TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°: 111/2025

JUGEMENT DU : 23 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00101 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CU2U

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

HABITAT DU [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Nathalie LAPLANE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [K] [E]

née le 13 Mai 1979 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparante en personne

Les débats ont eu lieu en audience publique le 23 Juin 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 11] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt trois Juin deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 juillet 2021 avec une prise d’effet au 30 juillet 2021, L’OPH HABITAT DU [Localité 9] a donné à bail à Madame [K] [E] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 10], pour un loyer mensuel de 666.78 € et 42.15 € de provision sur charges.

Puis, par contrat en date du 28 juillet 2021 avec une prise d’effet au 30 juillet 2021, L’OPH HABITAT DU [Localité 9] a donné à bail à Madame [K] [E] un garage situé au [Adresse 2] à [Localité 10], pour un loyer mensuel respectif de 51.05 €.

Des loyers étant demeurés impayés, L’OPH HABITAT DU [Localité 9] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 décembre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [K] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] par un acte de commissaire de justice du 25 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 26 mai 2025, L’OPH HABITAT DU [Localité 9] reprend les termes de son assignation pour demander de :

— constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [E] ;

— de la condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1496.09 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— de la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses soit le montant de 843.05 € augmenté des intérêts au taux légal et ce, jusqu’au départ effectif des lieux,

— de la condamner au paiement de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’OPH HABITAT DU [Localité 9] précise que Madame [E] règle ses loyers. Il n’y a ni FSL, ni accord en cours.

Madame [K] [E] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande des délais de paiement et la faculté de pouvoir se maintenir dans les lieux, outre la somme de 103 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique également avoir un accord avec la bailleresse, percevoir 1600 euros d’aide sociale et avoir trois enfants.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, L’OPH HABITAT DU [Localité 9] , personne morale qui n’a pas la qualité de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, inclus, justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 02 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

L’action est donc recevable.

II/ SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Cependant, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le bail conclu le 28 juillet 2021 avec une prise d’effet au 30 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 13) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 décembre 2024 , pour la somme en principal de 1516.14 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 février 2025.

III/ SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’OPH HABITAT DU [Localité 9] produit un décompte démontrant que Madame [K] [E] doit, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1496.09 € à la date du 22 mai 2025.

Madame [K] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à L’OPH HABITAT DU [Localité 9] cette somme de 1496.09 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1516.14€ à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (12 décembre 2024 ), sur la somme de 1814.07€ à compter de la date de la délivrance de l’assignation (25 février 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, il est établi, ou non contesté par les parties, d’une part que le débiteur est en situation de régler la dette locative et d’autre part qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Toutefois, la bailleresse ne se prononce pas sur la demande de délai formulée par Madame [E].

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [K] [E] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V/ SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS :

Selon l’article 24 VII de la loi précitée « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, il est établi, que le débiteur a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Par ailleurs, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sont sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [K] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à hauteur de 843.05€ tel que sollicité dans l’assignation.

VI/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [K] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification auprès de la Caisse d’Allocations Familiales du [Localité 9], de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n’apparaît pas conforme à l’équité de les condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juillet 2021 avec une prise d’effet au 30 juillet 2021 entre L’OPH HABITAT DU [Localité 9] et Madame [K] [E] concernant le bien à usage d’habitation ainsi qu’un garage situés au [Adresse 3] à [Localité 10] sont réunies à la date du 13 février 2025 ;

CONDAMNONS Madame [K] [E] à verser à L’OPH HABITAT DU [Localité 9] à titre provisionnel la somme de 1496.09 € (décompte arrêté au 22 mai 2025, incluant une dernière facture datant d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 sur la somme de 1516.14 €, sur la somme de 1814.07 € à compter du 25 février 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [K] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 103 € chacune et une 15ème mensualité de 54.09€ qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [K] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, L’OPH HABITAT DU [Localité 9] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [K] [E] soit condamnée à verser à L’OPH HABITAT DU [Localité 9] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail,soit à la somme de 843.05€ jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [K] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification auprès de la Caisse d’Allocations Familiales du [Localité 9] , de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 23 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Samuel SERRE, vice-président placé, et par le greffier.

Le greffier, Le vice-président placé,

Christine TREBIER Samuel SERRE