TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Références : N° RG 25/00251 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-FAMP (Code nature affaire 5AA/0A)

Société HABITAT 25

[N] [P]

Grosse délivrée le

à HABITAT 25

Copie délivrée le

à la Préfecture

Ordonnance de référé du 29 Juillet 2025

DEMANDEUR(S)

Société HABITAT 25, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Madame [H] [F],

DÉFENDEUR(S)

Madame [N] [P]

née le 09 Novembre 1996 à , demeurant [Adresse 3]

Non comparante,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : [Localité 9] Jeanne

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 17 Juin 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 29 Juillet 2025

DÉCISION : Réputée contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 28 mars 2024, Habitat 25 a donné à bail à Mme [N] [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 350,54 € hors charges et annexes. Des loyers étant demeurés impayés, Habitat 25 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 septembre 2024, pour un montant en principal de 1 170,55 €. Il a ensuite fait assigner Mme [P] en référé le 31 mars 2025 devant la juge des contentieux de la protection de [Localité 6] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de la dette locative.

À l’audience de référé du 17 juin 2025, Habitat 25 demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme [P]

— condamner Mme [P] au paiement

de l’arriéré locatif actualisé à la somme provisionnelle de 1 743,97 € avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 580,75 €,

des dépens

— le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Habitat 25 précise n’avoir eu aucun contact avec la locataire, qui n’a effectué que trois paiements depuis son entrée dans les lieux, et ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement à son profit. Bien que citée à étude, Mme [P] n’est pas présente ni représentée. Par mail reçu au tribunal à 7h40 et transmis à la deuxième chambre civile à 11h30, après l’audience, Mme [P] sollicite des délais de paiement suspensifs. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe et il est donné lecture de ses conclusions à l’audience. La décision est mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. L’ordonnance sera réputée contradictoire du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs telle que modifiée par la réforme du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l’audience à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 8] le 7 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 juin 2025. La CCAPEX a été saisie le 24 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mars 2025. L’action en résiliation est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés après le 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 28 mars 2024 contient une clause résolutoire (article III3). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 septembre 2024, pour la somme en principal de 1 170,55 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 novembre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’obligation de paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat que par la loi du 6 juillet 1989 en son article 7 a).

Habitat 25 produit un décompte actualisé démontrant que Mme [J] [L] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 009,15 € à la date du 17 juin 2025. Mme [P], absente, n’apporte donc aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme provisionnelle de 3 009,15 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiée par la réforme du 27 juillet 2023 dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus. Cette suspension prend fin dès le premier impayé, ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon ces modalités, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que Mme [P] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer ; elle n’est donc pas éligible à des délais de paiement suspensifs. En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée et son expulsion sera ordonnée.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 3 novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle sera fixée à 580,75 € afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité sera indexée sur la clause prévue à cette fin dans le contrat de bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2024 entre Habitat 25 et Mme [N] [P] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 3 novembre 2024,

REJETONS la demande de délais de paiement,

ORDONNONS en conséquence à Mme [N] [P] de libérer les lieux et de restituer les clefs à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu’à défaut pour Mme [N] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, Habitat 25 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNONS Mme [N] [P] à verser à Habitat 25 à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 580,75 € à compter du 3 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs,

DISONS que l’indemnité d’occupation sera indexée suivant la clause prévue à cette fin dans le bail,

CONDAMNONS Mme [N] [P] à verser à Habitat 25 la somme provisionnelle de 3 009,15 € (décompte arrêté au 17 juin 2025, incluant l’indemnité d’occupation de mai 2025) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNONS Mme [N] [P] aux dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que la décision réputée contradictoire du seul fait qu’elle est susceptible d’appel est non avenue si elle n’a pas été signifiée dans le délai de six mois,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge