N° RG 22/02132 – N° Portalis DB2F-W-B7G-EVZP

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Service Civil

Sous-Section 1

N° RG 22/02132 – N° Portalis DB2F-W-B7G-EVZP

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

* Copies délivrées à

M^e ANDRE

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e GABRIEL

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDEURS –

Madame [N] [J], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Xavier ANDRE, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 26

Monsieur [F] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Xavier ANDRE, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 26

À l’encontre de :

– DÉFENDEUR –

Monsieur [V] [Z] j’interviens en qualité d’avocat postulant aux côtés de M^e Kamélia EL GHAOUI, avocat au barreau de MULHOUSE, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Aurore GABRIEL, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 15

CONCERNE : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 09 janvier 2026

Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant assignation du 02 décembre 2022, M. [F] [R] et Mme [N] [J] ont fait citer M. [Q] devant la chambre civile du Tribunal judiciaire de Colmar aux fins d’obtenir :

— sa condamnation au paiement de 100.456, 80 € au titre de la garantie légale des vices cachés ;

— subsidiairement, sa condamnation au paiement de 92.490,79 € sur le même fondement ;

— plus subsidiairement encore, sa condamnation au paiement de la même somme, ou de la somme subsidiaire sur le fondement des articles 1137 et 1240 du Code civil ;

— à titre infiniment subsidiaire, les mêmes condamnations sur le fondement des articles 1103, 1104, 1112-1 et 1217 du Code civil ;

—  5.000;00 € à titre de dommages et intérêts ;

—  5.000,00 € au titre de l’article 700 ;

— les frais et dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise et les honoraires de la société F. à hauteur de 5.424,00 € TTC

Au soutien de leurs demandes, M. [F] [R] et Mme [N] [J] exposent qu’ils ont acheté à M. [Q] par acte authentique du 25 septembre 2017 une maison d’habitation, au prix de 380.000,00 €.

Cette maison provenait d’une donation des parents de M. [V] [Z]. Celui-ci a rénové et agrandi l’ancien bâtiment suivant permis de construire du 1er septembre 2005 (permis accordé le 09 novembre 2005). Dans le cadre de cette rénovation, le bâtiment a été divisé en deux logements, M. [F] [R] et Mme [N] [J] s’étant portés acquéreurs de l’un d’eux (sis au n°1 de la rue, le second logement devenant le n°1 bis).

Après leur entrée dans les lieux, M. [F] [R] et Mme [N] [J] ont constaté des désordres et ont fait procéder à une expertise amiable le 29 janvier 2019. L’expert mandaté par leur assurance a constaté des fissures verticales et des déformations dans un mur de soutènement ; la partie supérieure du mur se détache progressivement et menace de s’effondrer. L’expert relevait que ces anomalies dataient de plusieurs années. Le risque d’effondrement du mur à moyen terme pouvait entraîner la chute de la dépendance de M. [F] [R] et Mme [N] [J] ; la reprise des désordres était évaluée entre 15.000,00 et 70.000€ TTC, soit possiblement 20 % du prix d’acquisition de l’immeuble.

Il était également relevé d’autres désordres :

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— une fissure sur la dalle de compression du sol du garage (jusqu’à 1 mm de largeur), ;

— un étaiement en bois de la dalle, placé dans le vide sanitaire ; selon M. [V] [Z], celui-ci aurait dû être retiré après les travaux et n’aurait pas de fonction de portance ;

— une fissure dans la dalle de la dépendance ; celle-ci est en lien avec la déformation du mur de soutènement ;

— des infiltrations d’eau au niveau de la toiture plate de l’auvent ; celle-ci (réalisée par M. [Q] lui-même) aurait dû comporter une pente, et n’est donc pas adaptée ; cette réfection a été évaluée à 350,00 € ;

— la présence d’une conduite d’évacuation des eaux usées provenant du n°1 bis, l’évacuation n’ayant pas été repensée malgré la séparation du bâtiment originel en deux logements distincts, et ce en contradiction avec l’acte de vente qui ne stipulait pas l’existence de servitude ; M. [F] [R] et Mme [N] [J] déclarent que cette conduite crée des nuisances olfactives et les expose à un dégât des eaux, eu égard à sa vétusté ; un accord avait été trouvé pour supprimer cette conduite, mais aucuns travaux n’ont eu lieu ;

— présence d’une fissure sur l’enduit de façade et au droit de l’encadrement en pierre d’une fenêtre ; l’expert a estimé qu’elle était esthétique et non structurelle

— décollement de l’enduit de la façade dans un angle du chien assis (réfection chiffrée à 200,00 € TTC)

M. [V] [Z] contestant toute responsabilité, une expertise judiciaire a été sollicitée et diligentée suivant ordonnance du 06 avril 2021. Le rapport d’expertise a été rendu le 24 mars 2022.

L’expert judiciaire retient :

— que le mur de soutènement (3 mètres de haut sur 15 mètres de long) n’est pas pérenne ; d’importants travaux de consolidation sont nécessaires (1.500,00 € immédiatement ; 75.810, 24 € TTC à réaliser dans l’année) ; à défaut, sa chute peut entraîner celle de la dépendance ; l’expert ajoute que la configuration des deux propriétés ne permettait pas l’accès à la parcelle en aval du mur, tandis que seul l’accès à cette autre parcelle permettait de se rendre compte de l’état du mur ; le vice était donc bien caché ;

— la fissure affectant la dalle de la dépendance résulte des déformations du mur de soutènement.

M. [F] [R] et Mme [N] [J] précisent que le contrat de vente ne prévoit d’exonération de la garantie des vices cachés que relativement à ce qui a fait l’objet des diagnostics techniques obligatoires. Ils demandent la réduction du prix à hauteur du prix des travaux de réparation préconisés par l’expert (soit 77.310,24 € TTC suivant les deux tranches indiquées par le rapport).

La réfection de la dépendance a été chiffrée par devis à 23.146,56 €, subsidiairement à 15.180,55 € (second devis).

M. [F] [R] et Mme [N] [J] concluent à la condamnation de M. [V] [Z] à prendre en charge ce montant et les autres réfections à intervenir au titre de la garantie légale des vices cachés prévue par l’article 1641 du Code civil.

Subsidiairement, M. [F] [R] et Mme [N] [J] invoquent la réticence dolosive de M. [V] [Z] lors de la vente. Sur ce point, le délai de prescription de l’action en responsabilité délictuelle ne court qu’à compter de la découverte du vice. Celui-ci a été établi par le rapport d’expertise d’assurance (25 février 2019). M. [Q] avait dissimulé l’état de délabrement du mur à ses acquéreurs.

A titre plus subsidiaire encore, M. [F] [R] et Mme [N] [J] invoquent la responsabilité contractuelle de M. [V] [Z], ce dernier n’ayant pas délivré les informations qu’il connaissait.

Au terme de ses conclusions récapitulatives du 28 mai 2025, M. [V] [Z] sollicite :

— que M. [F] [R] et Mme [N] [J] soient déboutés de toutes leurs demandes ;

— reconventionnellement, leur condamnation à lui payer 5.000,00 € au titre du préjudice moral subi ;

—  5.000,00 € au titre de l’article 700, outre frais et dépens de la présente instance ainsi que celle de référé.

M. [V] [Z] rétorque que les travaux demandés au titre du permis de construire ont été achevés en juillet 2007 et n’ont porté que sur la rénovation et l’extension de la maison et n’ont pas concerné le mur de soutènement qui se situe en limite de propriété et à l’opposé de la maison. Il ajoute que contrairement à ce qui est dit, la maison n’a pas fait l’objet d’une division lors des travaux puisque celle-ci était mitoyenne dès l’origine.

L’expertise amiable diligentée par l’assurance a conclu pour le mur de soutènement que celui-ci était accessible, âgé d’environ 30 ans et sans préjudice résultant d’un vice caché. Les acquéreurs ont pu constater l’état du mur lors de leurs visites du bien avec l’agent immobilier.

Pour les autres points :

— la fissure de la dalle du garage est visible et superficielle, sans préjudice ;

— l’étaiement en bois dans le vide sanitaire est sans fonction actuelle et peut être retiré sans danger ;

— la fissure de la dalle de la dépendance date de plusieurs années ; cette anomalie est accessible et visible, sans préjudice ;

— l’infiltration d’eau depuis l’auvent : là aussi, la toiture est accessible et visible; l’usure est normale, la rénovation ayant eu lieu en 2007, dix ans plus tôt ;

— la conduite d’évacuation des eaux usées est visible et ne cause aucun préjudice;

— la fissure sur l’enduit de façade et au droit d’un encadrement de pierre est accessible et visible, seulement esthétique, sans préjudice autre ;

— il en est de même pour l’enduit de la façade qui se décolle, ce qui est visible depuis la rue.

Le rapport d’expertise judiciaire n’a pas conclu différemment.

M. [V] [Z] rappelle que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. En outre, l’acte de vente stipule en page 8 une non-garantie des vices apparents et cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. La vente du bien a eu lieu dans son état actuel. L’état et l’ancienneté du mur de soutènement avaient été signalés aux acquéreurs par l’agent immobilier. En effet, celui-ci était préexistant à l’acquisition par M. [V] [Z] lui-même. De leur côté, les acquéreurs envisageaient la création d’une piscine à proximité de ce mur. M. [V] [Z] ajoute que le vice affectant ce mur était apparent au moment de la vente. Contrairement à ce qu’ils indiquent, M. [F] [R] et Mme [N] [J] ont pu accéder à la parcelle voisine pour constater l’état du mur, comme ils ont pu le faire lors de l’expertise. Il en a été de même lors des visites avec l’agent immobilier ainsi que celle-ci le confirme.

M. [V] [Z] souligne que l’expert a dû faire intervenir un sapiteur (bureau d’études) pour déterminer l’état du mur. L’ampleur et la gravité de la détérioration n’étaient donc pas apparentes. Aucune mauvaise foi ne peut donc lui être imputée sur ce point.

Sur la responsabilité contractuelle invoquée à titre subsidiaire par M. [F] [R] et Mme [N] [J], M. [V] [Z] répond qu’il a délivré le bien, conformément à son obligation en tant que vendeur. Aucun reproche ne peut lui être fait sur ce dernier moyen.

Au contraire, l’action de M. [F] [R] et Mme [N] [J] est abusive et de mauvaise foi. Ils tentent d’obtenir que ce soit lui qui finance les travaux de renforcement du mur de soutènement pour faire aboutir leur projet d’installation d’une piscine. Or, M. [F] [R] et Mme [N] [J] ont acheté une parcelle supplémentaire, dans le prolongement de leur terrain, et ils ont fait creuser la piscine. Le mur de soutènement dont s’agit n’est plus en limite de propriété, mais a été enseveli dans un remblai. Un autre mur de soutènement du terrain a été construit plus loin.

Toutes les autres demandes doivent également être rejetées, l’expert ayant exclu toute qualification de désordres.

M. [F] [R] et Mme [N] [J] répliquent qu’ils ont attendu que le rapport d’expertise soit rendu pour entreprendre les travaux nécessaires. Ils ont effectivement acquis le terrain situé à l’arrière de leur propriété et ont fait procéder à l’édification d’un nouveau mur de soutènement. Ils ont fait ce choix pour pallier aux vices du mur pré-existant, et en raison de l’urgence signalée par l’expert. Les montants sollicités ne sont pas liés aux coûts de ce nouveau mur, qui ont été connus et engagés postérieurement à la présente instance. Il en est de même pour l’achat de la parcelle supplémentaire et pour l’implantation de leur piscine.

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Ils portent leurs demandes de condamnations à paiement

— au titre de la garantie légale des vices cachés, à 115.637,35 € ;

— au titre de la reprise des infiltrations de l’auvent, à 3.485,35 € ;

— au titre des dommages et intérêts, à 5.000,00 € ;

— au titre des frais d’expertise et d’honoraires, à 5.424,00 € TTC (société F.) et à 1.800,00 € TTC (BET G.)

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 décembre 2025 ; l’affaire a été appelée à l’audience du 09 janvier 2026, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 03 mars suivant.

MOTIFS :

Attendu que M. [F] [R] et Mme [N] [J] font état de différents désordres affectant l’immeuble qu’ils ont acquis à M. [V] [Z] par acte authentique du 25 septembre 2017 :

— un mur de soutènement extérieur menaçant selon expertise de s’effondrer (soutenant par ailleurs la dépendance de la maison) ;

— une fissure sur la dalle de compression du sol du garage (jusqu’à 1 mm de largeur) ;

— un étaiement en bois de la dalle, placé dans le vide sanitaire ;

— une fissure dans la dalle de la dépendance ; celle-ci est en lien avec la déformation du mur de soutènement ;

— des infiltrations d’eau au niveau de la toiture plate de l’auvent ;

— la présence d’une conduite d’évacuation des eaux usées provenant du n°1 bis

— présence d’une fissure sur l’enduit de façade et au droit de l’encadrement en pierre d’une fenêtre ;

— décollement de l’enduit de la façade dans un angle du chien assis.

Attendu, sur le mur de soutènement extérieur menaçant selon expertise d’assurance de s’effondrer (soutenant par ailleurs la dépendance de la maison), que l’expert judiciaire indique :

— que le mur de soutènement n’est pas pérenne, ainsi que cela résulte du "constat et [de la] note de calcul"

— « à la date de la vente, les vendeurs et acheteurs ne pouvaient pas ignorer les désordres car visibles même pour un profane »

— « les désordres ne rendent pas impropre à son usage ni ne diminuent l’usage de l’habitation éloignée du mur de soutènement litigieux »

— « seul l’état du mur de soutènement, à l’arrière de la propriété, pouvait être pris en compte pour demander la diminution du prix de l’ensemble de la propriété si l’acheteur avait connaissance de la gravité de son état – (les photographies et l’étude structurelle le démontre) »

— « le vice rend impropre à sa destination le mur de soutènement et non le bien immobilier dans son intégralité »

Qu’en outre, le diagnostic structurel du 29 novembre 2021 joint au rapport d’expertise judiciaire précise, avant toute opération d’investigation (sondages, scannage du mur et autres) :

— l’ouvrage présente « un important réseau de fissures et a pris de la gîte allant jusqu’à 18 cm de faux-aplomb à mi-longueur »;

— « on distingue également des fissures de moindre longueur au-dessus de 2 m de haut et une rupture en tête de mur à l’angle nord-ouest »

— « sur ce même angle, on constate une désolidarisation avec le mur de retour de plusieurs centimètres. On distingue dans cet espace la présence d’armatures verticales et horizontales qui ne sont pas insérées dans le béton »

Qu’il s’évince de l’ensemble de ces observations expertales et techniques que le vice affectant le mur était apparent – et même très apparent -, même pour des profanes ;

Que cependant que M. [F] [R] et Mme [N] [J] objectent qu’ils n’ont pas pu se rendre compte de l’état du mur, la parcelle en contrebas (acquise par eux depuis) n’étant pas incluse dans la propriété de M. [V] [Z]; que pour sa part M. [V] [Z] soutient qu’ils ont pu voir l’ensemble de ce mur de soutènement, l’accès à la propriété de son oncle n’étant pas restreint ; que Mme [D], agent immobilier chargé de la vente, atteste qu’elle a fait visiter la maison, puis a réalisé avec M. [F] [R] et Mme [N] [J] des contre-visites; qu’elle précise que M. [F] [R] et Mme [N] [J] avaient fait état de leur souhait de creuser une piscine, « ce qui leur a été fortement déconseillé par le vendeur, alors présent à mes côtés, dû au fait de l’ancienneté du mur de soutènement non prévu pour recevoir une telle charge. Il leur a bien précisé qu’ils voulaient vraiment la réaliser, de gros travaux seraient nécessaires » ; qu’elle ne précise pas toutefois si elle est effectivement allée regarder le mur avec M. [F] [R] et Mme [N] [J] en contrebas ;

Attendu cependant, en fait, qu’il est mentionné explicitement un faux-aplomb de 18 cm, ce qui implique que même d’en-haut, on s’aperçoit nécessairement que le mur présente une déformation structurelle manifeste ; que par ailleurs, en droit, le contrat de vente du 25 septembre 2017 prévoit une clause en page 8, laquelle stipule « sauf application d’une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents et cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, ni à la garantie du mobilier »; qu’à cet égard, cette clause contractuelle est licite, l’article 1643 disposant que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » ; que cette clause contractuelle rappelée par M. [Q] peut ainsi être valablement opposée à M. [F] [R] et Mme [N] [J] ;

Attendu que le grief relatif au mur de soutènement fortement détérioré ne peut pas non plus être retenu au titre d’une réticence dolosive du vendeur, et pas davantage au regard de la responsabilité contractuelle invoquée quant à des informations que le vendeur devait légitimement donner aux acquéreurs et qu’il aurait omises, en raison d’une part de la détérioration apparente l’affectant, et d’autre part au regard du fait que seules une étude technique et des investigations préliminaires poussées ont permis de déterminer la gravité de la détérioration affectant le mur et l’ampleur des travaux de reprise ;

Attendu en conséquence que M. [F] [R] et Mme [N] [J] seront déboutés de leur demande relative à l’indemnisation pour le mur de soutènement ;

Attendu, sur les autres points soulevés par M. [F] [R] et Mme [N] [J], que l’expert judiciaire retient dans son rapport (page 8) :

— une fissure sur la dalle de compression du sol du garage (jusqu’à 1 mm de largeur) :

* fissure de retrait sans gravité visible à l’achat de la maison ;

— un étaiement en bois de la dalle, placé dans le vide sanitaire :

* étai de bois non retiré après travaux ; ne pose pas problème ;

— une fissure dans la dalle de la dépendance :

* « ce point n’a aucun caractère de gravité et ne sera pas retenu »

— des infiltrations d’eau au niveau de la toiture plate de l’auvent :

* « la toiture en tôle était visible à l’achat. Cette toiture couvre une terrasse ouverte aux intempéries. Je n’ai pas constaté que le vendeur ait masqué quoi que ce soit. » ;

— la présence d’une conduite d’évacuation des eaux usées provenant du n°1 bis:

* point non contrôlé chez le voisin "je n’ai pas remarqué d’infiltration dans le local des consorts M. [F] [R] et Mme [N] [J]" ; "je n’ai pas apprécié l’existence de nuisances olfactives dont font état M. [F] [R] et Mme [N] [J]" (page 13)

— présence d’une fissure sur l’enduit de façade et au droit de l’encadrement en pierre d’une fenêtre :

* « fissure de retrait du crépi sans gravité et non infiltrante »

— décollement de l’enduit de la façade dans un angle du chien assis :

* « décollement du crépi sans gravité et non infiltrante »

Attendu qu’en conséquence, force est de constater que l’ensemble des fissures et le décollement d’enduit de façade constituaient des vices apparents, non imputables au vendeur en application de l’article 1642 ; que ces griefs ne peuvent pas non plus être retenus au titre d’une réticence dolosive du vendeur, tous étant apparents à l’achat, et pas davantage au regard de la responsabilité contractuelle invoquée quant à des informations que le vendeur devait légitimement donner aux acquéreurs et qu’il aurait omises ; que les demandeurs seront donc déboutés de toutes demandes relatives à ces différents points ;

Attendu, sur la demande reconventionnelle de M. [V] [Z] en indemnisation de son préjudice moral, que celui-ci rappelle que l’ancienneté du mur de soutènement avait été signalée aux acquéreurs, et qu’ils en ont tiré argument pour obtenir une remise sur le prix de vente initial suivant l’attestation de l’agent immobilier ; que cependant, il ne précise rien quant au préjudice moral qu’il aurait subi du fait de la procédure ; qu’il sera donc débouté de sa demande ;

Attendu que M. [F] [R] et Mme [N] [J], qui succombent à l’instance, supporteront les frais et dépens de celle-ci ; qu’ils seront en outre condamnés à payer une somme de 4.000,00 € au titre des frais irrépétibles que celui-ci a dû exposer ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE M. [F] [R] et Mme [N] [J] de toutes leurs demandes ;

DÉBOUTE M. [V] [Z] de sa demande reconventionnelle au titre d’un préjudice moral ;

CONDAMNE M. [F] [R] et Mme [N] [J] à payer à M. [V] [Z] les frais et dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [F] [R] et Mme [N] [J] à payer à M. [V] [Z] 4.000,00 € (quatre mille euros) au titre de l’article 700 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en toutes ses dispositions.

Le Greffier, Le Président,