TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

N° RG 24/54277 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45TF

N° : 3-CH

Assignations du :

04 Juin 2024

10 Juin 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 novembre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur [G] [D]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par Maître Fabrice AMOUYAL, avocat au barreau de PARIS – #E0448

DEFENDEURS

S.A.R.L. JIU JIU

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 8]

et pour signification sur son lieu de travail la SARL JIU JIU, [Adresse 4]

non représentés

DÉBATS

A l’audience du 13 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous signature privée du 10 décembre 2020, M. [G] [D] a donné bail à la société Shengjing aux droits de laquelle vient la SARL Jiu Jiu et M. [K] [Z], des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 21 600 euros hors charges hors taxes.

Faisant valoir le défaut de paiement de loyers, le bailleur a délivré à la SARL Jiu Jiu et M. [K] [Z] par acte extrajudiciaire du 21 février 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme de 11 884,87 euros au titre des loyers échus mois de février 2024 inclus, outre 182,22 euros au titre du coût du commandement.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, ainsi que de la délivrance d’un précédent commandement de payer en date du 6 février 2020, M. [G] [D] a, par exploit délivré le 4 et le 10 juin 2024, fait citer la SARL Jiu Jiu et M. [K] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

« -constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de la société JIU JIU, ainsi que celle de M. [Z], son gérant, et de toute personne se trouvant dans les lieux de son fait, et ce, avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier, s’il y a lieu ;

— ordonner, aux frais et aux risques des locataires, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles qu’il plaira à monsieur le président de désigner, et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues ;

— condamner solidairement la société JIU JIU et M. [Z] à payer au bailleur, par provision, la somme de 16 419,54 euros au titre du solde du compte locatif impayé exigible arrêté au 23 mai 2024 inclus, outre les intérêts légaux à compter du 21 février 2024, date du commandement de payer constatant la carence des défendeurs ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à un montant égal à la dernière échéance de loyer et charges et condamner solidairement la société JIU JIU et M. [Z] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des locaux ;

— condamner solidairement la société JIU JIU et M. [Z] à verser au bailleur la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la société JIU JIU et M. [Z] aux entiers dépens ».

A l’audience du 13 septembre 2024, la requérante maintient les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance. Les défendeurs, régulièrement cités à personne physique et en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de constitution de la défenderesse

Assignée régulièrement, la société JIU JIU et M. [Z] n’ont pas constitué avocat et n’ont pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure.

En l’espèce, l’article 13 du contrat de bail intitulé « clause résolutoire » stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Le commandement du 21 février 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce et comporte en annexe un décompte de sommes dues.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation

En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 22 mars 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif des preneurs par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant contractuel, non sérieusement contestable du loyer, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 22 mars 2024, charges et taxes applicables comprises, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu’à libération des lieux.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte actualisé que la créance n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 16 419,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2024 inclus, et au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés solidairement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement des dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable en outre de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 22 mars 2024,

Ordonnons l’expulsion de la SARL Jiu Jiu et M. [K] [Z] et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 5] à [Adresse 10] [Localité 1], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SARL Jiu Jiu et M. [K] [Z] à payer à M. [G] [D] une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes, à compter du 22 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Condamnons la SARL Jiu Jiu et M. [K] [Z] à payer à M. [G] [D], à titre provisionnel, une somme de 16 419,54 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de mai 2024 comprise,

Condamnons la SARL Jiu Jiu et M. [K] [Z] à payer à M. [G] [D] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SARL Jiu Jiu et M. [K] [Z] aux dépens;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 11] le 08 novembre 2024

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Cristina APETROAIE