N° RG : N° RG 22/00392 – N° Portalis DB2F-W-B7G-EPCN

[[[GRAON]]]S.A.R.L. AB MCS[[[GRAOFF]]] [[[GRAON]]]S.A.R.L. AB MCS[[[GRAOFF]]] [[[GRAON]]]S.A.R.L. AB MCS[[[GRAOFF]]] /c Madame [J] [R]

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

— --------------------------------

[Adresse 5]

[Localité 4]

— --------------------------------

Première Chambre Civile

I J 25/00361

RG N° RG 22/00392 – N° Portalis DB2F-W-B7G-EPCN

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 22 AOUT 2025

* Copies délivrées à

M^e PAULUS

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e DI BELLA

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par :

— DEMANDERESSE -

S.A.R.L. AB MCS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e François DI BELLA, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 03, M^e Nicolas RAPP, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 44

A l’encontre de :

— DEFENDERESSE

Madame [J] [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Antoine-guy PAULUS, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 31

CONCERNE : Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 07 mars 2025

Monsieur Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président, agissant en qualité de juge des loyers commerciaux par délégation du Président du Tribunal,

Greffier lors des débats : Madame Nathalie GOCEL, greffière,

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées

Signé par Monsieur Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président,et Madame Nathalie GOCEL, greffière, présent au prononcé

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2011, la SARL FIFTH AVENUE a signé un bail commercial avec Madame [J] [R], propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 3], à destination d’une activité de vente de prêt-à-porter, chaussures et accessoires de mode comprenant au rez-de-chaussé un magasin, un bureau, d’une superficie d’environ 100 m2, ainsi qu’une cave.

La SARL FIFTH AVENUE a cédé son fonds de commerce à la SARL AB MCS et Madame [J] [R] a donné son autorisation à ladite cession selon acte en date du 5 mars 2020.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 22 octobre 2011 pour se terminer le 21 octobre 2020 et ce, contre un loyer net mensuel de 3 000 euros outre la somme de 60 euros de provision sur charges.

Par lettre du 27 septembre 2021, la SARL AB MCS a été informée que le loyer a été augmenté et qu’il est d’un montant de 3 469 euros (3 429,36 euros + 40 euros pour charges).

Par lettre du 22 octobre 2022, le conseil de Madame [J] [R] a indiqué être favorable à la conclusion d’un nouveau bail et propose un loyer mensuel de 3658,38 euros.

Par lettre du 18 novembre 2020, le conseil de la partie demanderesse a répondu au conseil de Madame [J] [R] que la valeur locative est bien inférieure à celle qu’elle évoque et propose un loyer de 2 100 euros mensuel.

Par lettre du 28 novembre 2020, le conseil de Madame [J] [R] a refusé cette proposition, estimant qu’il s’agit d’une erreur de plume.

Par lettre du 17 novembre 2021, réceptionnée le 22 novembre 2021 et en l’absence d’accord sur le montant du loyer du bail en renouvellement, la SARL AB MCS a notifié à Madame [J] [R] un mémoire préalable afin de solliciter la fixation du loyer annuel à la somme de 25 460 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2022, la SARL AB MCS a fait assigner Madame [J] [R] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal Judiciaire de Colmar aux fins de :

— FIXER le loyer annuel à la somme de 25 460 euros, soit un loyer mensuel arrondi de 2 122 euros, étant rappelé que le loyer n’est pas soumis à TVA ;

— DIRE et JUGER que Madame [J] [R] devra rembourser à la SARL AB MCS, les trop-perçus de loyer depuis la date du renouvellement du 22 octobre 2020 avec les intérêts au taux légal à compter de cette même date ;

Préalablement, au cas où le Juge des Loyers commerciaux s’estimerait insuffisamment informé,

— ORDONNER une expertise conformément à l’article R. 145-30 du Code de commerce ;

Dans ce cas

— FIXER le loyer provisionnel annuel à la somme de 25 460 euros à compter du 22 octobre 2020 jusqu’à la fixation définitive ;

En tout état de cause

— CONDAMNER Madame [J] [R] au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; ainsi qu’aux entiers dépens ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement du 18 octobre 2022, le Tribunal de céans a ordonné une expertise technique confiée à Madame […], Expert près la Cour d’appel de COLMAR, avec notamment pour mission de fournir tous les éléments de nature à permettre de fixer le loyer en fonction de la valeur locative à compter du 22 octobre 2020.

L’Expert a rendu son rapport définitif le 26 septembre 2023 en indiquant avoir déterminé la valeur locative annuelle à hauteur de 33 496 euros au 22 octobre 2020, soit 2791, 33 € par mois.

Par un mémoire complémentaire en fixation du loyer, réceptionné par Madame [J] [R] le 8 février 2024, la SARL AB MCS sollicite du Juge des loyers commerciaux du Tribunal de céans de :

— FIXER le loyer annuel à la somme de 33 496 euros, soit un loyer mensuel arrondi de 2 791, 33 euros, étant rappelé que le loyer n’est pas soumis à TVA ;

— DIRE et JUGER que Madame [J] [R] devra rembourser à la SARL AB MCS, les trop-perçus de loyer depuis la date du renouvellement du 22 octobre 2020 à savoir la somme de 24 064, 74euros avec les intérêts au taux légal à compter de cette même date, et capitalisation annuelle des intérêts de retard

En tout état de cause

— CONDAMNER Madame [J] [R] au paiement d’une somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses dires, elle indique :

— que lors du renouvellement du bail, il convient de vérifier le montant de la valeur locative, pour voir si elle n’est pas inférieure au plafond indiciel ;

— que le principe de la fixation du loyer en renouvellement, à la valeur locative, inférieure au plafond, à la demande du locataire, est établi par une jurisprudence constante ;

— que conformément aux articles L 145-33 et R 145-2 et suivants du Code de commerce, la valeur locative dépend notamment des prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

— qu’en l’espèce, le loyer actuellement réclamé par Madame [J] [R] est déconnecté de ceux actuellement pratiqués pour des commerces avoisinants et exerçant des activités similaires ou assimilés ;

— qu’il ressort d’une enquête de commercialité réalisée récemment dans le cadre d’une expertise ordonnée par le juge des loyers que la valeur locative au m2 est bien inférieure à celle réclamée par Madame [J] [R] ;

— qu’il en résulte que la moyenne des loyers de la [Adresse 6] s’établit à 335 euros/m² ;

— que l’expert judiciaire affirme également que la valeur locative était à hauteur de 33 496 euros au 22 octobre 2020, soit 2791, 33 euros par mois ;

— qu’il ressort de ce qui précède que le calcul du trop-perçu de loyer depuis le 22 octobre 2020 en prenant en compte les indexations du loyer s’établit comme suit :

Date

Loyer versé par AB MCS

Valeur locative réelle

Trop-perçu par Mme [R]

nov-20

3 288,13 €

2 791,33 €

496,80

déc-20

3 288,13 €

2 791,33 €

496,80 €

janv-21

3 306,83 €

2 791,33 €

515,50 €

févr-21

3 306,83 €

2 791,33 €

515,50 €

mars-21

3 306,83 €

2 791,33 €

515,50 €

avr-21

3 306,83 €

2 791,33 €

515,50 €

mai-21

3 306,83 €

2 791,33 €

515,50 €

juin-21

3 306,83 €

2 791,33 €

515,50 €

juil-21

3 306,83 €

2 791,33 €

515,50 €

août-21

3 301,31 €

2 791,33 €

509,98 €

sept-21

3 301,31 €

2 791,33 €

509,98 €

oct-21

3 429,36 €

2 899,60 €

529,76 €

nov-21

3 429,36 €

2 899,60 €

529,76 €

déc-21

3 429,36 €

2 899,60 €

529,76 €

janv-22

3 429,36 €

2 899,60 €

529,76 €

févr-22

3 429,36 €

2 899,60 €

529,76 €

mars-22

3 429,36 €

2 899,60 €

529,76 €

avr-22

3 429,36 €

2 899,60 €

529,76 €

mai-22

3 429,36 €

2 899,60 €

529,76 €

juin-22

3 429,36 €

2 899,60 €

529,76 €

juil-22

3 429,36 €

2 899,60 €

529,76 €

août-22

3 429,36 €

2 899,60 €

529,76 €

sept-22

3 429,36 €

2 899,60 €

529,76 €

oct-22

3 702,42 €

3 130,48 €

571,94 €

nov-22

3 702,42 €

3 130,48 €

571,94 €

déc-22

3 702,42 €

3 130,48 €

571,94 €

janv-23

3 702,42 €

3 130,48 €

571,94 €

févr-23

3 702,42 €

3 130,48 €

571,94 €

mars-23

3 702,42 €

3 130,48 €

571,94 €

avr-23

3 702,42 €

3 130,48 €

571,94 €

mai-23

3 702,42 €

3 130,48 €

571,94 €

juin-23

3 702,42 €

3 130,48 €

571,94 €

juil-23

3 702,42 €

3 130,48 €

571,94 €

août-23

3 702,42 €

3 130,48 €

571,94 €

sept-23

3 702,42 €

3 130,48 €

571,94 €

oct-23

3 998,08 €

3 380,47 €

617,61 €

nov-23

3 998,08 €

3 380,47 €

617,61 €

déc-23

3 998,08 €

3 380,47 €

617,61 €

TOTAL

133 902,29 €

113 207,00 €

20 695,29 €

— qu’elle doit être condamnée à payer à la SARL AB MCS la somme 20.695,29 euros à la société AB MCS.

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par la voie du RPVA le 09 janvier 2025, Madame [J] [R] sollicite du Tribunal de céans de :

A titre principal

— DÉBOUTER la SARL AB MCS de ses fins et prétentions

Subsidiairement

— JUGER que le montant des trop-perçus de loyer depuis la date du renouvellement du 22 octobre 2020 ne saurait excéder la somme de 18.829,90 euros.

En tout état de cause

— CONDAMNER la SARL AB MCS au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de la procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Au soutien de ses conclusions, Madame [J] [R], représentée par son conseil expose :

— que la SARL AB MCS entend faire faire fixer le loyer annuel à la somme de 33.496 euros, soit un loyer mensuel de 2.791,33 euros et sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 20.695,29 euros au titre de trop-perçus de loyer depuis la date du renouvellement du 22 octobre 2020 ;

— que le loyer mensuel actuel est de 3.469, 36 euros avec une avance sur charges de 40 euros ;

— que le bail initial du 21 octobre 2011 fixait le montant du loyer à hauteur de 3.000 euros et a été accepté comme tel par la SARL AB MCS lors de la cession intervenue le 5 mars 2020 entre la SARL FIFTH AVENUE et la SARL AB MCS ;

— que ce n’est qu’au cours du second semestre 2020 qu’elle a sollicité la conclusion d’un nouveau bail, tout en réclamant une minoration du loyer de 1.347,36 euros, soit un montant inférieur au bail initial;

— que l’Expert a fixé la valeur locative à hauteur de 33.496 euros au 22 octobre 2020 et que la SARL AB MCS entend voir porter, à compter du point de départ du nouveau bail, le prix du loyer à la somme de 33.496 euros ;

— que le loyer annuel doit être de 39.252 euros, soit 3.270 euros par mois et que ce montant serait plus proche de celui qui était appliqué en novembre 2020, soit 3.301,31 euros ;

— que le projet de piétonisation de la [Adresse 6], annoncé depuis 2022, est entré dans sa phase concrète depuis le 6 janvier 2025 avec une phase test et que cet élément ne pouvait pas être pris en compte par l’expert au moment de la rédaction de son rapport le 26 septembre 2023 ;

— que le différentiel mis en compte comme trop perçu est ainsi erroné ; qu’il est versé au débat son décompte, lequel met en compte, sur la seule base de la valeur locative retenue par l’expert un trop perçu de 18.829,90 euros et non 20.695,29 euros et que si le Tribunal doit retenir la valeur locative fixée par l’expert, il convient de rectifier le montant mis en compte au titre du trop-perçu à hauteur de 18.829,90 euros.

Suivant mémoire du 6 septembre 2024, le tableau a été repris par la demanderesse pour aboutir à un différentiel de 24.064,74 € sur la même période.

Il y a lieu, pour un exposé détaillé des moyens des parties, de se reporter à leurs écritures signifiées aux dates ci-dessus conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation du loyer

Aux termes de l’article L 145-34 du code de commerce, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’INSEE, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

Par ailleurs, l’article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative?; qu’à défaut d’accord, celle-ci est déterminée d’après :

1. les caractéristiques du local considéré,

2. la destination des lieux,

3. les obligations respectives des parties,

4. les facteurs locaux de commercialité.

5. les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, le bail expiré a couvert une période de neuf années pour se terminer le 21 octobre 2020, date à laquelle doivent être appréciées les modifications alléguées par le bailleur, justifiant le cas échéant le déplafonnement du loyer.

Faute par la bailleresse d’avoir délivré un congé pour cette date et par la preneuse d’avoir formulé une demande de renouvellement, ledit bail s’est poursuivi sans qu’un nouveau bail ne soit formalisé.

La SARL AB MCS a fait part de son souhait de poursuivre le bail et de revoir à la baisse le loyer actuel.

Madame [J] [R] s’est opposée à une baisse de loyer et a proposé de le réévaluer à la somme de 3.658,38 euros. La SARL AB MCS a proposé un loyer de 2.122 euros (25.464 € annuels)

L’expertise judiciaire du 26 septembre 2023, ordonnée par un jugement du 18 octobre 2022 du Tribunal de céans, a déterminé la valeur locative à hauteur de 489 euros/ m², donc pour une surface pondérée de 68, 5 m², soit 68,5 m² x 489 euros = 33.496 euros ou 2.791,33 euros par mois au 22 octobre 2020.

La bailleresse critique la pondération effectuée par l’expert désigné ; les coefficients de pondération appliqués sont ceux prévus par la charte de l’expertise des locaux commerciaux ; il n’y a pas lieu à rectification.

Compte-tenu de ces éléments, il y a lieu de retenir la valeur proposée par l’expert à hauteur de 2.791,33 euros par mois et 33.496 euros par an.

Sur le trop perçu

En l’espèce, la SARL AB MCS sollicite le remboursement du trop-perçu de loyer depuis le 22 octobre 2020 en prenant en compte les indexations du loyer.

La SARL AB MCS rappelle que dans son jugement du 18 octobre 2022, le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de céans avait dit que pendant le cours de l’instance, elle était tenue de payer le montant du loyer contractuel du bail initial, après indexation ; qu’elle a réglé pendant toute cette période un loyer de 3.288,13 euros au 1er novembre 2020 pour arriver à un loyer de 3.998,08 euros au mois de décembre 2023 ; qu’elle devrait payer un loyer de 2.791,33 euros au mois de novembre 2020 pour arriver à un loyer de 3.380,47 euros au mois de décembre 2023, tel que mentionné dans le tableau ci-dessus.

La bailleresse rappelle de son côté que la valeur locative fixée par l’expert est hors taxes, alors que le loyer versé est TTC. Le différentiel présenté par la locataire est donc erroné.

Il ressort du tableau présenté par la locataire dans son dernier mémoire qu’elle a réglé de novembre 2020 à décembre 2023 133.902,29 € incluant la provision pour charges, laquelle inclut les taxes supportées par la locataire. La provision pour charges était de 60 € entre novembre 2020 et septembre 2021, puis de 40 € par mois.

Suivant la valeur locative retenue telle que proposée par l’expert, le loyer net sur la période est de 109.837, 55 €, avec application de l’indexation. Ce montant doit être augmenté des provisions pour charges, soit (11 mois x 60 €) + (27 mois x 40 €) = 1.740 €. La somme revenant à la bailleresse sur la période est ainsi de 109.837, 55 + 1.740 = 111.577, 55 €

De ce fait, le trop-perçu de la bailleresse est de 133.902, 29 – 111.577, 55 = 24.064,74 € ainsi qu’il est demandé dans le dernier mémoire.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [J] [R] à payer la somme de 24.064,74 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2022 (date de l’assignation).

Il sera en outre fait droit à la demande de capitalisation annuelle des intérêts de retard.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [J] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’expertise.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Supportant les dépens, elle sera également condamnée à payer à la SARL AB MCS la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Loyers Commerciaux, statuant contradictoirement et en premier ressort :

FIXE le montant du loyer à la somme de 2.791,33 euros par mois et 33.496 euros par an ;

DIT que ce loyer a pris effet le 22 octobre 2020 ;

CONDAMNE de ce chef Madame [J] [R] à payer à la SARL AB MCS la somme de 24.064,74 euros, au titre du remboursement du trop-perçu, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2022 pour le trop-perçu versé à cette date et à compter de chaque mois pour chaque trop-perçu versé indûment postérieurement à cette date ;

ACCORDE la capitalisation annuelle des intérêts de retard ;

CONDAMNE Madame [J] [R] à payer à la SARL AB MCS la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [J] [R] aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi prononcé les jours, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,