N° RG 23/01402 – N° Portalis DB2F-W-B7H-E4NC

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Service Civil

Sous-Section 1

I J

N° RG 23/01402 – N° Portalis DB2F-W-B7H-E4NC

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 08 AOUT 2025

* Copies délivrées à

M^e BAUMANN

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e MAI

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDEURS –

Monsieur [J] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Déborah BAUMANN, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 31

Madame [S] [Y] épouse [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Déborah BAUMANN, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 31

À l’encontre de :

– DÉFENDEURS –

Monsieur [A] [K] [H], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Thibault MAI, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 26

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 68066-2023-004508 du 15/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Madame [V] [U], demeurant [Adresse 5]

défaillant

CONCERNE : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 02 mai 2025

Georges BOLL, Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Georges BOLL, Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

Exposé du litige

Monsieur [J] [N] et Madame [S] [Y] épouse [N], parties demanderesses, font conclure sur les prétentions suivantes en leur dernier état et notamment au visa des articles 1641 et suivants du Code Civil (vices cachés) à l’encontre de Monsieur [A] [K] [H] et Madame [V] [U] :

— la condamnation in solidum des défendeurs à payer 6.535,21 €uros de dommages-intérêts correspondant au coût (TTC) de travaux réparateurs de désordres, à savoir les infiltrations touchant le sous-sol de la maison d’habitation sise au [Adresse 1] à [Localité 6] sur un terrain d’une superficie totale de 5ares27centiares, objet d’une vente entre les parties;

— outre 4.000 €uros de dommages-intérêts complémentaires au titre des infiltrations récurrentes depuis l’achat;

— encore 2.000 €uros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— et la condamnation des défendeurs aux dépens dont ceux de la procédure de référé-expertise (RG n°20/65).

En défense, il a été conclu pour le seul Monsieur [A] [K] [H] au débouté des prétentions adverses, notamment en ce que le vice n’était pas caché et était connu de toutes les parties. Reconventionnellement, une somme de 2.000 €uros est réclamée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que la condamnation des époux [N] aux dépens.

Madame [V] [U] assignée le 20/09/2023 (659CPC) n’a pas constitué avocat.

Antérieurement à cette instance, une procédure de référé-expertise a été engagée à [Localité 6] et a donné lieu à la désignation par ordonnance du 12/06/2020 de Monsieur [B] [R], Expert qui a rendu un rapport dont la date signalée de dépôt est le 17/02/2023. L’acte introductif de la présente instance est daté du 28/07/2023. Après ordonnance de clôture du 28/02/2025, des conclusions en défense, datées du 04/04/2025 ont encore été transmises. En concertation avec les parties, les débats ont été momentanément rouverts pour la seule prise en compte de ce jeu de conclusions et, à l’audience de renvoi du 02/05/2025, il a été fait droit notamment à la demande de Maître MAI , Avocat du défendeur, de mettre immédiatement en délibéré après nouvelle clôture. L’affaire a donc été mise en délibéré pour une décision mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision

L’action fondée sur les articles 1641 et suivants du Code Civil est intentée à raison des vices cachés qui affectent la chose vendue de façon à la rendre impropre à l’usage ou à en diminuer tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, tout au moins au prix convenu. Dans ce cas, l’acheteur dispose d’une option entre, d’une part, rendre la chose et obtenir la restitution du prix et, d’autre part, garder la chose et se faire rendre une partie du prix. Si le vendeur connaissait les vices cachés, ce qui est présumé lorsqu’il s’agit d’un professionnel, il est tenu, outre de restituer le prix, de payer des dommages-intérêts à l’acheteur. S’il ignorait les vices, il n’est tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. L’existence des vices cachés ainsi que leurs caractères rédhibitoires et antérieurs à la vente doivent être prouvés par l’acheteur.

En l’espèce, les parties demanderesses ont acheté aux défendeurs le bien immobilier décrit à l’exorde au prix de 197.025 €uros outre du mobilier au prix de 10.475 €uros. L’acte authentique du 07/05/2019 portant régularisation de cette vente contient une clause d’exonération de garantie contre les vices cachés sauf , si le vendeur est professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’est comporté comme tel ou encore, si l’acquéreur prouve que les vices étaient connus du vendeur. Les époux [N], acquéreurs se sont plaints de venues d’eau au sous-sol de la maison qui ne leur avaient pas été signalées comme provenir depuis la façade arrière de la maison (là où sera découvert un puits-perdu mal conçu et/ou non relié au tout-à-l’égout). Des réunions contradictoires ont eu lieu le 20/11/2019 dans le cadre d’une expertise amiable SARETEC et le 23/12/2020 dans le cadre de l’expertise judiciaire. Les deux experts signalent que sont à déplorer des infiltrations en sous-sol depuis l’arrière du bâtiment par suite d’une installation ne permettant pas l’évacuation des eaux de pluies, circonstance qui préexistait à la vente et rend l’immeuble impropre à sa destination car elle fragilise à long terme les fondations. L’expertise SARETEC révèle notamment que “des venues d’eau dans le sous-sol étaient indubitablement connues des vendeurs et des acquéreurs. Leur origine, telle qu’elle aurait été décrite par les vendeurs ne semblait cependant pas exhaustive”. L’expertise judiciaire rapporte que “les vendeurs affirment avoir signalé ces désordres aux acheteurs qui affirment ne pas en avoir été informés”. Monsieur [A] [K] [H] produit aux débats une déclaration du l’honneur rédigée le 17/01/2020 par Monsieur [X] [D], de l’Agence immobilière signalée comme intermédiaire dans l’acte notarié , qui affirme que sur demande des vendeurs, il avait clairement attiré l’attention des acquéreurs sur le fait que le bien immobilier était sujet à des inondations au niveau du sous-sol et que des travaux doivent être effectués afin de solutionner le problème. Il est encore précisé dans le document que, toujours en amont de la vente, les acquéreurs ont fait réaliser des devis pour l’évaluation des travaux correctifs. De son côté l’agent immobilier dit avoir contacté une société [G], représentée par [X] [G] pour faire parvenir un devis et que dans ces circonstances, les parties se sont accordées sur la diminution du prix pour compenser le coût des travaux correctifs.

Il résulte des éléments qui précèdent que les venues d’eau au sous-sol étaient suffisamment connues des acquéreurs pour leur avoir été signalées avant la vente. Dans ces circonstances, le vice d’infiltrations en sous-sol n’était pas caché alors que les acquéreurs étaient mis en situation d’en faire mesurer par tout sachant l’origine, l’ampleur et les remèdes. Mais à supposer que l’information qui leur avait été donnée avant la vente sur l’initiative des vendeurs, qui ne sont pas des professionnels de l’immobilier, était insuffisante à leur permettre de considérer le désordre qui ne s’est révélé dans toute son ampleur que postérieurement à la vente, la preuve de la connaissance par les vendeurs de tel vice ainsi détaillé par son origine et sous le jour de ses entières caractéristiques techniques n’est alors qu’insuffisamment rapportée par les parties demanderesses. Dans ce dernier cas, la partie cachée de ce vice est couverte par la clause d’exclusion de garantie prévue à l’acte de vente.

En conséquence, les demandes principales et accessoires formées par les époux [N] ne sauront prospérer, leurs sorts étant liés.

L’équité ne commande pas en l’espèce l’octroi d’ indemnités par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Enfin, les parties demanderesses qui perdent le principal de ce procès, conserveront à leur charge les dépens dont ceux de la procédure de référé-expertise ayant donné lieu au rapport de Monsieur [B] [R], Expert .

Par ces motifs

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort;

DÉBOUTE Monsieur [J] [N] et Madame [S] [Y] épouse [N], parties demanderesses, de leurs prétentions principales, accessoires telles que rappelées à l’exorde de ce jugement et formées à l’encontre de Monsieur [A] [K] [H] et Madame [V] [U];

DIT n’y avoir lieu à l’octroi d’indemnités au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELLE l’exécution provisoire ;

CONDAMNE les parties demanderesses aux dépens dont ceux de la procédure de référé-expertise ayant donné lieu au rapport de Monsieur [B] [R], Expert.

La Greffière, Le Président,