COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[U] c/ Société COTE D’AZUR HABITAT

MINUTE N°

DU 06 Décembre 2024

N° RG 23/03308 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PHWN

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Astrid GALY DE GARBAIL

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Emmanuelle DURAND

Le

DEMANDERESSE:

Madame [M] [U] épouse [Y]

née le 07 Janvier 1977 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Astrid GALY DE GARBAIL, avocat au barreau de NICE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023002665 du 08/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

DEFENDERESSE:

Société COTE D’AZUR HABITAT, Prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Emmanuelle DURAND, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Maître Valérie MAILLAN de la SELARL BOSIO-EVRARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 08 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

L’OPH COTE D’AZUR HABITAT a, par acte sous seing-privé du 17 mars 2016, donné à bail d’habitation à Madame [M] [U] épouse [Y] , un appartement situé à [Adresse 8].

Madame [M] [U] épouse [Y] s’est plainte auprès du bailleur social par courriel du 17 janvier 2022 d’un important dégât des eaux provenant du plafond des chambres de ses deux filles les ayant fortement dégradées.

La locataire a quitté les lieux loués le 02 décembre 2022 et un état des lieux contradictoire a été dressé le 05 décembre 2022.

Une ordonnance de référé du 19 décembre 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE a renvoyé Madame [M] [U] épouse [Y] à mieux se pourvoir au fond comme elle avisera.

Par acte du commissaire de justice en date du 27 juillet 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens, Madame [M] [U] épouse [Y] a fait assigner l’OPH COTE D’AZUR HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité à l’audience du jeudi 16 novembre 2023 à 14 heures 15 aux fins, au visa des articles 1709 et suivants du code civil, de :

— condamner COTE D’AZUR HABITAT à lui payer une somme de 2 750,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi,

— le condamner à lui payer une somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— condamner COTE D’AZUR HABITAT à verser une somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction sera faite à M^e Astrid GALY en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— le condamner aux entiers dépens.

Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 08 octobre 2024 à 14 heures,

Vu les conclusions responsives respectives des parties déposées à l’audience de renvoi du 08 octobre 2024,

Vu les dernières écritures de Madame [M] [U] épouse [Y] par lesquelles elle maintient l’intégralité de ses prétentions antérieures et y ajoute de débouter COTE D’AZUR HABITAT de l’ensemble de ses demandes et conclusions et de le condamner à lui régler la somme de 260,72 euros au titre du solde de créance du compte de la locataire sortante,

Vu les conclusions en réplique de COTE D’AZUR HABITAT aux termes desquelles il sollicite de débouter Madame [M] [U] épouse [Y] de sa demande d’indemnisation à hauteur de 2 750,00 euros au titre de son préjudice de jouissance, à tout le moins, la limiter à la somme de 82,50 euros par mois, soit 5% de son loyer mensuel pendant 3 mois, la débouter de ses autres prétentions, à titre reconventionnel, la condamner à lui verser la somme de 415,10 euros correspondant au solde locatif dû par elle ainsi que celle de 1 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 08 octobre 2024, les parties représentées par leur conseil respectif maintiennent leurs moyens et demandes contenus dans leurs dernières écritures auxquelles elles se réfèrent expressément.

Le délibéré a été fixé au 06 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Selon les dispositions de l’article 9, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’obligation de délivrance du bailleur et la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des dispositions de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut:

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— solliciter une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est en outre tenu, selon le paragraphe a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement pendant la durée de l’exécution du bail d’habitation.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

A titre liminaire et contrairement aux allégations erronées de COTE D’AZUR HABITAT, un seul et même sinistre de dégât des eaux (référence PL/552812 (pièces 9 et 10) a été porté à la connaissance de son bailleur par Madame [M] [U] épouse [Y] le 17 janvier 2022; c’est donc à tort que le bailleur social a clos le dossier de réclamation de sa locataire (fuite encastrée portant la même référence PL/552812 : pièce 10) suite à lson intervention le 15 mars 2022 (mail du 1er avril 2022).

Il est en effet établi par l’ensemble des pièces du dossier de la locataire que Madame [M] [U] épouse [Y] a réitéré à plusieurs reprises auprès de ce dernier ses demandes de prise en charge de la réparation des fuites affectant le plafond des chambres de ses deux filles à compter du 17 janvier 2022.

Les infiltrations provenant du plafond de l’appartement du voisin du dessus demeurant au 8ème étage de la résidence et liées à des fuites sur les vannes de ses radiateurs n’ont été réparées que le 14 septembre 2022.

L’OPH COTE D’AZUR HABITAT a donc manqué à son obligation de délivrance de la chose louée au cours de l’exécution du bail d’habitation le liant à Madame [M] [U] épouse [Y] .

Madame [M] [U] épouse [Y] rapporte la preuve par les éléments produits à son dossier qu’elle-même et ses filles mineures ont été privées de la jouissance de deux chambres dont les plafonds respectifs présentaient des infiltrations d’eau, contraignant les enfants à dormir et effectuer leurs devoirs dans le salon et ce du 17 janvier 2022 au 14 septembre 2022 inclus, soit pendant une durée de 9 mois.

Le préjudice de jouissance subi s’établira ainsi : loyer mensuel : 549,49 euros x 9 mois : par 2 (deux pièces inutilisables sur quatre pièces constituant l’appartement) et sera donc évalué à la somme de 2 472,70 euros.

L’OPH COTE D’AZUR HABITAT sera donc condamné à verser à Madame [M] [U] épouse [Y] cette somme avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [M] [U] épouse [Y] invoque un préjudice personnel consécutif à la négligence et à la résistance qu’elle considère comme abusive de son bailleur social à prendre en charge le sinistre de dégât des eaux dont elle a été victime.

Elle sollicite une indemnisation à ce titre à hauteur d’une somme de 5 000,00 euros.

L’OPH COTE D’AZUR HABITAT ne peut sérieusement et légitimement arguer de l’existence d’un premier sinistre dégât des eaux déclaré par la locataire et clos en 2021 (fuite sur réseau encastré) et de ce que Madame [M] [U] épouse [Y] l’aurait induit en erreur sur ce point (!) alors qu’il n’en apporte aucunement la démonstration et comme rappelé et développé ci-dessus, la déclaration de sinistre de Madame [M] [U] épouse [Y] le 17 janvier 2022 par courriel (pièce 9) porte le même numéro de référence que le dossier qui aurait été clos par erreur par COTE D’AZUR HABITAT le 15 mars 2022, soit PL/552812 (pièce 10).

La négligence de COTE D’AZUR HABITAT, manifestée par l’absence de gestion d’un important dégât des eaux survenu au sein du logement de Madame [M] [U] épouse [Y] en dépit des réclamations et relances de celle-ci durant 9 mois doit objectivement être considérée comme abusive et créatrice d’un préjudice pour la locataire qu’il conviendra de fixer à la somme de 1 000,00 euros.

L’OPH COTE D’AZUR HABITAT sera donc condamné à verser à Madame [M] [U] épouse [Y] une somme de 1 000,00 euros en indemnisation de son préjudice lié à la résistance abusive de son bailleur avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur le solde locatif

Le locataire est, en application de l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, débiteur de l’obligation de s’acquitter de son loyer et de ses charges locatives (provision) aux termes convenus au bail, outre du versement du montant du dépôt de garantie.

Il est également tenu, en vertu de l’article 7c) de ladite loi de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et selon le d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du code de procédure civile énonce qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [M] [U] épouse [Y] émet une demande additionnelle et réclame le remboursement d’une somme de 260,72 euros au titre du décompte locatif de sortie.

L’OPH COTE D’AZUR HABITAT forme quant à lui une demande reconventionnelle en paiement d’une créance locative de 415,10 euros. Il produit à cet égard un décompte locatif de sortie arrêté au 15 juillet 2023 à un solde débiteur de 415,10 euros comprenant des réparations locatives pour 648,09 euros (détaillées en page 7 de ses conclusions).

Les parties s’accordent pour reconnaître que Madame [M] [U] épouse [Y] était débitrice d’une dette locative de 428,14 euros à la date du 30 novembre 2022 correspondant aux loyers impayés d’octobre et novembre 2022.

Elles s’opposent sur les divers points suivants :

Si les deux jours d’occupation du logement par la locataire les 1er et 2 décembre 2022 sont actés, les parties proposent des calculs différents de ce qui est dû à ce titre.

Le loyer mensuel de l’appartement s’élève à 549,49 euros et la provision mensuelle sur charges locatives à 97,56 euros :

* 549,49 euros : 31 jours= 17,72 euros par jour x 2 jours= 35,45 euros

* 97,56 euros :31 jours= 3,14 euros par jour x 2 jours= 6,29 euros, soit 43,27 euros

Le loyer mensuel du parking et garage : 23,69 euros :31 jours= 0,76 euros= 1,52 euros

Soit un total dû de 44,79 euros (43,27 euros+1,52 euros).

L’OPH COTE D’AZUR HABITAT prétend que l’appartement de Madame [M] [U] épouse [Y] n’a pas été restitué dans un bon état d’entretien, ce que cette dernière conteste.

Il convient donc de procéder à un examen comparatif de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, tous deux dressés contradictoirement.

Il sera fait observer que l’état des lieux d’entrée du 17 mars 2016 est très succint, mentionnant uniquement la qualification de l’état de chaque pièce contrairement à l’état des lieux de sortie du 05 décembre 2022 qui contient en outre certaines observations ciblées.

