LB / MC

Jugement N°

du 17 FEVRIER 2026

Chambre 6

N° RG 25/00641 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KFKB

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “CARAVELLE”

c/

[X] [A]

[H] [N]

la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-[J]

GROSSE le

— la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-

[J]

Copie électronique :

— la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-

[J]

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT

rendu le DIX SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laurence BÉDOS, Première Vice-Présidente faisant fonction de Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée lors des débats de Madame Maurane CASOLARI, Greffière, et lors du prononcé de Madame Charline SUCHEYREe, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— [Localité 2] DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER CARAVELLE sis [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL CEGADIM

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-

[J], avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS

— Monsieur [X] [A]

Dernière adresse connue

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

— Madame [H] [N]

Dernière adresse connue

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » situé [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL Cegadim, expose que Monsieur [X] [A] et Madame [H] [N] sont propriétaires des lots n°320 et 94 au sein de ladite copropriété.

Par assignations signifiées suivant procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » situé [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic la SARL Cegadim, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Monsieur [X] [A] et Madame [H] [N] aux fins suivantes :

— Constater que Monsieur [X] [A] et Madame [H] [N] n’ont pas satisfait à la mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] », représenté par son syndic, en date du 15 mai 2025 dans le délai de 30 jours fixé par la loi,

— En conséquence, condamner solidairement Monsieur [X] [A] et Madame [H] [N] au paiement de la somme de 5.265,29 € à titre d’arriéré de charges impayées,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [A] et Madame [H] [N] à payer et porter au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la Cegadim, la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts à compter de la mise en demeure, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement en date du 30 septembre 2025, la réouverture des débats a été ordonnée afin d’inviter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » à fournir toutes explications sur les moyens tirés de l’irrecevabilité de ses demandes en application des articles 32 du Code de procédure civile et 1310 du Code civil.

À l’audience du 20 janvier 2026, les débats se sont tenus.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » a produit le règlement de copropriété, un avis de mutation du 21 février 2024 et une notification de transfert de propriété du 21 février 2024 et a réitéré ses demandes.

Les consorts [O] n’ont pas comparu, ni constitué avocat.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la recevabilité

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le juge est ainsi tenu de vérifier la régularité de sa saisine.

Aux termes de l’article 122 du même Code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

L’article 32 du même Code dispose que « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

Par ailleurs, l’article 1310 du Code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Elle doit être expressément stipulée notamment au terme de la convention d’indivision ou du règlement de copropriété.

En application de l’article 16 du Code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe du contradictoire.

Par jugement en date du 30 septembre 2025, la réouverture des débats a été ordonnée afin d’inviter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » à fournir toutes explications sur les moyens tirés de l’irrecevabilité de ses demandes en application des articles 32 du Code de procédure civile et 1310 du Code civil.

Sur la qualité de propriétaires indivis de Monsieur [X] [A] et de Madame [H] [N]

À l’audience du 20 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a produit un avis de mutation du 21 février 2024 et une notification de transfert de propriété du 21 février 2024 aux termes desquels Monsieur [X] [A] et Madame [H] [N] ont acquis la pleine propriété indivise des lots n°320 et 94 au sein de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] ».

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires justifie de la qualité de propriétaires indivis de Monsieur [X] [A] et de Madame [H] [N].

Sur la solidarité entre les consorts [O] au titre des obligations à l’égard du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires a également versé aux débats le règlement de la copropriété « Caravelle » qui stipule une clause de solidarité aux termes de laquelle : « En cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisiblement responsables entre eux, vis-à-vis du Syndicat des Copropriétaires sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues afférentes audit lot ».

Le syndicat des copropriétaires rapporte ainsi la preuve de l’obligation solidaire de Monsieur [X] [A] et Madame [H] [N] à son égard.

Par conséquent, les moyens d’irrecevabilité relevés d’office seront écartés.

2/ Sur la demande en paiement des charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué par l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n°24-70.007).

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assorti de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [X] [A] et de Madame [H] [N] au paiement de la somme de 5.265,29 € au titre d’un arriéré de charges.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

— un décompte de charges arrêté au 25 juin 2025,

— une mise en demeure du 15 mai 2025,

— un contrat de syndic,

— un procès-verbal d’assemblée générale du 15 janvier 2025.

Le décompte annexé à la mise en demeure du 15 mai 2025 fait apparaître un solde débiteur de 5.162,09 € et le décompte arrêté au 25 juin 2025 fait apparaître un solde débiteur de 5.265,29 €.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Il sera précisé par ailleurs qu’une demande spécifique doit être formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement desdits frais et que cette demande doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Le décompte arrêté au 25 juin 2025 fait apparaître la somme de 32,40 € au titre de « Mise en demeure par LRAR » le 07 février 2025. Cette somme sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

Il sera relevé encore que les honoraires d’avocat déboursés pour engager une procédure de recouvrement de charges impayées à l’encontre d’un copropriétaire débiteur ne figurent pas dans la liste des frais imputables au seul copropriétaire concerné (article 10-1, al. 2, loi n°65-557 du 10 juillet 1965) qui vise uniquement les frais engagés par le syndicat se rapportant à des prestations amiables de recouvrement (mise en demeure, relance, prise d’hypothèque, acte d’huissier, honoraires particuliers du syndic…).

Les frais d’avocats demeurent donc à la charge du syndicat et sont calculés au prorata des quotes-parts de charges générales, dont celles du copropriétaire débiteur.

Ces honoraires peuvent en revanche être en partie récupérés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à condition toutefois que la demande du Syndicat soit accueillie par le juge.

Le décompte arrêté au 25 juin 2025 fait apparaître la somme de 103,20 € au titre d’une « Constitution de dossier avocat » le 25 juin 2025.

Dès lors, la somme de 103,20 € sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété mais sera prise en compte dans la condamnation prononcée en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En conséquence, Monsieur [X] [A] et Madame [H] [N] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriété de l’ensemble immobilier « Caravelle » la somme de 5.129,69 € au titre des charges et appels de fonds impayés au 25 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mai 2025.

2/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » les frais engagés pour voir reconnaître ses droits.

Les consorts [O] seront en conséquence condamnés solidairement à verser au demandeur la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE les demandes recevables,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [A] et Madame [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » situé [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cegadim, la somme de CINQ MILLE CENT VINGT-NEUF EUROS ET SOIXANTE-NEUF CENTIMES (5.129,69 €) au titre des charges et appels de fonds impayés au 25 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mai 2025,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [A] et Madame [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » situé [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cegadim, la somme de TROIS CENTS EUROS (300,00 €) en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [A] et Madame [H] [N] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,