N° RG 25/01616 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLUQ

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

10 rue du Tribunal – CS 70097

67302 SCHILTIGHEIM CEDEX

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/01616 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLUQ

Minute n°

copie le 17 juin 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 17 juin 2025 à :

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

— Mme [G] [S]

pièces retournées

le 17 juin 2025

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Société OPHEA ANCIENNEMENT CUS HABITAT

ayant son siège social 24 route de l’Hôpital67000 STRASBOURG

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Madame [G] [S]

demeurant 2A rue des Vergers 67116 REICHSTETT

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 18 Mars 2025

Délibéré prorogé le 20 Mai 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de STRASBOURG (ci-après OPHEA), bailleur social, a donné à bail à Madame [G] [S] un appartement à usage d’habitation situé au 2A, Rue des Vergers (Logement N° 07230009 – Porte 023 – Deuxième étage) à 67 116 REICHSTETT par contrat du 12 décembre 2023, pour un loyer mensuel de 556,61 €, outre notamment une provision sur charges de 214,32 €.

Des loyers étant demeurés impayés, OPHEA a notifié, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 27 mars 2024, un congé à la locataire pour le 30 juin 2024. Le congé mentionne, comme motif, le non-paiement des loyers et accessoires.

Madame [G] [S] étant demeuré dans les lieux après la date du 30 juin 2024, OPHEA a fait assigner Madame [G] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de SCHILTIGHEIM, par acte de Commissaire de justice signifié le 7 janvier 2025, aux fins, notamment, de validation de congé, d’expulsion et de paiement.

À l’audience du 18 mars 2025, OPHEA, représenté par son Conseil, demande, sous exécution provisoire :

De valider le congé délivré ;De prononcer la déchéance de Madame [G] [S] de tout droit au maintien dans les lieux, et de condamner cette dernière, et tous les occupants de son chef, à libérer les locaux occupés ;De prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail ;De condamner solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 5 555,87 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que les arriérés de loyers et de charges nés entre l’assignation et la date d’audience ;

En tout état de cause,

De condamner Madame [G] [S] solidairement à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittance et deniers ;De condamner solidairement la partie défenderesse à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 793,36 € (représentant le loyer augmenté des charges et prestations fournies), avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et ce jusqu’à évacuation effective des locaux, et ce à compter de la date de résiliation bail ;De condamner solidairement la partie défenderesse au paiement d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Le Conseil du bailleur indique que la dette actualisée est de 8 415,47 €, et qu’un plan d’apurement de 100 € par mois a été mis en place. La société bailleresse est favorable à des délais de paiement, à condition qu’ils soient assortis d’une clause cassatoire.

Madame [G] [S] comparaît en personne, et reconnaît le montant de la dette, mais sollicite des délais de paiement. Elle propose de régler 100 € par mois, étant précisé que ses ressources actuelles s’élèvent à 1 600 € par mois, la locataire étant en congé de maternité. Elle a trois enfants à charge et vit seule. Aucun dossier de surendettement n’a été déposé. Elle a réalisé un virement qui a fait diminuer le montant de la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025. Le délibéré a été prorogé au 17 juin 2025.

MOTIFS

SUR LA DEMANDE DE VALIDATION DU CONGÉ

Sur le principe de la validation du congé

Il ressort de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation que les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que : « Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux… ».

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 a la particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur du locataire de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à la locataire pour le 30 juin 2024 au vu des impayés de loyers. Par ce congé, OPHEA a invité la défenderesse à régulariser cet impayé et lui a indiqué qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 30 juin 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte.

Le congé a donc pris effet le 30 juin 2024. Il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé. La demande subsidiaire en résiliation judiciaire est dès lors sans objet.

L’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 793,36 €, équivalent au loyer actuel.

Sur le droit au maintien dans les lieux

Le contrat de bail relève des dispositions de l’article L442-6 du Code de la construction et de l’habitation qui renvoient à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 laquelle garantit en son article 4 le maintien dans les lieux aux occupants de bonne foi des locaux définis à l’article premier.

Il sera rappelé que le non-paiement des loyers n’est pas systématiquement constitutif de mauvaise foi et qu’il convient d’apprécier concrètement le comportement de la locataire quant à ses obligations. Il appartient au Juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux. L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 7 janvier 2025, date de l’assignation.

Il ressort du décompte actualisé que Madame [G] [S] a procédé à plusieurs règlements entre le 6 mai 2024 et le 10 mars 2025, date du décompte actualisé remis à l’audience par le Conseil de la société bailleresse. Des efforts importants ont été faits depuis l’assignation.

Au regard de ces éléments, la mauvaise foi de la locataire n’apparaît pas suffisamment établie. En conséquence, Madame [G] [S] ne sera pas déchue de tout droit au maintien dans les lieux.

Pour autant, Madame [G] [S] sera condamnée à payer à OPHEA sa dette locative. Il ressort des différentes pièces et notamment du relevé de compte que Madame [G] [S] est redevable de la somme de 8 415,47 € selon décompte du 10 mars 2025. Madame [G] [S] ne conteste pas le montant de cette dette. Elle sera condamnée au paiement de cette somme de 8 415,47 € avec les intérêts légaux à compter de l’assignation.

SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

Il ressort de l’article 1343-5 du Code civil que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues… ».

Madame [G] [S] vit seule et a trois enfants à sa charge. Le Conseil de la société bailleresse indique qu’un plan d’apurement est en cours, et ne s’oppose pas à des délais de paiement.

Dans ces circonstances, Madame [G] [S] sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement de l’indemnité d’occupation d’une part, des délais de paiement d’autre part, entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [G] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir OPHEA, Madame [G] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré par l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de STRASBOURG (OPHEA) à Madame [G] [S] s’agissant du logement sis 2A, Rue des Vergers (Logement N° 07230009 – Porte 023 – Deuxième étage) à 67 116 REICHSTETT à effet au 30 juin 2024 ;

CONSTATE, en conséquence, la résiliation du contrat de bail signé le 12 décembre 2023 entre Madame [G] [S] et l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de STRASBOURG (OPHEA) ;

CONDAMNE Madame [G] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 793,36 € par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONSTATE la bonne foi de Madame [G] [S] ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de STRASBOURG (OPHEA) de sa demande tendant à constater la déchéance de Madame [G] [S] de tout droit au maintien dans les lieux sis 2A, Rue des Vergers (Logement N° 07230009 – Porte 023 – Deuxième étage) à 67 116 REICHSTETT à compter du 30 juin 2024 ;

DIT que Madame [G] [S] dispose d’un droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE Madame [G] [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de STRASBOURG (OPHEA) la somme de 8 415,47 €, selon extrait de compte arrêté au 10 mars 2025, avec les intérêts légaux à compter du 7 janvier 2025 ;

AUTORISE Madame [G] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 230 € chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE Madame [G] [S] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [G] [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de STRASBOURG (OPHEA) la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge