PREMIERE CHAMBRE

25 Septembre 2025

N° RG 25/00835 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OGXM

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 11]

C/

[Y] [D] épouse [T], [P] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 19 Juin 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence du [9] sise [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet A2BCD, immatriculé au RCS de [Localité 14] sous le numéro 304 497 183, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par M^e Véronique PELISSIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Madame [Y] [D] épouse [T], demeurant [Adresse 3], défaillante

Monsieur [P] [T], demeurant [Adresse 3], défaillant

M. [P] [T] et Mme [Y] [D] épouse [T] sont propriétaires des lots n°3,13, 24, 702 et 754 dépendants d’un ensemble immobilier, soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 11] située [Adresse 5] à [Localité 7], constituant deux appartements, deux caves et un box.

Par jugement en date du 14 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné solidairement M. et Mme [T] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées concernant les lots n°702 et 754 pour un montant de 9 658,13 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [9] située [Adresse 5] à Franconville (SDC [Adresse 11]), représenté par son syndic en exercice la société A2BCD a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. et Mme [T], afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, les sommes de :

—  9 761,55 euros en principal, appel du 1er trimestre 2025 inclus, s’agissant des charges dues pour les lots n°702 et 754, majorée des intérêts légaux à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 5 239,80 euros, à compter du 23 septembre 2024 pour la somme de 7 005,48 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus,

—  2 515,91 euros au titre de la dette des charges des lots n°3, 13 et 24, appel du 1er trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts légaux à compter 25 novembre 2024 sur la somme de 1 539,05 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus,

—  2 900 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. et Mme [T], qui ont déjà été condamnés au règlement des charges de copropriété des lots n°702 et 754, ne règlent à nouveau pas les charges depuis leur dernière condamnation.

M. et Mme [T] ont été régulièrement assignés à étude, le commissaire de justice ayant constaté que leur nom figurait sur la boîte à lettres et sur l’interphone de leur adresse sise [Adresse 12]. Ils n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 03 avril a fixé l’affaire au 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

«  Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. "

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le [Adresse 13] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. et Mme [T] sont propriétaires en indivision de biens et droits immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, formant les lots n° 3,13, 24, 702 et 754,

— un extrait du règlement de copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions concernant les lots n°702 et 754,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions concernant les lots n°3, 13 et 24,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 juin 2023 et 26 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l’attestation de non recours relatif à l’assemblée générale du 6 juillet 2023 ;

— un décompte individuel détaillé concernant les charges des lots n°702 et 754,

— un décompte individuel détaillé concernant les charges des lots n°3, 13 et 24,

— un courrier de mise en demeure de payer les charges des lots n°3, 13 et 24 en date du 25 novembre 2024 et trois relances des 23 juillet 2024, 30 octobre 2024 et 13 décembre 2024,

— un courrier de mise en demeure de payer les charges des lots n°702 et 754 en date du 12 avril 2024,

— un courrier de mise en demeure de payer les charges des lots n°3, 13 et 24 en date du 25 novembre 2024 et trois relances des 23 juillet 2024, 30 octobre 2024 et 13 décembre 2024,

— une sommation de payer la somme de 7 005,48 euros en date du 23 septembre 2024 concernant les lots 702 et 754,

— le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

— concernant les lots n°702 et 754

Le décompte individuel, arrêté au 8 janvier 2025, laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9 716,55 euros.

Toutefois, il convient de déduire la somme de 939,14 euros, concernant les charges courantes et fonds travaux Alur du 2ème trimestre 2023, ayant déjà fait l’objet d’une condamnation antérieure par le tribunal judiciaire de Pontoise en date du 14 décembre 2023 et pour laquelle le syndicat des copropriétaires dispose déjà d’un titre.

Il convient également de déduire des sommes réclamées les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, soit en l’espèce la somme de 1 096,98 euros.

— concernant les lots n°3, 13 et 24

Le décompte individuel, arrêté au 8 janvier 2025, laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 2 515,91 euros.

Il convient de déduire de ce décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 78 euros.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Dans ces conditions, il convient de déduire les frais intitulés « honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice » et « honoraires transmission dossier avocat », pour un montant total de 630 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge des défendeurs.

Il convient également de déduire les frais intitulés « honoraires de constitution d’hypothèque » en date du 8 janvier 2025, pour la somme de 204 euros, le syndicat de copropriétaires ne justifiant pas par les bordereaux d’inscription ou l’état hypothécaire à jour l’inscription de l’hypothèque au service de la publicité foncière.

Concernant les frais de mise en demeure des 12 avril 2024 et 25 novembre 2024, les accusés de réception ne sont pas produits, de sorte qu’il n’est pas justifié qu’ils aient été adressés et seront donc écartés.

Enfin, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de relances des 13 décembre 2024 et 17 juin 2024, aucune mise en demeure adressée par courrier recommandé antérieurement à ces relances n’ayant pas été justifiée.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic correspondant à la sommation de payer en date du 23 septembre 2024 à hauteur de la somme prévue dans l’acte de commissaire de justice soit 168.78 euros.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété visant en son article 20 la solidarité entre les copropriétaires indivisaires. En conséquence, M. et Mme [T] sont tenus solidairement au règlement de la dette dans le cadre de la présente instance.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. et Mme [T] à verser au SDC résidence du Parc la somme de 7 849,21 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires de recouvrement des lots n°702 et 754, appels de fonds du 1er trimestre 2025 inclus et la somme de 2 437,91 euros au titre de charges de copropriété des lots n° 3, 13 et 24, appels de fonds du 1er trimestre 2025 inclus.

Sur les intérêts

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le [Adresse 13] ne justifie pas de l’envoi par lettre recommandée de la mise en demeure du 25 novembre 2024 concernant les lots n° 3, 13 et 24.

Concernant la mise en demeure du 12 avril 2024 pour le paiement des charges des lots n°702 et 754 le courriel de confirmation de l’envoi en recommandé versé aux débats par le demandeur ne permet pas d’identifier la date de présentation du courrier.

De plus, force est de constater que les courriers de mise en demeure ont été adressés à une autre adresse que celle à laquelle l’assignation a été délivrée, soit à [Adresse 1] à [Localité 8], alors que les défendeurs ont été assignés à [Adresse 11], [Adresse 2] à [Localité 8].

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que, M. et Mme [T] ont déjà été condamnés pour des impayés de charges de copropriété. Leur manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du SDC résidencedu Parc à hauteur de 850 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce M. et Mme [T], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer les dépens.

S’agissant des frais de commandement de payer, il convient de rappeler que les frais inclus dans les dépens sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces frais, qui sont hypothétiques à ce stade.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement M. et Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] située [Adresse 5] à [Localité 8] les sommes suivantes :

—  7 849,21 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires de recouvrement des lots n°702 et 754, suivant décompte arrêté au 8 janvier 2025, appels de fonds du 1er trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

—  2 437,91 euros au titre de charges de copropriété des lots n° 3, 13 et 24, suivant décompte arrêté au 8 janvier 2025, appels de fonds du 1er trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

—  850 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. et Mme [T] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 10], le 25 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS