Tribunal Judiciaire de Coutances, Civil + 10 000, 15 décembre 2025, n° 24/00989

TJ Coutances 15 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Sous-location sans autorisation
La cour a estimé que la sous-location avait été autorisée par un co-gérant de la SCI, rendant la demande de résiliation infondée.
Rejeté
Violation des termes du bail
La cour a jugé que la sous-location était valide et autorisée, ce qui rendait la demande d'expulsion non fondée.
Rejeté
Indemnité d'occupation due pour l'usage des locaux
La cour a rejeté cette demande en raison de la validité de la sous-location, qui ne justifie pas une indemnité d'occupation.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la SCI à verser une indemnité à la SARL LES EMBRUNS N, en raison de la défaite de la SCI dans cette instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Coutances, civil + 10 000, 15 déc. 2025, n° 24/00989
Numéro(s) :	24/00989
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	12 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Noël LEJARDDavid LEGRAIN
Cabinet(s) :	CABINET LEJARD-RICCOBONO
Parties :	S.C.I. JMRL c/ S.A.R.L. LES EMBRUNS N

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

MINUTE N°

AFFAIRE : N° RG 24/00989 – N° Portalis DBY6-W-B7I-DV5U

JUGEMENT RENDU LE 15 DÉCEMBRE 2025

ENTRE :

S.C.I. JMRL, immatriculée au RCS de Coutances sous le numéro 435 059 654, agissant poursuites et diligences de son gérant M. [U] [M], domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

ayant pour avocat : Maître Noël LEJARD, membre de l’AARPI LEJARD-RICCOBONO, avocats au barreau de Caen

ET :

S.A.R.L. LES EMBRUNS N, immatriculée au RCS de Coutances sous le numéro 489 191 486, prise en la personne de son représentant légal, Mme [F] [K], domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

ayant pour avocat : Maître David LEGRAIN, membre de la SELARL DESDOITS-LEGRAIN AVOCATS, avocats au barreau de Caen

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Katia CHEDIN, vice-présidente, statuant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 et suivants du code de procédure civile

GREFFIER : Phasay MERTZ, cadre greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 06 Octobre 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 15 Décembre 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

CE + CCC à M^e LEJARD et M^e LEGRAIN

CCC dossier

Le :

Par acte du 1er octobre 2021, la SCI JMRL, dont les deux associés sont MM. [U] et [S] [M], a donné à bail à la SARL LES EMBRUNS N, un local commercial situé [Adresse 1].

Par exploit du 10 juillet 2024, la SCI JMRL a fait assigner la SARL LES EMBRUNS N par devant le Tribunal de Céans aux fins d’obtenir la résiliation du bail commercial, au motif de la sous-location des locaux à la société SARL ELI-ELE, ayant pour associés M. [S] [M], la société LES EMBRUNS N et Mme [F] [K].

Aux termes de leurs dernières écritures, communiquées par RPVA le 28 mai 2025, la SCI JMRL, en demande, sollicite du tribunal judiciaire de COUTANCES de bien vouloir :

« – Débouter la société LES EMBRUNS N de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Voir prononcer en conséquence la résiliation du bail commercial dont la société LES EMBRUNS N se trouve être titulaire portant sur les locaux situés [Adresse 1],

— Voir en conséquence ordonner l’expulsion de la société LES EMBRUNS N et de tous occupants de son chef desdits locaux, sous astreinte journalière de 100 € par jour à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et si besoin avec le concours de la force publique,

— Voir condamner la société LES EMBRUNS N au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux, clefs restituées,

— Voir condamner la société LES EMBRUNS N au paiement d’une indemnité de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.»

La SCI soutient, sur le fondement de l’article L145-31 du code de commerce, que la sous-location consentie par la SARL LES EMBRUNS N au profit de la société ELI-ELE est irrégulière puisqu’aucune disposition du contrat de bail ne prévoyait l’autorisation d’une telle sous-location.

En réplique au moyen tiré d’une autorisation de sous- location qui lui aurait été donnée par un des associés de la SCI soulevé par la SARL LES EMBRUNS N, la SCI JMRL soutient que cette autorisation manuscrite est dépourvue de date certaine. Ainsi cet associé ne peut démontrer avoir autorisée cette sous-location préalablement à l’opposition par le co-gérant de la SCI d’un tel acte, manifestée par la délivrance de l’assignation du 10 juillet 2024.

La SCI JMRL fait encore valoir que la société LES EMBRUNS N ne lui a pas fait connaître son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et n’a ainsi pas respecté les prescriptions en la matière.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 13 mai 2025, la SARL LES EMBRUNS N, en défense, sollicite du Tribunal de Céans de bien vouloir :

« A titre principal :

— Débouter la SCI JMRL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire,

— Ecarter expressément l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir au visa des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile,

En toutes hypothèse :

— Condamner la SCI JMRL à payer à la SARL LES EMBRUNS N une indemnité de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la SCI JMRL, qui succombera à l’instance, aux entiers dépens. »

La SARL LES EMBRUNS N fait valoir qu’un des deux co-gérants de la SCI JMRL l’a expressément autorisé à sous-louer les locaux objet du bail commercial litigieux.

En réplique au moyen tiré de l’absence d’acte extra-judiciaire ou de LRAR notifiant son intention de sous-louer les locaux à son bailleur soulevé par la SCI JMRL, la SARL LES EMBRUNS N soutient que cette absence de formalisme n’est pas sanctionnée par la nullité.

Elle expose que la SCI JMRL ne peut faire état d’aucun grief ni préjudice à l’encontre de cette sous-location puisque qu’aucun retard de paiement n’est à déplorer ni aucune occupation illégale des lieux affectés à la restauration.

A titre infiniment subsidiaire, la SARL soutient qu’en cas de condamnation de cette dernière, l’exécution provisoire devra être écartée compte tenu de la situation particulière unissant les parties, à savoir leur lien de parenté et la double casquette de M [S] [M], gérant de la SCI et associé de l’exploitant sous-locataire.

L’ordonnance de clôture a été signée le 02/06/2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 06/10/2025, et mise en délibéré au 15/12/2025.

MOTIFS :

Aux termes de l’article L145-31 du code de commerce, « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56.

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre. »

En l’espèce, la SARL défenderesse verse notamment aux débats le bail commercial conclu entre la SCI JMPR (représentée par M. [S] [M] et la SARL LES EMBRUNS N (représentée par Mme [F] [K]), en date du 01/10/2021 (pièce 2). Elle produit également par ailleurs une autorisation manuscrite de la même date, par laquelle le soussigné « M. [M] [S], co-gérant de la SCI JMLR et propriétaire du bâtiment sis [Adresse 1], autorise la SARL LES EMBRUNS N, actuellement locataire dudit bâtiment dans l’attente de la création d’une nouvelle société exploitante pour le fonds de commerce « le garage d’Eugénie » ; cette nouvelle entité sous louera ensuite à la SARL LES EMBRUNS N, qui procèdera à la refacturation des loyers à cette même société » (pièce 3, datée du 01/10/2021).

En l’état de ces éléments, la requérante conteste en vain la date certaine du document, alors qu’il n’est pas contesté que M. [M] [S] l’a rédigé, et daté du 01/10/2021, soit concomitamment au bail commercial, auquel il apparaît ainsi subséquent.

Ce d’autant plus qu’aux termes des statuts de la SARL ELI-ELE, celle-ci apparaît constituée entre Mme [F] [K], M. [S] [M] et la SARL LES EMBRUNS N (pièce 3), ce qui atteste de la parfaite connaissance par le propriétaire bailleur de la sous-location qu’il dénonce pour obtenir la résiliation du bail.

Dès lors, les défendeurs sont fondés à faire valoir que le formalisme requis par les dispositions de l’article L145-31 du code de commerce n’est pas requis à peine de nullité, et que la sous-location a bien été accordée par le représentant légal du bailleur, qui ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude pour se prévaloir d’un formalisme auquel il avait lui-même renoncé pour demander la résiliation du bail.

Il convient donc de débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes.

L’équité commande en outre de la condamner à verser à la SARL LES EMBRUNS N la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, elle doit également être condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE la SCI JMRL de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI JMRL à verser à la SARL LES EMBRUNS N la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JMRL aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT