N° RG 23/01501 – N° Portalis DB2F-W-B7H-E4HC

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Service Civil

Sous-Section 1

I J 25/00545

N° RG 23/01501 – N° Portalis DB2F-W-B7H-E4HC

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

* Copies délivrées à

M^e SOUMSA

M^e PAULUS

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDEUR –

Monsieur [G] [C], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Lilian SOUMSA, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 10

À l’encontre de :

– DÉFENDERESSE –

S.A.R.L. GLACES ALSA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Antoine-guy PAULUS, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 31, M^e Sacha CAHN, avocat au barreau de COLMAR,

CONCERNE : Demande en paiement de dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison de dégradations ou de pertes imputables au preneur

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 26 septembre 2025

Eric SENGEL, Vice-président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Eric SENGEL, Vice-président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 4 août 2023 Monsieur [G] [C] a fait assigner la SARL GLACES ALSA en paiement de diverses sommes à la suite de la fin du bail qui les liait.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par une ordonnance du 9 janvier 2024, révoquée par jugement du 18 mars 2024 sur requête de la SARL GLACES ALSA qui n’avait pas précédemment constitué avocat.

Par ses dernières écritures, du 15 octobre 2024, Monsieur [C] a conclu à la condamnation de la SARL GLACES ALSA à lui payer les sommes suivantes :

—  20 650 € au titre de dégradations locatives,

—  840 € au titre du dernier loyer impayé,

—  13 440 € au titre des loyers perdus,

—  840 € au titre du délai de réalisation des travaux,

avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

—  4 000 € au titre de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

outre les dépens, incluant ceux de la procédure référencée RG 22/138 et le coût de l’expertise judiciaire ordonnée dans la cadre de ladite procédure.

Par écritures du 5 mai 2025 la SARL GLACES ALSA a conclu au rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [C] et à sa condamnation à lui payer une indemnité de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il est expressément fait référence, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure, aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits, ainsi que de leurs moyens et prétentions.

Représentées lors de l’audience du 26 septembre 2025, les parties ont maintenu leurs demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des explications des parties et des pièces régulièrement produites que par contrat de bail commercial sous seings privés du 26 août 2014 Monsieur [G] [C] a donné en location à Monsieur [F] [T] des locaux commerciaux équipés à l’adresse [Adresse 5], pour une durée de 9 années venant à expiration le 31 août 2023 ;

Par acte extra-judiciaire du 28 janvier 2020 Monsieur [T], agissant en qualité de gérant de la SARL SOC EXPLOIT DES GLACES ALSA ayant son siège social [Adresse 2] et de la SARL BOULANGERIE [C] exploitant un établissement secondaire [Adresse 5], a donné congé de ce bail pour le 31 août 2020 ;

En conséquence le bail commercial signé par les parties le 26 août 2014 a pris fin, de manière irrévocable, le 31 août 2020 par l’effet du congé délivré à l’initiative du preneur ;

Cependant une « Convention d’occupation de locaux commerciaux ou industriel(s) » a été signée le 28 août 2020, portant sur ces mêmes locaux, pour une durée de 12 mois prenant « rétroactivement » effet le 1er septembre 2020 et expirant le 31 août 2021 ;

A l’expiration de ce second contrat la SARL GLACES ALSA a quitté les lieux, et Monsieur [C] demande sa condamnation à lui payer le coût de leur remise en état ;

Il est admis par les parties qu’aucun état des lieux n’a été établi, ni en 2014 ni en 2020, et les parties s’opposent dès lors sur l’applicabilité à leur relation contractuelle de la présomption édictée par l’article 1731 du code civil ;

Selon cet article en effet, s’il n’a pas été fait d’état des lieux le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ;

La convention du 28 août 2020 précise que :

« Le preneur déclare accepter ce bail dérogatoire et parfaitement mesurer les conséquences attachées au présent contrat l’empêchant de se prévaloir des dispositions des articles L 145-1 à L 145- 60 du code de commerce, qu’elles aient trait au statut des baux commerciaux ou à la propriété commerciale » ;

Monsieur [C] estime que cette convention s’analyse en réalité comme la convention d’occupation précaire prévue par l’article L 145-5 du code de commerce (ses écritures en page 4), dont l’article L 145-5-1 précise qu’elle ne relève pas du statut des baux commerciaux (« N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ») ;

Il pourrait dès lors se prévaloir des dispositions de l’article 1731 du code civil, précité ;

La SARL GLACES ALSA soutient en revanche que cette convention ne constitue qu’une prolongation, pour une durée d’un an, du bail initial, de sorte qu’elle reste soumise au régime spécifique des baux commerciaux, et particulièrement à son article L 145-40-1qui prévoit que le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil ;

Il résulte cependant de ce qui précède que le bail initial avait définitivement pris fin et ne pouvait pas être prolongé, Monsieur [T] n’ayant pas renoncé à se prévaloir du congé qu’il avait fait délivrer, dont la validité n’a pas non plus été contestée ;

C’est d’ailleurs avec une nouvelle entité, la SARL GLACES ALSA, et non plus avec Monsieur [F] [T], qu’a ensuite été signée la convention du 28 août 2020;

Cette convention ne constitue pas non plus une convention d’occupation précaire, laquelle supposerait qu’il soit démontré qu’elle a été imposée par les circonstances particulières, indépendantes de la volonté des parties, mentionnées par l’article L 145-5-1, ce qui n’est pas démontré, ni même sérieusement allégué ;

Il s’agit donc d’un bail dérogatoire, qui n’est pas soumis au statut des baux commerciaux, à l’application duquel la preneuse a expressément renoncé, mais aux règles du code civil ;

Dès lors Monsieur [C] peut se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil ;

Cependant la SARL GLACES ALSA ne peut se voir imputer que les dégradations survenues au cours de sa période d’occupation des lieux, soit entre le 1er septembre 2020 et la date de restitution des clefs ;

Or les clefs n’ont pas été remises au bailleur au moment du déménagement de la SARL GLACES ALSA, ainsi que le rappelle la fille de Monsieur [T], par ailleurs salariée de la société, dans son attestation de témoin :

«  Je précise que Monsieur [C] était sur les lieux lorsque la société de débarrassage est intervenue pour vider les lieux mais pas jusqu’à la fin donc nous n’avons pas pu lui remettre les clés du local » ;

Madame [Z] [T] soutient par ailleurs que les clefs du local auraient été changées par Monsieur [C], mais n’en rapporte aucune preuve ;

La date de restitution des locaux au demandeur doit donc être fixée au 20 octobre 2021, date du procès-verbal de constat établi par Maître [E] [D], commissaire de justice, qui a constaté la remise des clefs ;

La SARL GLACES ALSA produit aux débats trois attestations de témoins ([Z] [T], [P] [I] et [P] [H]) émanant de salariées qui ont travaillé dans les locaux au service de la biscuiterie [C], et donc antérieurement à la prise de possession des lieux par la SARL GLACES ALSA ;

Elles affirment de manière concordante que les locaux étaient vétustes, voire « assez délabrés », et souffraient notamment des conséquences d’un dégât des eaux, qui avait endommagé les murs ;

Dès lors, si Monsieur [G] [C] peut reprocher à sa locataire, au vu des constatations de Maître [D] :

— l’état général de saleté des locaux,

— le remplacement de la colonne support du lavabo de la salle de bain, qui est cassée,

— le remplacement de la porte de la cuisine qui est manquante,

— la dépose des fixations métalliques scellées dans les murs de l’atelier et la réparation du mur,

— la réparation du carrelage au sol de l’atelier,

— la réparation du nez-de-marche,

— la dépose des fixations métalliques scellées dans les murs de la partie vitrée et la réparation du mur,

— le remplacement du sous-meuble de l’évier de l’atelier,

— la dépose des cales clouées au sol dans la pièce du fond avec reconstitution du seuil d’entrée et réparation des trous munis de chevilles,

— le remplacement de la porte de la pièce du fond,

— le remplacement de la porte de la pièce attenante,

— le remplacement du revêtement de sol stratifié du bureau,

— le remplacement du garde-corps manquant du bureau,

— le réglage de la porte coulissante et la réparation de la porte fermée sans clé du bureau,

— la réparation de 3 nez-de-marches dans l’entrée ;

Au vu du chiffrage retenu par Monsieur [K] [W], expert judiciaire, dans son rapport du 18 avril 2023, le coût du nettoyage s’élève à 1 000 €, ce montant devant intégralement être supporté par la SARL GLACES ALSA ;

Le coût des autres réfections susvisées peut être évalué à la somme totale de 9.700€;

Compte tenu de l’état de vétusté des lieux lors de l’entrée en possession de la SARL GLACES ALSA, il y a lieu de pratiquer un abattement sur cette somme, dont seuls 5 000 € resteront à sa charge ;

En ce qui concerne le four professionnel, qui n’a été que partiellement démonté, le coût de son déménagement, auquel la SARL GLACES ALSA a accepté de procéder sans formuler de réserves, lui incombera, pour la somme de 1 500 €, ainsi que la remise en état du sol après son retrait (soit 350 € après abattement pour vétusté) ;

La SARL GLACES ALSA est donc redevable d’une somme totale de 7 850 € au titre des réparations locatives ;

Elle ne rapporte pas la preuve d’avoir versé le dernier loyer, soit la somme de 840€ qu’elle sera également condamnée à payer ;

En ce qui concerne la perte de revenu invoquée par Monsieur [C], seule celle correspondant à la durée des travaux rendus nécessaires par l’attitude de la preneuse lui incombent, soit une somme de 840 € ;

Ces montants porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à la demande ;

La SARL GLACES ALSA supportera les dépens de la présente instance, qui incluront le coût de la procédure de référé-expertise et de l’expertise judiciaire qui s’en est suivie, et qu’elle a rendue nécessaire, mais eu égard à l’équité, et particulièrement à l’exagération des demandes de Monsieur [C], elle ne sera pas tenue d’une indemnité par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sa propre demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL GLACES ALSA à payer à Monsieur [G] [C] la somme totale de 9 530 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNE la SARL GLACES ALSA aux dépens de la présente instance, ainsi qu’à ceux de la procédure de référé RG22/00138 et le coût de l’expertise judiciaire réalisée par Monsieur [K] [W].

La Greffière, Le Président,