Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 07 Mai 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. NEXITY STUDEA

19 rue de Vienne

TSA 10034

75801 PARIS CEDEX 08

représentée par Maître Patrice PUJOL, avocat au barreau de LYON,

substitué par Maître Mathilde OTTAVY, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [F]

Logement D307 Etage 3 Résidence Studéa Ile Beaulieu

6 Rue du Bois Joli

44200 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 mars 2025

date des débats : 06 mars 2025

délibéré au : 07 mai 2025

RG N° N° RG 25/00740 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NUJK

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Patrice PUJOL

CCC à Monsieur [J] [F] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 3 juillet 2023 prenant effet le lendemain, pour une durée d’un an renouvelable, la société anonyme NEXITY STUDEA a donné à bail à Monsieur [J] [F] un local meublé à usage d’habitation porte D307 au troisième étage résidence Studea Ile Beaulieu sis 6 rue du Bois Joli à Nantes (44200), moyennant un loyer mensuel révisable de 723.40 euros charges comprises, outre le versement d’un dépôt de garantie de 310 euros.

Des loyers restant impayés, par acte du 17 juillet 2024, la SA NEXITY STUDEA lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, la SA NEXITY STUDEA a assigné Monsieur [J] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail des locaux situés : Résidence « Studea lle Beaulieu » 6/23/25 rue du Bois Joli – appartement meublé à Nantes (44200), les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [F], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique.Condamner Monsieur [J] [F] au paiement :la somme de 5 861.84 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ; d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.de la somme de 700.00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et aux frais de l’exécution à venir.L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 mars 2025.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant que sa créance s’élève désormais à la somme de 8 864.99 euros, la redevance actuelle s’élevant à la somme de 722.40 euros.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [J] [F] a comparu et a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir le salaire minimum interprofessionnel de croissance. Il a précisé avoir des difficultés liées à son titre de séjour, espérant obtenir un titre en juillet 2025. Enfin, il a précisé avoir d’autres dettes et ne pas être en mesure de proposer des délais afin d’apurer sa dette locative.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la bailleresse le 23 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article VII, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, la société bailleresse a fait délivrer à Monsieur [J] [F] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 3 641.18 euros au titre des loyers et charges impayés. Or, il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 septembre 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Comparant lors de l’audience, Monsieur [J] [F] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [J] [F] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 8 864.99 euros au 4 mars 2025, terme de mars inclus. Il convient toutefois de déduire les frais de rejet de prélèvement non justifiés ainsi que de réduire la redevance à la somme de 723.40 euros pour la période allant de septembre 2024 à mars 2025 en l’absence de détail des sommes réclamées.

La créance étant justifiée pour la somme de 7 940.80 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [J] [F] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [F]

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 18 septembre 2024, Monsieur [J] [F] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 18 septembre 2024, augmentée des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [J] [F] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de mars 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance d’avril 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [J] [F], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [J] [F] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 3 juillet 2023 entre la SA NEXITY STUDEA et Monsieur [J] [F] portant sur un local à usage d’habitation porte D307 au troisième étage résidence Studea Ile Beaulieu sis 6 rue du Bois Joli à Nantes (44200), sont réunies à la date du 18 septembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [J] [F] à son paiement à compter de l’échéance d’avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [F] à payer à la SA NEXITY STUDEA la somme de 7 940.80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 4 mars 2025, terme de mars inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE au défendeur ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [J] [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA