TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00690 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KH4G

NAC : 5AH 4B

JUGEMENT

Du : 07 Mai 2026

Madame [N] [Q]

C /

S.C.I. [E]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A :

Madame [N] [Q]

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A :

la SCP CANIS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Madame Mélanie DAMBRAS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandrine DUMONT, Greffier ;

Après débats à l’audience du 26 Mars 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 07 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [N] [Q]

22 ter impasse Bonnabaud

63000 CLERMONT-FERRAND

Comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR :

S.C.I. [E]

10 rue Thimonnier

63100 CLERMONT-FERRAND

Représentée par la SCP CANIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 1er février 2021, Monsieur [G] [X], représenté par son mandataire, la SARL FNAIM, a donné à bail à Madame [N] [Q] un logement sis 31 rue de Rabanesse, 2ème étage, 63000 Clermont-Ferrand, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410 euros outre 25 euros de provision sur charges.

La locataire a versé au bailleur un dépôt de garantie à hauteur de 410 euros.

Un état des lieux d’entrée contradictoire s’est tenu entre les parties le 30 mars 2021.

Suite au départ de la locataire, un état des lieux de sortie contradictoire s’est tenu entre les parties le 3 avril 2025.

Par requête enregistrée au greffe du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand le 10 juillet 2025, et après échec d’une tentative de conciliation, Madame [N] [Q] a sollicité la convocation et la condamnation de la SCI [E] à lui restituer la somme de 410 euros au titre de son dépôt de garantie.

Le tribunal judiciaire de Clermont Ferrand a constaté son incompétence au profit de celle du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand et ordonné le renvoi de l’affaire devant la juridiction compétente en vertu de l’article 82-1 du code de procédure civile.

A l’audience du 26 mars 2026, Madame [N] [Q], comparant en personne, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle affirme que la seule dégradation commise au sein du logement et relevée aux termes de l’état des lieux de sortie concerne le mécanisme de la chasse d’eau, qui doit être changé. Elle reconnait que le changement du mécanisme n’est pas lié à la vétusté mais à une mauvaise utilisation. Elle souligne que lors de l’état des lieux, le représentant légal de la SCI défenderesse, plombier de profession, lui a affirmé que le remplacement du mécanisme de la chasse d’eau se chiffrait à hauteur de 90 euros. Par la suite, la SCI [E] a produit un devis à hauteur de 467.50 euros, qu’elle juge excessif et injustifié. Elle précise avoir sollicité un second devis. Or, elle relève que le second devis émane de la société du gérant de la SCI, devis prévoyant un coût de remplacement à hauteur de 379.50 euros. Selon elle, le bailleur, plombier de profession, dispose des compétences techniques nécessaires pour procéder au remplacement du mécanisme défectueux et le coût de la réparation ne devrait pas excéder la somme de 100 euros.

En réponse, la SCI [E], représentée par son conseil sollicite le débouté de Madame [N] [Q] de l’ensemble de ses demandes ainsi que sa condamnation à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI bailleresse précise que deux devis ont été établis, démontrant le coût des réparations nécessaires, la fuite étant en réalité, plus importante que prévu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié en dernier lieu par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 régit le dépôt de garantie versé par le locataire au bailleur. Il a pour objet de garantir, à la fin du contrat, le paiement des sommes que le locataire peut rester devoir, soit au bailleur lui-même, soit à l’administration fiscale, soit enfin à des tiers occupants de l’immeuble, à l’égard desquels il aurait engagé sa responsabilité.

Le dépôt peut être versé lors de l’entrée dans les lieux ou en cours de contrat, si le locataire demande le paiement mensuel. Aucun dépôt ne peut être exigé si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois

Le dépôt est, depuis la loi du 8 février 2008, limité à un mois de loyer et ne peut être réévalué durant l’exécution du contrat, éventuellement renouvelé. Le bailleur peut en jouir librement mais il ne porte pas intérêt au profit du preneur. Aucune autre somme ne peut être exigée par le bailleur mais il peut solliciter d’autres garanties d’une autre nature.

La restitution du dépôt de garantie s’opère lors de la remise des clés ou, au plus tard, deux mois après l’arrêté des comptes. Ce délai a été réduit à un mois par la loi du 24 mars 2014 lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. À défaut de restitution dans le délai, le bailleur est débiteur d’intérêts. Depuis la loi du 24 mars 2014, le montant du dépôt restant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Le bailleur est autorisé à retenir sur le dépôt de garantie les sommes dont le paiement constitue des obligations locatives et celles dont le locataire serait redevable à l’égard des tiers sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

En vertu de l’article 7 c) de ladite loi, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée du 30 mars 2021 mentionne que les WC sont en bon état. L’état des lieux de sortie du 3 avril 2025 quant à lui, révèle que les WC sont en état vétuste et qu’une fuite d’eau est causée par le mésusage du kit de chasse d’eau, qu’il convient de remplacer.

Il résulte de l’état des lieux de sortie, établi contradictoirement et signé entre les parties que le seul désordre relevé concerne le mécanisme de la chasse d’eau, dont le remplacement a été évalué à la somme de 90 euros. Cet état des lieux, signé sans réserve, fait foi entre les parties quant à la nature et l’étendue des dégradations imputables à la locataire. Au surplus, le bailleur, exerçant la profession de plombier, disposait des compétences techniques nécessaires pour apprécier l’ensemble des désordres constatés et en évaluer le coût de remise en état. Il en résulte qu’en validant une estimation à hauteur de 90 euros, le bailleur a nécessairement consenti à cette évaluation laquelle doit être regardée comme traduisant un accord des parties sur le coût des réparations.

Pour solliciter une somme supérieure, le bailleur produit deux devis, dont l’un émane de sa propre société. Cependant, ces pièces, établies postérieurement à l’état des lieux de sortie, ne suffisent pas à remettre en cause les constatations opérées contradictoirement, dès lors qu’elles ne démontrent pas l’existence de désordres supplémentaires, telle une fuite d’une plus grosse ampleur que prévue, ni le caractère non apparent de ces désordres au jour de l’état des lieux.

Le bailleur ne justifie pas que la fuite invoquée serait plus conséquente que celle qu’il a pu détecter lors de l’état des lieux, alors qu’en qualité de professionnel, il disposait des compétences techniques pour en apprécier la portée.

Ainsi, ces devis ne peuvent suppléer l’absence de preuve d’une aggravation du désordre ou d’une erreur manifeste d’appréciation lors de l’état des lieux de sortie.

En conséquence, il y a lieu de retenir que le montant des réparations imputables à la locataire doit être limité à la somme de 90 euros, telle qu’évaluée contradictoirement lors de l’état des lieux de sortie, somme sur laquelle les parties se sont, à l’origine, accordées.

La SCI [E] sera par conséquent condamnée à verser à Madame [N] [Q] la somme de 320 euros.

Il convient de relever que Madame [N] [Q] ne sollicite pas la condamnation du bailleur à lui verser une majoration de 10% du loyer par mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie. Cette majoration, ayant un caractère indemnitaire, ne saurait être allouée d’office, sauf à statuer ultra petita.

Sur les autres demandes

La SCI [E], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens. Condamnée aux dépens, elle ne saurait prétendre à quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [E] à verser à Madame [N] [Q] la somme de 320 euros (trois cent vingt euros), au titre de la restitution de son dépôt de garantie,

CONDAMNE la SCI [E] aux dépens,

DEBOUTE la SCI [E] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection