VTD/MLP

Jugement N°

du 10 MARS 2026

Chambre 6

N° RG 25/01097 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KMUX

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 1]

c/

[D] [E]

[G] [E]

la SELARL DIAJURIS

GROSSE le

— la SELARL DIAJURIS

Copie électronique :

— la SELARL DIAJURIS

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT

rendu le DIX MARS DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente faisant fonction de Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— [Localité 2] DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société CITYA [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par la SELARL DIAJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEURS

— Madame [D] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

— Monsieur [G] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 27 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

~ ~ ~ ~ ~ ~

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [E] et Mme [D] [E] sont copropriétaires au sein de la résidence située [Adresse 4] à [Localité 5].

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par les époux [E] aux échéances convenues, en dépit des mises en demeure qui leur ont été adressées.

Par acte du 22 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société Citya [Localité 1], a fait assigner selon la procédure accélérée au fond M. [G] [E] et Mme [D] [E] aux fins suivantes :

— Constater que M. et Mme [E] sont actuellement redevables de la somme totale de 6.755,74 euros au titre des charges de copropriété exigibles au 27 octobre 2025,

— Condamner M. et Mme [E] à porter et payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 4] à [Localité 5], prise en la personne de son syndic en exercice, la société Citya [Localité 1], la somme de 6.755,74 euros au titre desdites charges de copropriété exigibles au 27 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024,

— Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la première année suivant la mise en demeure du 12 novembre 2024, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner solidairement M. et Mme [E] à porter et payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 4] à [Localité 5], prise en la personne de son syndic en exercice, la société Citya [Localité 1], la somme de 3.000,00 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le même aux entiers dépens de la procédure.

A l’audience du 27 janvier 2026, les débats se sont tenus.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société Citya [Localité 1], a repris le contenu de son assignation.

M. [G] [E] et Mme [D] [E] n’ont pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n°24-70.007).

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux exigibles au 27 octobre 2025, pour la somme de 6.755,74 euros.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

— Un règlement de copropriété,

— Un contrat de syndic,

— Des mises en demeure en date du 12 novembre 2024 et du 7 novembre 2025,

— Un décompte des sommes dues arrêté au 27 octobre 2025.

En l’espèce, le décompte fourni arrêté au 27 octobre 2025 fait apparaître un solde débiteur de la somme de 4.693,84 euros au 12 novembre 2024, date de la mise en demeure, et de la somme de 6.755,74 euros au 27 octobre 2025.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Il y a par ailleurs lieu de préciser qu’une demande spécifique doit être formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement desdits frais et que cette demande doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Le décompte précité fait apparaître :

la somme de 33,60 euros au titre de frais de « Mise en demeure » le 12 novembre 2024,la somme de 480,00 euros au titre de frais « Contentieux » le 28 juillet 2025.

Dès lors, la somme de 513,60 euros (33,60 + 480,00) sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

En conséquence, M. [G] [E] et Mme [D] [E] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.660,24 euros (4.693,84 – 33,60) au titre des charges et appels de fonds impayés au 12 novembre 2024, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 novembre 2024.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré en application de l’article 14-1, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, auquel l’article 19-2 précité renvoie, prévoit par ailleurs le vote, chaque année, d’un budget prévisionnel. La provision due au titre de l’article 14-1, de même que les provisions non encore échues en application du même article, devenues exigibles en vertu de l’article 19-2, ne peuvent donc concerner le budget prévisionnel que d’une seule et même année, soit celle de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure et uniquement cet exercice.

Il résulte de la combinaison des articles 19-2 et 14-1 précités qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

L’exercice en cours au moment de la mise en demeure est celui au titre duquel les provisions visées sont dues, soit en l’espèce, l’exercice pour la période du 1er décembre 2023 au 30 novembre 2024 selon les procès-verbaux d’assemblée générale produits.

En revanche, l’exercice pour la période du 1er décembre 2024 au 30 novembre 2025 n’était pas en cours au moment de la mise en demeure.

Le copropriétaire ne peut donc être condamné à payer les provisions non encore échues au titre de cet exercice.

Par conséquent, la demande en ce sens sera rejetée.

Il y a enfin lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

2/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés pour voir reconnaître ses droits.

M. [G] [E] et Mme [D] [E] seront en conséquence condamnés à verser au demandeur la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [G] [E] et Mme [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société Citya [Localité 1], la somme de QUATRE MILLE SIX CENT SOIXANTE EUROS ET VINGT QUATRE CENTIMES (4.660,24 €) au titre des charges et appels de fonds impayés au 12 novembre 2024, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 novembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [G] [E] et Mme [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société Citya [Localité 1], la somme de TROIS CENTS EUROS (300,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [E] et Mme [D] [E] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,