TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Juin 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 05 Mai 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à M^e Michael ZERBIB………………………….

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/00664 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57QP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.N.C. LAULERIE 2, domiciliée : chez SARL GESTION PATRIMOINE IMMOBILIER ACTIVE IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [J] [V]

né le 06 Juillet 1979 à , demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [B] [V]

née le 18 Octobre 1982 à , demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 1er avril 2017, la SNC LAULERIE 2 a consenti à Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] un bail portant sur un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2] comprenant un garage accessoire moyennant un loyer mensuel initial de 1000 euros sans fixer le montant des charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V], par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, un commandement de payer la somme principale de 3 366 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, la SNC LAULERIE 2 a fait citer Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

— Résilier le bail d’habitation liant les parties portant sur l’appartement situé [Adresse 2] ;

— constater que la clause insérée au bail a joué et que se bail se trouve actuellement résilié ;

— Ordonner leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef au besoin du logement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner solidairement Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] au paiement de la somme de 12 230 €, selon décompte arrêté au 1er janvier 2025 correspondant aux arriérés de loyers outre la somme de 1000 € mensuel jusqu’au jour de la résiliation ;

— Condamner solidairement Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] aux intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— Condamner solidairement Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] au titre de l’indemnité d’occupation, à une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer, charges locatives en sus, soit la somme totale de 1000 € et ce, jusqu’à la libération effective des locaux ;

— Condamner solidairement Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l’instance y compris, la présente assignation et le commandement de payer du 05 mars 2024, ainsi que tous les frais de mise en exécution, tels que les frais d’expulsion, frais de garde meuble (article 696 du CPC) ;

— Juger qu’à défaut de règlement spontané de la présente décision et en cas d’exécution forcée de celle-ci par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire dans le cadre des émoluments des prestations mentionnées au N°128 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du code de commerce devront être supportés par le défendeur ;

— ordonner que la décision à intervenir soit revêtue de l’exécution provisoire, conformément à l’article 515 du Code de procédure civile.

A l’audience du 5 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SNC LAULERIE 2, représentée par son conseil, s’en rapporte à son assignation.

Bien que régulièrement cités à étude, Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] ne sont pas présents, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail

La SNC LAULERIE 2 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 6 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et du titre de propriété du bien loué.

L’action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 1er avril 2017 contient une clause résolutoire stipulant une résiliation du bail de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges, aux termes convenus, or le commandement de payer signifié le 5 mars 2024, pour un montant en principal de 3 366 euros mentionne quant à lui, un délai de deux mois.

La clause résolutoire insérée au bail ne respectant pas les dispositions légales de la loi du 6 juillet 1989 il y a lieu de débouter la SNC LAULERIE 2, de sa demande de résiliation par l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Sur la résiliation du bail pour fautes graves et ses conséquences

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. Enfin, l’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui leur a été signifié le 5 mars 2024, Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] n’ont pas réglé la dette locative de 3 366 euros qui y était mentionnée. Il ressort des pièces produites que la dette locative a augmenté et que les défendeurs sont désormais redevables de la somme 15 230 € selon décompte arrêté au 1er avril 2025 terme d’avril inclus.

Au regard du montant de la dette locative, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V].

Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] non-comparants à l’audience, ne sont pas en mesure de contester la dette.

Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] seront donc condamnés à payer la somme de 15 230 € à la SNC LAULERIE 2, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 366 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de condamner solidairement Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dus à défaut de résiliation du bail, soit la somme de 1000 euros. L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’était le loyer, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Il en résulte que Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] se sont maintenus dans les lieux malgré les termes de la convention. Ils sont donc devenus occupants sans droit ni titre.

Leur expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur demandes accessoires et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la SNC LAULERIE 2 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE la SNC LAULERIE 2 de sa demande de résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er avril 2017 entre la SNC LAULERIE 2, d’une part, Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] concernant le logement meublé situé au [Adresse 2] et comprenant un garage accessoire pour manquement répétés à l’obligation de paiement des loyers,

DECLARE Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] occupants sans droit ni titre du logement meublé situé [Adresse 2] et comprenant un garage accessoire,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] de libérer les lieux situés [Adresse 2] y compris du garage et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SNC LAULERIE 2 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] à payer à la SNC LAULERIE 2, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1000 € à compter du 1er mai 2025 jusqu’à la libération complète des lieux,

DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’était le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] à payer à la SNC LAULERIE 2, la somme de 15 230 €, selon décompte arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 366 €, à compter de l’assignation,

DEBOUTE la SNC LAULERIE 2 de ses demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] à payer à la SNC LAULERIE 2 la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqué

LA GREFFIERE LE PRESIDENT