Tribunal Judiciaire de Colmar, Referes, 3 septembre 2025, n° 25/00003

TJ Colmar 3 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Violation de l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation
La cour a constaté que les locaux étaient à usage d'habitation et que le changement d'usage effectué par Madame [W] était prohibé par la loi.
Accepté
Changement d'usage prohibé
La cour a ordonné le retour à l'usage d'habitation, considérant que l'activité de location touristique était illégale.
Accepté
Amende pour non-respect des dispositions légales
La cour a jugé que l'amende était justifiée au regard de la gravité des faits et des revenus générés par les locations illicites.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a condamné Madame [W] à payer les frais de la procédure, considérant qu'elle avait succombé dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Colmar, réf., 3 sept. 2025, n° 25/00003
Numéro(s) :	25/00003
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Magali SPAETYDelphine GILBERTDavid GILLIGThibault MAI
Parties :	Commune COMMUNE DE [ Localité 12 ]

Texte intégral

N° RG 25/00003 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FKMU

Page sur

C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 15]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Service

chambre des référés : procédures accélérées au fond civiles

Minute N° VJ -25-0264

N° RG 25/00003 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FKMU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT EN PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

DU 03 SEPTEMBRE 2025

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Commune COMMUNE DE [Localité 12],

dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par M^e Delphine GILBERT, avocat au barreau de COLMAR, postulant et Maître David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, plaidant

À l’encontre de :

DÉFENDERESSE

Madame [V] [W]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Thibault MAI, avocat au barreau de COLMAR, postulant et M^e Magali SPAETY, avocat au barreau de MULHOUSE, plaidant

NATURE DE L’AFFAIRE

Demande relative à un droit d’usage et d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Ombeline MAHUZIER, Présidente du Tribunal judiciaire de Colmar, statuant selon la procédure accélérée au fond,

Greffière : Christine KERCHENMEYER

DÉBATS

À l’audience publique du mercredi 23 juillet 2025.

JUGEMENT contradictoire et rendu en premier ressort,

prononcé par mise à disposition publique au greffe le 03 septembre 2025 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Ombeline MAHUZIER, présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, et Christine KERCHENMEYER, Greffière.

* Copie exécutoire à :

M^e Delphine GILBERT

M^e Thibault MAI

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [W] a acquis une maison sise [Adresse 3] à [Localité 6] le 30 avril 2019, qu’elle a transformé en deux appartements distincts, qu’elle propose à la location touristique de courte durée sur différents sites internet.

Le 2 septembre 2023, Madame [W] a présenté auprès de la mairie de [Localité 12] deux demandes distinctes en vue d’obtenir le changement d’usage des logements en meublés de tourisme.

Par deux arrêtés en date du 21 novembre 2023, la commune de [Localité 12] a refusé de faire droit à ces demandes, aux motifs qu’elles ne satisfaisaient pas le règlement communal relatif au changement d’usage des locaux destinés à l’habitation.

Par acte du 23 décembre 2024, la COMMUNE DE RIQUEWIHR a fait assigner Madame [W] [V] devant la présidente de ce tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :

— Constater la violation des dispositions de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation ;

— Ordonner le retour à l’usage d’habitation de deux logements situés dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] ;

— Condamner Madame [W] [V] à une amende de 50.000 € (cinquante mille euros) par local irrégulièrement transformé l’article L652-1 Code de la construction et de l’habitation ;

— Condamner Madame [W] [V] à payer la somme de 5.000 € (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Madame [W] [V] aux entiers frais et dépens de la procédure.

Dans ses conclusions en date du 20 juin 2025, elle expose en substance que :

— La maison était à usage d’habitation au moment de l’adoption des règlements municipaux des 11 juillet et 26 septembre 2019, 9 septembre 2021 et 3 avril 2024, instaurant sur autorisation du préfet un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage des locaux d’habitation conformément à l’article L631-7-1-A du Code de la construction et de l’habitation.

— Madame [W] a irrégulièrement changé l’usage du local sis [Adresse 4], en dépit de deux mises en demeure de cesser l’exploitation des logements en meublés de tourisme, en dates des 2 février 2021 et 22 octobre 2024.

— Madame [W] a fait deux demandes de changement d’usage incomplètes le 4 septembre 2023, elle a complété ses demandes le 20 octobre 2023, toutes deux refusées par arrêtés du 21 novembre 2023 notifiés par LRAR.

