RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00494 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O73E

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 10 MARS 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro., [Adresse 1],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. FRKAI,

[Adresse 2],

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI FRKAI est propriétaire des lots n° 288, 340 et 525, représentant 524 / 100 000 tantièmes au sein d’un immeuble situé, [Adresse 3] à Franconville (95130), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du1 –, [Adresse 4], a, par l’intermédiaire de son syndic le cabinet, [O], père, fils, et, [M], [B], fait signifier à la SCI FRKAI un commandement de payer la somme de 7 841,99 euros en principal au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêté au 12 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic le cabinet, [O], père, fils, et, [M], [B], a fait assigner la SCI FRKAI devant le tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 13 janvier 2026, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  8 419,58 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 4ème trimestre 2025, avec intérêts de droit à compter de la première sommation,

—  1 436,27 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront le coût des sommations en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation.

Il expose que la SCI FRKAI, propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation la SCI FRKAI au paiement de dommages et intérêts. Il mentionne qu’aucun règlement n’est intervenu depuis l’assignation.

La SCI FRKAI, citée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies par le syndicat des copropriétaires, et notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 22 janvier 2020, 24 février 2021, 22 avril 2021, 2 décembre 2021, 24 janvier 2023, 18 janvier 2024 et 13 mars 2025, que les comptes ont été approuvés par des votes successifs depuis l’exercice 2018 et jusqu’à l’exercice 2024, et que les budgets prévisionnels ont successivement été votés et ajustés jusqu’en 2025 inclus.

Les comptes annuels approuvés n’ont pas été contestés par la copropriétaire défenderesse. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales ordinaires et extraordinaires, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner la SCI FRKAI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 419,58 euros au titre des charges de copropriété impayées, au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, appel des provisions et de la cotisation fonds travaux du 4ème trimestre 2025 inclus.

Compte tenu des versements postérieurs intervenus, ladite somme portera intérêts à compter de la délivrance de l’assignation, le 22 décembre 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1 436,27 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification du commandement de payer du 3 mars 2025 à hauteur de 195,08 euros, dont il est justifié.

En revanche, il n’est pas justifié des frais de relance et de réitération de mises en demeure, l’envoi d’une seule mise en demeure en date du 22 juillet 2022 étant justifié. Il sera donc retenu un montant de 39,50 €.

Le surplus des demandes au titre des frais n’étant pas justifié, elles seront rejetées. En conséquence, la SCI FRKAI sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 234,58 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI FRKAI aux entiers dépens de l’instance. Ils ne comprendront cependant pas le coût des sommations, déjà prises en compte au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SCI FRKAI à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

CONDAMNE la SCI FRKAI (RCS de Pontoise n°824 275 499), à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à Franconville (95130), pris en la personne de son syndic le cabinet, [O], père, fils, et, [M], [B], la somme de 8 419,58 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, appel des provisions et de la cotisation fonds travaux du 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 décembre 2025 ;

CONDAMNE la SCI FRKAI (RCS de Pontoise n°824 275 499), à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à Franconville (95130), pris en la personne de son syndic le cabinet, [O], père, fils, et, [M], [B], la somme de 234,58 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 décembre 2025 ;

CONDAMNE la SCI FRKAI (RCS de Pontoise n°824 275 499) aux dépens de l’instance, qui ne comprennent pas le coût des sommations de payer engagées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à Franconville (95130), pris en la personne de son syndic le cabinet, [O], père, fils, et, [M], [B], à l’encontre de la SCI FRKAI ;

CONDAMNE la SCI FRKAI (RCS de Pontoise n°824 275 499), à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à Franconville (95130), pris en la personne de son syndic le cabinet, [O], père, fils, et, [M], [B], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de, [Localité 3], le 10 mars 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE