TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e CANDAN

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e CANDAN

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09852 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5PAS

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, SAS, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité.

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1869

DÉFENDERESSE

Madame [O] [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 18 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09852 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PAS

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 15 Octobre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 18 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [O] [E] est propriétaire du lot n°28 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet Bonus Pater Familias, a assigné, devant ce tribunal, Mme [E] aux fins de :

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 du contrat de syndic type résultant du décret n°2015-342,

Vu les articles 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7, 1344-1 du code civil,

Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile,

— condamner Mme [O] [E] à lui payer

* la somme de 11.652,36 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 21 juin 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue,

* la somme de 50 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter du 1er juillet 2024, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue,

* la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts,

* la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Mme [O] [E] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Mme [O] [E], assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

Il sera expressément renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 12 mars 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 15 octobre 2025 et mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de Mme [E] sur le lot n°28 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juin 2022, 15 mai 2023 et 25 mars 2024 approuvant les comptes des années 2022 et 2023, les budgets prévisionnels des exercices concernés 2022 à 2025, les fonds travaux, et certains travaux dont ceux de ravalement de façades ou de réfection des couvertures du bâtiment B,

, – les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots de la défenderesse,

— un décompte faisant apparaître, au 1er juillet 2024, un solde débiteur de 11.702,36 euros, comprenant des frais de 50 euros.

Le décompte fourni ne détaille et n’explique pas les lignes du 1er juillet 2023 “à votre débit” pour 260,12 euros et du 25 mars 2024 “à votre débit” pour 413,47 euros, ce qui, faute de renvoi explicite et d’une information claire que tout copropriétaire est, pourtant, en droit d’attendre d’un professionnel, était de nature à écarter ces lignes de facturation.

Cependant, l’exploitation des appels de fonds par le tribunal révèle que la somme de 260,12 euros correspond à l’addition des sommes de 161,12 euros et de 99 euros (Ran Opérations Courantes Solde du 30/06/2023 + Ran Tvx Art. 14.2 et op. Except au 30/06) et que celle de 413,47 euros correspond à la somme de 592,75 euros (régularisation exercice 2022/2023 charges ordinaires) sous déduction de celle de 179,28 euros (régularisation exercice 2022/2023 charges travaux).

Aussi, l’examen des pièces établit que le compte individuel de copropriétaire de la défenderesse est débiteur de la somme de 11.652,36 euros, déduction faite des frais examinés ci-après, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er juillet 2024, “1er appel de fonds 2024/2025, Fonds travaux loi Alur, 2/4 tvx Ravalement Façade Bât. [Adresse 8] Couverture Bât. [Adresse 7] s/Tvx Couverture Bât. B” des 01/07/2024 compris.

Mme [E] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 11.652,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024, date de présentation de la lettre de mise en demeure.

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de 50 euros en date du 4 juin 2024 intitulés, sur le décompte, “relance”, ne sont pas caractérisés et leur date est antérieure à la lettre de mise en demeure présentée le 5 juillet 2024. Ils seront écartés.

Dans ces conditions, la demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [E] ait agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, Mme [E] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [E] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 11.652,36 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er juillet 2024, “1er appel de fonds 2024/2025, Fonds travaux loi Alur, 2/4 tvx Ravalement Façade Bât. [Adresse 8] Couverture Bât. [Adresse 7] s/Tvx Couverture Bât. B” des 01/07/2024 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [O] [E] aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Florian CANDAN, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE Mme [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 18 décembre 2025.

La Greffière La Présidente