On relèvera également que certains éléments ou supports du logement sont, à l’entrée dans les lieux, qualifiés de « 3 » USAGE DEFRAICHI à savoir

*dans la salle de bain, la ventilation, grille aération, les volets, sol, murs, porte, douche, flexible douchette, radiateur

*chambre 3, porte, serrure, fenêtre, crémone, grille aération, prise TV, radiateur, volets, balcon et garde-corps,

*chambre 2, porte, serrure, fenêtre, crémone, grille aération, radiateur, volets,

*chambre 1, porte, serrure, fenêtre, crémone, grille aération, radiateur, volets, balcon et garde-corps,

*cuisine, murs, porte, serrure, fenêtre, crémone, chauffe-eau, ROAI, radiateur, garde-corps,

*salon, grille de ventilation, serrure, crémone, grille aération, fenêtre, prise téléphone, balcon et garde-corps,

*entrée, interphone.

Il est à noter sur l’état des lieux de sortie, soit après une occupation par la locataire de 6 années, que sur les éléments sus-repris (serrure, portes, radiateur, volets etc dans les chambres 1 et 2 voire 3, ) dont l’état est qualifié ETAT USAGE DEFRAICHI à l’entrée des lieux sans qu’aucune explication ne soit donnée par le bailleur social, une qualification de « 2 » BON ETAT D’USAGE est appliquée à ceux-ci, soit un état plus favorable et meilleur y figure..

En ce qui concerne la ventilation (VMC), dont l’entretien général relève de l’obligation du bailleur sauf nettoyage régulier à la charge du locataire, l’état est apparu qualifié de « 4 » MAUVAIS ETAT D’USAGE à l’état des lieux de sortie alors qu’à l’entrée l’état de la grille de ventilation n’a pas été qualifié ; il en de même de la porte de la chambre 2 qui a été qualifiée « 3 » ETAT DEFRAICHI à l’entrée dans les lieux et en « 4 » à la sortie.

La ventilation des WC n’a pas été qualifiée à l’état des lieux d’entrée et décrite en « 4 » à la sortie (défaut d’entretien).

En ce qui concerne l’état de la fenêtre bois alu de la chambre 1 qualifié de « 4 » à la sortie est contestable dès lors qu’il est mentionné que seule la poignée serait à refixer.

Il est en revanche établi que les joints de silicone sont défaillants dans la salle de bain, la cuisine, la bonde du lavabo salle de bain a été perdue, le nettoyage des grilles de ventilation n’a pas été effectuée par la locataire, une douille électrique est dégradée dans l’entrée, la poignée de porte de la chambre 2 est absente, le sol de la cuisine est dégradé (5 contre 1), que le nettoyage de l’appartement n’a pas été parfaitement réalisé (plafond balcon : toiles d’araignées, poussières au plafond de la chambre 1, placard de la cuisine à nettoyer.

Il ne sera toutefois pas retenu l’enlèvement des meubles de la cuisine, ni du lavabo de la salle de bain non fixé qui relève du choix du bailleur.

Ainsi, le tribunal tenant compte de l’indice de vétusté de l’appartement et de ses éléments d’équipement lié à l’occupation par Madame [M] [U] épouse [Y] et sa famille durant 6 années et l’écoulement du temps, fixera le montant des réparations locatives à la somme forfaitaire de 300,00 euros.

Madame [M] [U] épouse [Y] reste donc redevable au titre de ses obligations locatives des sommes suivantes :

* 44,79 euros,

*300,00 euros, soit 344,79 euros, étant précisé que le montant du dépôt de garantie versé par la locataire pour 533,76 euros a été passé au crédit de son compte locatif le 7 décembre 2022.

Madame [M] [U] épouse [Y] est en conséquence condamnée à payer à l’OPH COTE D’AZUR HABITAT la somme de 344,79 euros avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700-2 du Code de procédure civile

L’OPH COTE D’AZUR HABITAT qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance et sera condamné à payer à Maître Astrid GALY, avocat de Madame [M] [U] épouse [Y] , bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale une somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700-2 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, à moins que le juge ou la loi en décide autrement.

En l’espèce, il n’y a lieu de déroger à cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne l’OPH COTE D’AZUR HABITAT à payer à Madame [M] [U] épouse [Y] la somme de 2 472,70 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamne Madame [M] [U] épouse [Y] à payer à l’OPH COTE D’AZUR HABITAT la somme de 344,79 euros au titre de ses obligations locatives avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

Condamne l’OPH COTE D’AZUR HABITAT à payer à Madame [M] [U] épouse [Y] la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne l’OPH COTE D’AZUR HABITAT à payer à Maître Astrid GALY, avocat de Madame [M] [U] épouse [Y] , bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700-2 du code de procédure civile,

Condamne l’OPH COTE D’AZUR HABITAT aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection