RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 20 mars 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 25/01263 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RKUY

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 13 février 2026 et lors du prononcé

ENTRE :

Madame [I] [L] veuve [A]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [J] [A]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [P] [A]

demeurant [Adresse 3] [Localité 1] [Adresse 4] [Localité 2]

représentés par Maître Florence ROSANO, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A727

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

Monsieur [C] [S]

domicilié chez Monsieur [N] [Z], [Adresse 5]

représenté par Maître Paul DIMA EHONGO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0078

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 novembre 2025, Monsieur [J] [A], Monsieur [P] [A] et Madame [I] [L] veuve [A] ont assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry Monsieur [C] [S], au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 544 du code civil, aux fins de :

— Condamner Monsieur [C] [S] à faire réaliser les travaux de reprise de ses installations sanitaires, déterminés par l’expert judiciaire, dans l’appartement du [Adresse 6] à [Localité 3] et comportant :

* les travaux de ventilation : pour la pose d’un extracteur dans le faux plafond, la mise en place d’entrées d’air hydro-réglables sur les châssis et le détalonnage de la porte de la salle de bain,

* les travaux de mise en conformité des installations sanitaires y compris mise en œuvre d’une étanchéité SEL obligatoire, bac à douche et paroi de douche, reprise des alimentations et des évacuations, robinetterie et accessoires, carrelages sols et mur pour une somme de 11.800 euros TTC avec production de devis et d’une facture ;

— Le condamner à exécuter ces travaux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner, par provision, Monsieur [C] [S] à verser à payer Monsieur [J] [A], Monsieur [P] [A] et Madame [I] [L] veuve [A] la somme de 7.508,32 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement ;

— Condamner Monsieur [C] [S] à communiquer son attestation d’assurance multirisques habitation pour l’appartement sis [Adresse 6] à [Localité 3] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Le condamner à verser à Monsieur [J] [A], Monsieur [P] [A] et Madame [I] [L] veuve [A] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Florence ROSANO, avocat à la cour.

Au soutien de leurs prétentions Monsieur [J] [A], Monsieur [P] [A] et Madame [I] [L] veuve [A] exposent que :

— ils sont propriétaires indivis d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’une copropriété sise [Adresse 6] à [Localité 3], assuré auprès de la MACIF, occupé par Madame [I] [L] veuve [A],

— Monsieur [C] [S] est propriétaire non occupant d’un appartement mitoyen, donné en location à Monsieur [H] [U] [B], assuré auprès de la Banque Postale,

— ayant constaté le 1er février 2023 un dégât des eaux dans ses séjours, entrée et cuisine, Madame [I] [L] veuve [A] a déclaré son sinistre auprès de son assureur, lequel a désigné le cabinet ELEX qui, au terme de son rapport d’expertise, a mis en cause les installations sanitaires de l’appartement de Monsieur [C] [S],

— missionnée pour une recherche de fuite, la société ADD PHENIX a conclu aux termes de son rapport que lesdites installations sanitaires étaient fuyardes et non conformes au règlement sanitaire de l’Essonne, relevant de l’humidité sur les murs de l’appartement des demandeurs et la présence de salpêtre,

— malgré une mise en demeure restée sans réponse datée du 14 mai 2024, différents locataires se succèdent dans l’appartement de Monsieur [C] [S] et participent à la dégradation de l’appartement des demandeurs sans que le propriétaire ne se soucie des préjudices causés,

— Monsieur [F] [Q], désigné en qualité d’expert judiciaire par ordonnance de référé du 26 novembre 2024, a organisé deux réunions qui ont permis de mettre en évidence les désordres affectant l’appartement des demandeurs en provenance exclusivement des installations sanitaires de l’appartement de Monsieur [C] [S],

— ce dernier ne s’est pas présenté aux réunions d’expertise et n’a donné aucune suite aux demandes répétées de l’expert judiciaire concernant la réfection des ses installations, ni n’a communiqué les coordonnées de son assureur.

Initialement appelée le 2 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 février 2026 au cours de laquelle Monsieur [J] [A], Monsieur [P] [A] et Madame [I] [L] veuve [A], représentés par leur conseil, ont soutenu leur acte introductif d’instance et déposé leurs pièces telles que visées dans l’assignation.

En défense, Monsieur [C] [W], représenté par avocat, s’est référé à ses conclusions aux termes desquelles, au visa des articles 143, 232 et suivants et 246 du code de procédure civile et de l’article 1240 du code civil, il sollicite de :

— Dire que le rapport d’expertise ne permet pas d’établir un lien de causalité exclusif ;

— Rejeter les demandes des demandeurs ;

— A titre subsidiaire, d’ordonner une expertise complémentaire ;

— Mettre les dépens à la charge de la demanderesse.

Au soutien de ses prétentions, il conteste le rapport d’expertise judiciaire, tant sur sa méthode, précisant qu’il a été réalisé en son absence, que sur ses conclusions, dont il considère le raisonnement insuffisant au motif qu’il exclut les causes concurrentes (canalisation d’eaux usées sous la dalle du logement des demandeurs et absence de collecte des eaux de ruissellement) et retient des désordres qui sont incompatibles avec la thèse retenue. N’ayant commis personnellement aucune faute, aucun lien de causalité exclusif ne peut être établi et une nouvelle mesure s’avère nécessaire afin de déterminer les responsabilités.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement ainsi qu’aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

Monsieur [C] [S], qui a été autorisé par le juge à fournir par note en délibéré les attestations d’assurance demandées, n’a communiqué aucune pièce complémentaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la réalisation des travaux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

En l’espèce, il ressort des notes aux parties rédigées par l’expert judiciaire, et notamment la n°6 datée du 12 novembre 2025, que ses conclusions provisoires confirment la réalité des infiltrations alléguées par les demandeurs, et attribuent leurs causes aux non-conformités et à l’absence d’entretien des installations sanitaires de l’appartement dont Monsieur [C] [S] est propriétaire.

Le fait que l’expertise ait été réalisée en l’absence de Monsieur [C] [S] ne saurait être un argument opposable par celui-ci pour contester la régularité des opérations dès lors qu’il a été régulièrement convié aux réunions organisées auxquelles il ne s’est pas présenté ou fait représenter.

Pour contester les conclusions provisoires de l’expert, Monsieur [C] [S] verse aux débats un rapport expertal de l’EURL [M] EXPERTISE, en date du 12 janvier 2026, qui conclut que les désordres subis par les demandeurs s’expliquent par le fait que les logements, avant leur vente en copropriétés, n’ont pas fait l’objet de travaux de séparation dont la conception aurait dû prendre en compte certains critères techniques indispensables aux murs séparatifs, et que de ce fait, les nouveaux résidents, non sachants, jouissent de logements dont les aménagements ont été réalisés avant leur achat et subissent les malfaçons et désordres qui en découlent. Ce rapport, bien que non réalisé contradictoirement, précise néanmoins que la conception de « la douche existante ne respect pas certaines règles techniques indispensables pour garantir l’étanchéité de l’ouvrage » sans toutefois constater de fuite à la base du bac à douche ou au niveau des parois. Sont ici relevés principalement l’absence de revêtement mural hydrofugé, l’absence de résine de sous couche de protection à l’eau sous le carrelage et l’absence d’un système d’extraction d’air.

Il ressort de ces éléments que le rapport produit par Monsieur [C] [S] et l’expert judiciaire s’accordent sur le fait que :

— les parois constituant une délimitation de copropriété ne présentent pas une épaisseur appropriée, ne respectent pas les règles en termes de sécurité incendie et d’isolement acoustique et ne sont pas conformes aux règles de l’art,

— un taux d’humidité important est constaté sur les murs séparant les deux logements,

— la conception de la douche existante chez Monsieur [C] [S] ne respecte pas certaines règles techniques indispensables pour garantir l’étanchéité de l’ouvrage.

Ces éléments ne sont contestés par aucune des parties et relèvent, avec l’évidence requise devant le juge des référés, des troubles anormaux de voisinage au sens de l’article 1253 du code civil, dont la persistance est constitutive d’un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

A ce titre, il sera rappelé que le régime de responsabilité afférent n’impose aucun caractère d’exclusivité du lien de causalité du dommage, de sorte que le moyen développé en ce sens par Monsieur [C] [S] sera écarté.

De même, le fait que l’appartement de Monsieur [C] [S] soit actuellement inoccupé, outre que cela n’est justifié par aucune pièce, ne saurait constituer une contestation sérieuse à l’illicéité du trouble qui résulte de la seule non-conformité des installations sanitaires, sans qu’il soit nécessaire d’établir le caractère actuel et pérenne de leur utilisation.

Il est en outre relevé que les travaux réparatoires préconisés dans les notes aux parties rédigées par l’expert judiciaire, et notamment la note numéro 4, et l’expertise unilatérale versée par Monsieur [C] [S] sont similaires et visent à garantir l’étanchéité des installations sanitaires. Ce dernier rapport précise notamment qu’il est nécessaire de prévoir :

— La pose de parois de douches supports du revêtement mural à hydrofuger avec un type H2,

— L’application de la SPEC (résine de sous couche de protection à l’eau sous carrelage),

— L’installation d’un système d’extraction d’air afin d’extraire par l’extérieur la vapeur résiduelle de la salle d’eau.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [J] [A], Monsieur [P] [A] et Madame [I] [L] veuve [A] visant à imposer à Monsieur [C] [S] de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la non-conformité des installations sanitaires de son appartement.

Par conséquent, il sera condamné sous astreinte, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, à faire réaliser les travaux nécessaires après avoir fait préalablement valider les devis par l’expert judiciaire afin de garantir l’adéquation des travaux aux besoins identifiés.

S’agissant des travaux relatifs à la ventilation, il sera rappelé que si ces travaux sont susceptibles d’avoir un impact sur les parties communes de la copropriété, il appartiendra à Monsieur [C] [S] d’obtenir préalablement leur approbation par l’assemblée générale des copropriétaires.

L’obligation de Monsieur [C] [S] de réaliser les travaux de ventilation et mises en conformité de ses installations sanitaires n’étant pas sérieusement contestable, il convient de le condamner à s’exécuter, sous astreinte de 100 euros par jour de retard 3 mois après la notification de la présente décision et ce pendant 6 mois.

Sur la demande provisionnelle

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, Monsieur [J] [A], Monsieur [P] [A] et Madame [I] [L] veuve [A] sollicitent la condamnation de Monsieur [C] [S] à leur payer la somme provisionnelle de 7.508,32 euros au titre des travaux de remise en état de leur appartement.

Mais, dans un contexte où l’expertise judiciaire est toujours en cours et n’a, de ce fait, pas conclu de manière définitive sur les causes des désordres, le rapport d’expertise amiable produit par Monsieur [C] [S] soulève d’autres causes potentielles des désordres.

Ainsi, il paraît prématuré de condamner ce dernier au paiement des travaux réparatoires chez Monsieur [J] [A], Monsieur [P] [A] et Madame [I] [L] veuve [A], les responsabilités devant encore à être déterminées et appréciées par le juge du fond le cas échéant.

Il ne résulte donc pas des éléments produits que le principe comme le quantum de la responsabilité de Monsieur [C] [S] dans le préjudice invoqué par Monsieur [J] [A], Monsieur [P] [A] et Madame [I] [L] veuve [A] seraient démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision. Dès lors, il n’y a lieu à référé sur cette demande.

Sur la communication de pièces

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Si cette disposition ne vise expressément que les mesures d’instruction légalement admissibles, son champ d’application a été étendu à toutes les mesures tendant à conserver ou établir la preuve de faits. Sont ainsi concernées, non seulement les mesures d’instruction proprement dites, mais aussi les mesures de production de pièces.

Le juge ne peut condamner une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

La production forcée doit en outre porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables et ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents ; ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

La juridiction des référés, saisie en application de l’article 145, dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si le demandeur justifie d’un motif légitime.

En l’espèce, Monsieur [J] [A], Monsieur [P] [A] et Madame [I] [L] veuve [A] sollicitent la communication par Monsieur [C] [S] de son attestation d’assurance multirisques habitation pour l’appartement sis [Adresse 6] à [Localité 3], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Monsieur [C] [S] a produit en cours d’instance les éléments demandés pour les années 2025 et 2026, mais pas pour les années antérieures.

Or, il ressort des éléments du dossier qu’à l’époque à laquelle les désordres initiaux ont été constatés, l’appartement dont Monsieur [C] [S] est propriétaire était occupé par un tiers, dont le statut de locataire n’est pas clairement établi.

Il en résulte que les éléments détenus ne permettent pas de savoir si le défendeur, propriétaire non occupant, était assujetti à l’obligation d’assurance telle que définie par l’article L7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.

Dès lors, Monsieur [J] [A], Monsieur [P] [A] et Madame [I] [L] veuve [A] échouent à démontrer la réalité de la pièce demandée et par voie de conséquence l’existence d’un motif légitime à en obtenir la communication, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les autres demandes

Monsieur [C] [S] succombant à la présente instance sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florence ROSANO.

Monsieur [C] [S] sera, en outre, condamné à payer au Monsieur [J] [A], Monsieur [P] [A] et Madame [I] [L] veuve [A] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par eux et non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [C] [S] à faire réaliser dans l’appartement dont il est propriétaire situé [Adresse 7] à [Localité 3] :

— Mise en place d’un système d’extraction d’air de la salle de bain, après l’obtention, le cas échéant, de l’accord de la copropriété en cas d’atteinte aux parties communes,

— Mise en conformité des installations sanitaires par la mise en œuvre d’une étanchéité SEL des sols, murs et plafonds, en ce compris la pose d’une paroi de douche, et le cas échéant la reprise des alimentations et des évacuations, robinetterie et accessoires, carrelages sols et mur,

Et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 3 mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant 6 mois ;

DIT que Monsieur [C] [S] devra préalablement aux travaux faire valider le devis par l’expert judiciaire ;

DIT n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

DIT n’y avoir lieur à référé sur la demande provisionnelle formulée par Monsieur [J] [A], Monsieur [P] [A] et Madame [I] [L] veuve [A] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de documents ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] à payer au Monsieur [J] [A], Monsieur [P] [A] et Madame [I] [L] veuve [A] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florence ROSANO.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 20 mars 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,