Tribunal Judiciaire de Colmar, 1re chambre ss4, 27 novembre 2025, n° 25/00449

TJ Colmar 27 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le locataire n'a pas payé les loyers dans le délai imparti, entraînant l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire ne dispose plus de titre pour occuper les lieux depuis l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire devait des arriérés de loyers et a ordonné leur paiement.
Accepté
Préjudice causé par l'occupation illicite
La cour a jugé que l'occupation sans droit du locataire justifie le versement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner le locataire à rembourser les frais de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Colmar, 1re ch. ss4, 27 nov. 2025, n° 25/00449
Numéro(s) :	25/00449
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	7 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Charles-Henri WOLBER

Texte intégral

N° RG 25/00449 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FQR4

Page sur

C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Service civil

Sous-section 4

Minute N° 1J-S4-25-0765

N° RG 25/00449 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FQR4

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 27 NOVEMBRE 2025

du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [U]

de nationalité Française

né le 06 Mai 1990 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Charles-henri WOLBER, avocat au barreau de COLMAR,

Madame [H] [K]

de nationalité Française

née le 12 Janvier 1990 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Charles-henri WOLBER, avocat au barreau de COLMAR,

À l’encontre de :

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [X]

né le 27 Décembre 1984 à TUNISIE, demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Emmanuelle BRAND-KREBS, Vice-Présidente,

juge des contentieux de la protection

Greffière : Christine KERCHENMEYER

DÉBATS

À l’audience publique du mardi 30 septembre 2025.

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT, prononcé par mise à disposition publique au greffe le 27 novembre 2025 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Emmanuelle BRAND-KREBS, présidente, et Christine KERCHENMEYER, Greffière.

* Copie exécutoire à :

[N] [X]

M^e Charles-henri WOLBER

* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 juin 2022, Monsieur [B] [U] a donné à bail à Monsieur [N] [X] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 520 euros outre 30 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, Monsieur [B] [U] a fait signifier à Monsieur [N] [X] un commandement de payer la somme principale de 3 400 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 10 février 2025, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, Monsieur [B] [U] et Madame [H] [K] ont fait assigner Monsieur [N] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COLMAR aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de bail signé le 17 juin 2022 par l’effet du jeu de la clause résolutoire expresse,

— à titre subsidiaire, déclarer qu’en s’abstenant de payer les loyers et charges de manière régulière depuis juin 2024, le défendeur a commis un manquement à ses obligations essentielles de locataire,

— prononcer la résiliation du contrat de bail signé le 17 juin 2022,

— en tout état de cause, condamner le défendeur à évacuer immédiatement et sans délai de lui même ainsi que de tous occupants de son chef, ainsi que de corps et de biens, les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 7], sous l’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— à défaut, ordonner l’expulsion,

— autoriser le commissaire de justice instrumentaire à se faire assister par la force publique et un serrurier,

— condamner le défendeur à leur payer 4 500 euros au titre des loyers échus au mois d’avril 2025 inclusivement et 550 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter de mai 2025 inclusivement jusqu’à la libération effective des lieux,

— subsidiairement, condamner le défendeur à leur payer un montant de 550 euros par mois au titre des loyers et charges échus et à échoir jusqu’à l’intervention de la décision à intervenir,

— condamner le défendeur à leur payer un montant de 550 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du prononcé de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— en tout état de cause, condamner le défendeur aux entiers frais et dépens de l’instance et notamment aux frais de commissaires de justice d’un montant de 17,06 euros + 153,08 euros, soit 170,14 euros,

— condamner le défendeur à leur payer une somme de 1 813 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

A l’audience du 30 septembre 2025, Monsieur [B] [U] et Madame [H] [K] ont repris oralement les termes de leur assignation et ont remis des pièces au tribunal.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [N] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [N] [X] assigné à étude n’a pas comparu à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [B] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de location signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des sommes dues à Monsieur [B] [U], des loyers ou charges régulièrement appelés produisant effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, Monsieur [B] [U] a fait délivrer à Monsieur [N] [X] un commandement de payer les loyers arriérés s’élevant à 3 400 euros, somme arrêtée au 10 février 2025.

Monsieur [N] [X] n’a pas payé à Monsieur [B] [U] la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois après sa signification.

Dès lors, il convient de constater que les effets de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu le 17 juin 2022 entre Monsieur [B] [U] et Monsieur [N] [X] ont été acquis le 4 mai 2025.

Depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 4 mai 2025, Monsieur [N] [X] est devenu occupant sans droit ni titre des lieux loués.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [X] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, il y a lieu de rejeter la demande de condamnation au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 2° du code civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte produit par Monsieur [B] [U] et Madame [H] [K] que Monsieur [N] [X] reste leur devoir la somme de 5 600 euros au 30 juin 2025.

Le défendeur ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de le libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il convient, dès lors, de condamner Monsieur [N] [X] à payer à Monsieur [B] [U] et Madame [H] [K] la somme de 5 600 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation au 30 juin 2025.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [N] [X] cause un préjudice à Monsieur [B] [U] et Madame [H] [K] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux.

Monsieur [N] [X] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 4 mai 2025.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [N] [X] à payer à Monsieur [B] [U] et Madame [H] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le contrat de bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Il convient, dès lors, de condamner Monsieur [N] [X] à payer à Monsieur [B] [U] la somme de5 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [N] [X] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer signifié le 3 mars 2025.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail en date du 17 juin 2022 entre Monsieur [B] [U] et Monsieur [N] [X] ont été acquis à la date du 4 mai 2025;

DIT que Monsieur [N] [X] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;

ORDONNE, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [N] [X] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [X] à payer à Monsieur [B] [U] et Madame [H] [K] la somme de 5.600 € (cinq mille six cents euros) au titre des arriérés locatifs et des indemnités d’occupation impayés au 30 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [N] [X] à payer à Monsieur [B] [U] et Madame [H] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant à celui du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, réévalué aux échéances prévues, et ce à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clefs au propriétaire ou son mandataire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] [X] à payer à Monsieur [B] [U] et Madame [H] [K] la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [X] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 mars 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 27 novembre 2025, par Emmanuelle BRAND-KREBS, présidente, et signé par elle et la greffière.

La Greffière

La Présidente