— Le montant de l’amende demandée sollicité sur le fondement des dispositions de l’article L651-2 du Code de la construction et de l’habitation est justifié au regard de la durée de l’infraction, de la répétition des faits et du montant de revenus générés au regard du revenu moyen par jour loué, sur la base d’un taux d’occupation estimé à 45% en 2024.

Madame [W] [V] demande à la présidente du tribunal judiciaire de :

— Débouter la commune de [Localité 12] de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner la commune de [Localité 12] à lui payer 4.000 € (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la commune de [Localité 12] aux entiers frais et dépens de la procédure.

Dans ses conclusions en date du 1er juin 2025, elle expose en substance que :

— La commune ne démontre pas que les locaux étaient à usage d’habitation au 1er janvier 1970;

— Madame [W] a satisfait à ses obligations en procédant à la déclaration de meublés de tourisme le 2 mai 2019, conformément au régime applicable antérieurement à l’entrée en vigueur du règlement communal du 11 juillet 2019 qui ne saurait lui être applicable ;

— La commune de [Localité 12] agit de manière arbitraire en attendant trois ans avant d’introduire l’instance ;

— La commune de [Localité 12] a attendu plus de deux mois pour répondre à la demande d’autorisation de changement d’usage alors même que le silence de l’administration vaut acceptation après l’échéance du délai de deux mois.

A l’audience du 23 juillet 2025, les parties maintiennent leurs demandes.

Sur ce, l’affaire a été mise en délibéré, pour être rendue au 3 septembre 2025.

MOTIVATION

Sur la destination du local

Il résulte de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation que :

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article.

Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite.

Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.

En application de ces dispositions, les locaux ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés.

En l’espèce, il résulte de la demande de permis de construire déposée le 23 mars 2018 par Monsieur [O], alors propriétaire du logement, du permis de construire accordé le par arrêté en date du 5 juin 2018, et de la déclaration d’intention d’aliéner établie par le propriétaire lors de la vente, quand bien même elle n’était pas requise au regard des disposition d’urbanisme, que les locaux étaient alors à usage d’habitation.

Aussi, le logement sis [Adresse 3] à [Localité 12] est réputé être un local à usage d’habitation et les dispositions des articles L 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation leurs sont applicables.

Sur le changement d’usage

Il résulte de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation que :

Le fait de louer un local meublés destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de cet article. (…)

Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

En l’espèce, la commune de [Localité 12] a instauré un régime d’autorisation de changement d’usage qui est entré en vigueur le 1er août 2019.

Il résulte à la fois des courriers de Madame [W], qui ne conteste cet usage, et du procès-verbal de constat établi le 6 décembre 2024, par Me [H] [F], commissaire de justice, que les locaux sont proposés en location meublée de courte durée sur différents sites de tourismes.

Le procès-verbal du commissaire de justice constate notamment sur le site « Gites.fr » la présence de neuf témoignages de clients, allant du 30 décembre 2022 au 23 octobre 2024, l’annonce étant selon le site diffusée depuis novembre 2019. Il constate également la présence des deux appartements sur le site « Booking.com » qui publie 158 témoignages de clients, courant du 11 juillet 2021 au 8 janvier 2024. La capture d’écran de l’annonce sur le site « Booking.com » atteste de « 159 expériences vécues », soit 159 locations distinctes.

Il est ainsi amplement démontré que Madame [W] a procédé à un changement d’usage des appartements en sa location de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et ce dès le mois de novembre 2019.

En l’espèce, Madame [W] a fait une déclaration de meublés de tourisme pour le logement sis [Adresse 2] le 2 mai 2019.

Par courriers en date du 14 et du 20 mai 2019 versés au dossier, la commune de [Localité 12] a expressément indiqué qu’elle n’entendait pas réserver une suite favorable à ces déclarations.

Elle n’a donc pas délivré de numéro de déclaration de meublé, en raison de l’absence de stationnement, de sorte que le local était toujours à usage d’habitation au moment de l’entrée en vigueur du règlement instaurant un régime d’autorisation pour le changement d’usage.

La contestation des décisions administratives et le contentieux du recours en excès de pouvoirs relèvent de la seule compétence du juge administratif.

La commune de [Localité 12] n’a pas pris acte de la déclaration. Madame [W] [V] a accepté ce refus, qu’il lui appartenait le cas échéant de contester devant le juge administratif en temps utiles.

Aussi, il est établi que le logement était toujours à usage d’habitation lorsque Madame [W] a commencé son activité de location de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, de sorte que cette activité constitue un changement d’usage prohibé par le Code de la construction et de l’habitation ainsi que par le règlement communal.

