de septembre 2024 à août 2025 dont il n’est même pas rapporté la reconduction ou la poursuite sous une autre forme, qu’il n’est pas justifié que Monsieur [E] [Y] était logé à titre onéreux au [Adresse 1] à [Localité 3], ce qui aurait pu justifier de mettre fin à un éventuel contrat de bail, que les consorts [Y] ne contestent pas le fait que le second logement leur appartenant dans l’immeuble où était logé Monsieur [C] s’était libéré sans que, pour autant, ils y logent son fils en attendant la fin des procédures engagées, et ce peu importe que ce logement soit plus grand, fait dont il n’est d’ailleurs pas rapporté la preuve.

Tenant l’absence avérée de tout caractère sérieux du motif du congé délivré le 29 juillet 2024, il sera jugé que celui-ci est nul et de nul effet, sans que soient remis en cause la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de Monsieur [C] telles qu’elles résultent des dispositions de l’ordonnance de référé du 24 mars 2025 aujourd’hui définitives.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts :

Reconventionnellement, Monsieur [C] demande la condamnation de ses bailleurs à lui payer la somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance tenant le fait que le logement loué ne répondait aux critères de décence prévus par la loi. Il en veut pour preuve le diagnostic décence établi par les services de la Caisse d’Allocations Familiales le 17 novembre 2023 faisant suite à une mise en demeure de faire les travaux en date du 25 septembre 2023. Il soutient que, malgré les travaux réalisés, il « déplore » une isolation insuffisante du logement.

Pour s’opposer à cette demande, les consorts [Y] soutiennent avoir exécuté les travaux nécessaires et en veulent pour preuve le diagnostic décence du 7 mai 2024 réalisé par les mêmes services.

Il convient de constater qu’en lecture du courrier de Madame [I] [R], précédente locataire des lieux loués entre septembre 2020 et février 2021, produit aux débats, que les motifs de non décence du logement sont antérieurs à son entrée dans les lieux et, alors portés à la connaissance des bailleurs.

S’il peut être établi que ceux-ci ont disparu à la date du 7 mai 2024, Monsieur [C] ne rapportant pas la preuve d’une isolation insuffisante des lieux, il n’en demeure pas moins que les consorts [Y] ont attendu de subir les foudres des services sociaux pour effectuer lesdits travaux. Il est donc acquis que Monsieur [C] a deux années durant subi un trouble de jouissance du fait de l’inertie de ses bailleurs. En conséquence, il sera fait droit à sa demande à hauteur de la somme de 800,00 €.

Sur les demandes au titre des dépens et de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, il peut, même d’office dispenser la partie perdante de tout paiement.

En l’espèce, les consorts [Y], qui ont maintenu leur action, ce malgré l’aboutissement de la procédure de référé et leurs déclarations faites à l’audience des plaidoiries de celle-ci, à savoir : " les consorts [Y] précisent qu’ils ne souhaitent plus que soit constatée la validité du congé en date du 29 juillet 2024. ", seront condamnés aux dépens.

Eu égard aux observations précédentes, nul motif d’équité ne permet d’écarter les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les consorts [Y] seront condamnés à payer la somme de 1.000,00 € à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire rendu en premier ressort ;

Vu l’article 15 de loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente instance, vu l’article 1353 du code civil, vu l’article 9 du code de procédure civile.

JUGE nul le congé pour reprise du 29 juillet 2024 en l’absence d’un motif réel et sérieux.

JUGE qu’il a déjà été statué de manière définitive sur la résiliation du contrat de bail et sur l’expulsion de Monsieur [K] [C] par ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire d’Alès en date du 24 mars 2025.

CONDAMNE les consorts [M] et [G] [Y] à payer à Monsieur [K] [C] la somme de 800,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE les consorts [M] et [G] [Y] aux dépens de l’instance.

CONDAMNE les consorts [M] et [G] [Y] à payer à Monsieur [K] [C] la somme de 1.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

La Greffière, Le Président,

Christine TREBIER Jean-François GOUNOT