C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE Minute N° 25/00212

DE GUEBWILLER

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00353 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FOTM

DEMANDERESSE

S.C.I. […],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Frédérique DEWULF, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 18

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [L],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Eric GRUNENBERGER, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 17

Madame [G] [E] [F],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Eric GRUNENBERGER, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 17

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Georges BOLL, Vice-Président, juge des contentieux de la protection

Greffier : Emmanuelle EBER

DÉBATS : À l’audience publique du mardi 04 novembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire et rendu en premier ressort,

prononcé par mise à disposition publique au greffe le 09 décembre 2025 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Georges BOLL, président, et Emmanuelle EBER, greffier.

* Copie exécutoire à M^e Frédérique DEWULF

* Copie à me GRUNENBERGER

Le 09/12/2025

Exposé du litige

Par acte sous seing privé daté du 26/04/2023, la SCI […], sous la dénomination de bailleur a donné à bail une habitation sise à [Localité 7] à Monsieur [W] [L], sous la désignation de locataire dans la présente décision, pour un loyer mensuel initial de 465€uros avec provisions mensuelle sur charges de 30 €uros . Par avenant daté du 19/07/2024, Madame [G] [E] [F] s’est jointe à ce contrat comme colocataire solidairement engagée , y-compris pour l’apurement d’un arriéré locatif alors chiffré à 4950€uros remboursables selon des mensualités de 50 €uros.

Dénonçant le défaut de payement des échéances du bail ainsi que l’inobservation du plan d’apurement initialement convenu, par acte d’huissier-commissaire de justice du 23/04/2025, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection puis a comparu par Avocat pour:

*voir prononcer la résiliation du bail d’habitation et obtenir l’expulsion des locataires avec au besoin le recours à la force publique et ce, sous astreinte de 15€uros par jour de retard avec la réduction voire la dispense d’application du délai de préavis d’expulsion prévu à l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

*obtenir les sommes suivantes:

— celle de 10145 €uros , somme ultérieurement réduite à 7504,31€uros selon le dernier décompte invoqué au titre de l’arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— une indemnité mensuelle d’occupation réévaluable de 495€uros;

— la somme de 800 €uros, montant porté à 1000€uros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— les dépens;

*voir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les locataires ont comparu par avocat qui a présenté toutes contestations et réserves, motif pris de l’absence de décomptes de charges, d’un DPE vierge et d’une installation électrique dont il résulte que le logement est indécent . En conséquence, il est demandé que le montant de l’arriéré locatif soit réduit à 8354€uros après l’état des lieux de sortie du 01/08/2025 et déduction des avances sur charges qui ont été payées en 2023-2024-2025 (810€uros) et que les sommes dues par les locataires soient compensées par des dommages-intérêts chiffrés à 10500 €uros qu’ils réclament au bailleur au titre de l’indécence du logement.

Selon ses dernières écritures, le bailleur prend notamment en compte le départ des locataires pour retirer ses demandes de résiliation du bail avec expulsion des locataires, astreinte et décision sur le délai de préavis d’expulsion . En outre, il conclut au débouté des entières demandes reconventionnelles.

L’affaire a été mise en délibéré pour une décision mise à disposition au greffe .

Motifs de la décision

L’abandon des demandes de résiliation du bail avec expulsion des locataires, astreinte et décision sur le délai de préavis d’expulsion sera constaté.

En vertu des articles 7a) et 23 de la loi n°89-462 du 06/07/1989, le locataire doit payer les loyers et charges récupérables qui, quant à elles, sont exigibles sur justifications . Lorsque des provisions sur charges sont exigées, des décomptes annuels de régularisation sont prévus.

En l’espèce, le bailleur produit un détail des montants qu’il réclame , comprenant le calcul des loyers versés ou dus ainsi que le résultat du plan d’apurement de la dette initiale, le tout est arrêté fin juillet 2025 pour prendre en compte le départ des locataires . Un décompte de charges, sur toute la période de bail est présenté accompagné de pièces et factures justificatives. Il vaut document de régularisation, certes tardive au regard du délai annuel mais dont les montants réclamés sont conformes aux charges récupérables pour telle habitation de deux pièces principales dont il s’agit et sont accompagnés de justificatifs. Pour leur part, les locataires ne contestent plus le principe de leur dette locative dont le montant réclamé a été réduit à proportion sensiblement équivalente à ce qu’ils ont discuté.

Il résulte qu’à la sortie de bail (31/07/2025), l’arriéré locatif s’élève à 7504,31€uros. En conséquence, les locataires seront condamnés à payer :

— la somme de 7504,31€uros au titre de l’arriéré locatif arrêté le 31/07/2025;

— les intérêts au taux légal sur la somme précédemment spécifiée, à compter de l’assignation du 23/04/2025.

Les articles 3-3 et 6 de la loi n°89-462 du 06/07/1989 obligent le bailleur à délivrer au locataire et entretenir un logement ainsi que ses équipements en bon état d’usage et décent, répondant à des critères notamment ne laissant pas apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ou encore répondant à un niveau de performance minimale défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre-carré et par an et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. À cet effet, un dossier de diagnostic technique est à annexer au bail lors de sa signature ou de son renouvellement . Il comprend notamment le diagnostic de performance énergétique, de risque d’exposition au plomb ou encore un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz. Ces documents n’ont qu’une valeur indicative.

En l’espèce, les locataires se plaignent du manque d’isolation de l’appartement qui occasionne une consommation excessive de gaz. Le dossier de diagnostic technique locatif daté du 24/05/2018 (précisant être valable jusqu’au 23/05/2024), produit par les locataires constate des anomalies de l’installation intérieure d’électricité , est vierge s’agissant notamment de l’appréciation sur la consommation d’énergie (le document précise qu’aucune étiquette n’est donnée à cet égard par le diagnostiqueur immobilier si les factures d’énergie ne sont pas exploitables ou sont inexistantes).

De son côté , le bailleur produit un diagnostic technique du logement concerné et daté d’août 2025, époque de sortie de bail. L’installation de gaz n’appelle aucun signalement. La performance énergétique est classée D et les anomalies qui affectent l’installation électrique appellent des recommandations.

Il résulte des éléments qui précèdent que l’état du logement, s’il comporte effectivement des imperfections, ne caractérise pas suffisamment le critère d’indécence invoqué par les locataires alors que la correction est recommandée sans plus impartir d’obligations. En conséquence, leurs demandes reconventionnelles, principales et accessoires ne sauront prospérer, leurs sorts étant liés.

L’équité commande en l’espèce que soit octroyée au bailleur une indemnité par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et selon les modalités spécifiées au dispositif de ce jugement. Enfin, les locataires déclarés débiteurs , seront condamnés aux dépens.

Par ces motifs

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort;

CONSTATE l’abandon des demandes de résiliation du bail avec expulsion , astreinte et décision sur le délai de préavis d’expulsion;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] et Madame [G] [E] [F], locataires, à payer solidairement en deniers ou quittances à la SCI […] :

— la somme de 7504,31€uros au titre de l’arriéré locatif arrêté le 31/07/2025;

— les intérêts au taux légal sur la somme précédemment spécifiée, à compter du 23/04/2025;

— la somme de 900 €uros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DÉBOUTE les locataires de leurs demandes reconventionnelles ;

RAPPELLE l’exécution provisoire des entières dispositions;

CONDAMNE les locataires in solidum aux dépens.

La Greffière Le Président