En conséquence, il sera ordonné le retour à usage d’habitation des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 12], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Par ailleurs, l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution expose tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au dossier que Madame [W], avertie a plusieurs reprises et mise en demeure par la mairie de [Localité 12] a persisté à louer ses locaux en meublé touristique, sans manifester de réelle intention de se mettre en conformité.

Afin d’assurer l’exécution effective de la présente décision, il convient en conséquence de prononcer une astreinte de 500 euros par logement et par jour de retard, à l’expiration du délai d’un mois pour le retour à l’usage d’habitation, selon les modalités énoncées au dispositif.

La compétence de la liquidation de l’astreinte sera laissée au juge naturel en la matière à savoir le juge de l’exécution.

Sur l’amende

Il résulte de l’article L651-2 du Code de la construction et de l’habitation que :

Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat.

Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe.

A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de

1.000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé.

Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.

Le montant de l’amende est fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général, des revenus procurés par les locations illicites et de la bonne foi du propriétaire.

En l’espèce, pour solliciter le prononcé d’une amende civile de 50 000 euros, que le régime d’autorisation de changement d’usage a été instauré dans l’objectif d’intérêt général de lutte contre la pénurie de logement poursuivi par le législateur, que les faits ont duré plus de cinq ans, alors que des avertissements ont été adressés à Madame [W] à plusieurs reprises, et que les revenus procurés sont estimés entre 85 384 euros et 139.570 euros par appartement, sur la base d’un taux d’occupation de 45% par an.

Il résulte d’une part du procès-verbal de constat de commissaire de justice que les locations de courte durée ont démarré à minima en novembre 2019.

Le constat relève également des témoignages de satisfactions de clients espacés de quelques jours, démontrant le caractère intermittent de la location de courte durée, le premier témoignage remontant, sur le site Booking.com, au 11 juillet 2021.

La demanderesse verse également au dossier une estimation adossée aux données l’observatoire de l’agence régionale du tourisme [Localité 10] Est, qui confirment un taux d’occupation moyen des logements de tourisme dans la commune de [Localité 12] à 45 %, avec un prix moyen minimum par nuitée de 104 euros en basse saison et 170 euros en haute saison pour une durée de séjour est en moyenne de 3,2 jours.

Enfin, elle verse au dossier une capture d’écran de location meublée à l’année démontrant que le prix moyen d’un logement à usage d’habitation sur [Localité 12] est de 620 euros par mois, soit sur la seule période du 11 juillet 2021 au 6 décembre 2024, à laquelle le procès-verbal de constat a été réalisé, soit un loyer annuel de

7. 440 euros par logement au plus bas, et 74 400 euros pour deux logements sur cinq ans.

Madame [W] enfin ne justifie pas avoir procédé au retour à l’usage d’habitation de son bien.

Ces éléments démontrent suffisamment l’ampleur du revenu réalisé et le différentiel avec des revenus locatifs de locaux à usage d’habitation.

Au regard de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courte durée en comparaison d’une location classique et de l’absence de volonté démontrée du défendeur de se conformer à ses obligations, en application de l’article L651-2 du Code de la construction et de l’habitation, Madame [W] sera condamnée à une amende de 35 000 euros par logement irrégulièrement transformé selon les modalités énoncées au dispositif.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Madame [V] [W], qui succombe, sera tenue aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer à la commune de [Localité 12] la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Ombeline MAHUZIER, Présidente du tribunal judiciaire de COLMAR, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par jugement en procédure accélérée au fond, mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATONS la violation des dispositions de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation ;

ORDONNONS à Madame [W] de procéder au retour à usage d’habitation des deux locaux illégalement transformés sis [Adresse 3] à [Localité 14] dans un délai d’un mois, à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 500 € (cinq cents euros) par jour de retard et par logement pendant 90 jours, à compter de l’expiration du délais précité ;

DISONS n’y avoir lieu à réserver la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNONS Madame [V] [W] à payer à la commune de [Localité 12] la somme de 35.000 € (trente cinq mille euros) par appartement illégalement transformé, en application de l’article L652-1 du Code de la construction et de l’habitation à titre d’amende civile ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [V] [W] aux entiers frais et dépens ;

CONDAMNONS Madame [V] [W] à payer la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 03 septembre 2025, par Ombeline MAHUZIER, présidente, et signé par elle et le greffier.

La Greffière

La Présidente