TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LAVAL

N° jgt : 25/88

N° RG 24/00076 – N° Portalis DBZC-W-B7I-DZWF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 07 Juillet 2025

DEMANDEUR(S)

Madame [N] [L]

née le 23 Mai 1989 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Gaëlle PETITJEAN, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR(S)

Monsieur [I] [P]

né le 20 Février 1989 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par M^e Eric L’HELIAS, avocat au barreau de LAVAL

Monsieur [O] [K]

né le 28 Novembre 1981 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Eric GUYOT, avocat au barreau de LAVAL

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Anne LECARON

Assesseur : Guillemette ROUSSELLIER

Assesseur : Hélène EID (magistrat rédacteur) Greffier : Isabelle DESCAMPS

DEBATS à l’audience publique du 05 Mai 2025 où siégeaient les magistrats sus-nommés. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 07 Juillet 2025.

JUGEMENT du 07 Juillet 2025

— Prononcé par mise à disposition au greffe par Anne LECARON, Président,

— Jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

— Signé par Anne LECARON, Président et par Isabelle DESCAMPS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un mandat exclusif de vente du 22 février 2022, Monsieur [P] a confié à Monsieur [K], agent commercial indépendant, la vente d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] (53).

Selon acte authentique dressé par Maître [D], notaire, le 4 avril 2022, Monsieur [P] et Madame [L] ont signé une promesse unilatérale de vente portant sur le bien au prix de 125 000 € et sous condition suspensive d’obtention d’un prêt. L’acte prévoyait la faculté pour Madame [L] jusqu’au 4 juillet 2022, 16 heures, d’acquérir, ou pas, la maison, à charge pour elle dans cette seconde hypothèse de supporter une indemnité d’immobilisation de 12 500 €, outre frais, droits et émoluments de la vente, sauf si la renonciation est justifiée par la non réalisation de la condition suspensive. Le 4 avril 2022 Madame [L] a versé la somme de 5 000 € à titre d’acompte sur le montant de l’indemnité d’immobilisation.

La condition suspensive a été réalisée.

Des infiltrations et de l’humidité ont été constatées dans la cave. Une expertise, réalisée le 17 juin 2022, a confirmé l’hypothèse d’une fuite de canalisation. A l’initiative du vendeur, un devis des réparations a été établi à hauteur de 5 584,22 €.

Selon mail du 7 juillet, Maître [D] écrivait à MM [P] et [K] que le notaire de Mme [L] venait de l’informer que sa cliente ne souhaitait plus acquérir le bien et demandait la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 5 000 €.

Il apparaît que Monsieur [P] a proposé de repousser le délai de levée d’option jusqu’au 29 juillet 2022.

Par lettre recommandée avec réception du 5 août 2022, Madame [L] a sollicité de Monsieur [P], par l’intermédiaire de son conseil, soit le séquestre d’une somme de 10 000 € à verser par ce dernier pour financer le coût des travaux soit la réfaction du prix de vente à hauteur de 10 000 €. Elle précisait qu’à défaut de réponse favorable sous huitaine elle renoncerait purement et simplement au bien en application de la clause sinistre figurant dans la promesse de vente.

Selon courrier du 25 août 2022, Monsieur [P] répondait qu’il considérait que la vente était annulée et réclamait le versement de l’indemnité d’immobilisation.

Selon acte du 8 septembre 2022, Monsieur [K] et Madame [M] ont acquis le bien au prix de 113 000 €.

Par acte du 16 février 2024, Madame [L] a fait assigner Monsieur [P] et Monsieur [K] devant le tribunal judiciaire de Laval aux fins de les voir déclarer responsables des préjudices subis par elle et condamner à les réparer.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2, Madame [L] sollicite de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— débouter Monsieur [P] et Monsieur [K] de leurs demandes,

— déclarer Monsieur [P] et Monsieur [K] responsables des préjudices subis par elle,

— condamner solidairement Monsieur [P] et Monsieur [K] au paiement de la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral,

— condamner Monsieur [P] à restituer l’indemnité d’immobilisation versée à hauteur de 5 000 €,

— condamner solidairement Monsieur [P] et Monsieur [K] au paiement de la somme de 37 000 € au titre de l’indemnisation du préjudice de perte de chance subi par elle,

— condamner solidairement Monsieur [P] et Monsieur [K] au paiement de la somme de 193,76 €, arrêté au 11 septembre 2023,

— condamner solidairement Monsieur [P] et Monsieur [K] à payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses écritures, Madame [L] indique avoir constaté tardivement lors d’une visite le 19 mai 2022 des infiltrations dans le bien et qu’un rapport d’inspection lui sera communiqué le 20 juin 2022 par Monsieur [K], préconisant un simple chemisage d’une canalisation. Elle expose qu’en réalité, elle recevra un devis de 5 584,22 € pour des travaux de reprise des désordres par la réalisation d’une tranchée au rez-de-chaussée. Elle reproche à Monsieur [K] de lui avoir demandé de signer les devis des travaux alors que l’intervention devait être pris en charge par l’assureur de Monsieur [P]. Elle ajoute que sa demande écrite sur ce point n’aura pas de suite.

Madame [L] fait grief à Monsieur [K] d’avoir fait obstacle à ce qu’elle rentre directement en contact avec Monsieur [P] compte tenu de l’importance des travaux à réaliser. Elle déclare avoir accepté de proroger la levée d’option proposée par Monsieur [P] jusqu’au 29 juillet 2022 du fait des désordres.

La demanderesse explique que, par courrier de son avocat du 5 août 2022, elle va solliciter la réalisation des travaux afin que la vente puisse être réitérée.

Elle précise qu’elle va finalement apprendre que le bien objet de la promesse a été vendu à Monsieur [K] le 8 septembre 2022 et fait état d’une entente entre Monsieur [P], Monsieur [K] et Maître [D], notaire, pour l’évincer de la vente au profit de Monsieur [K] qui achètera le bien au prix de 113 000 €, inférieur au prix fixé dans l’acte 4 avril 2022.

Madame [L] recherche la responsabilité contractuelle de Monsieur [P] qui a omis de la prévenir de l’existence de désordres affectant le bien avant la signature de la promesse de vente et qui a vendu le bien à son mandataire, Monsieur [K], alors même qu’elle souhaitait régulariser la vente et qu’elle a tenté en vain de le contacter.

Madame [L] recherche, en outre, la responsabilité délictuelle de Monsieur [K] auquel elle reproche d’avoir fait obstacle à la vente du bien immobilier en empêchant tout contact entre elle-même et Monsieur [P]. Elle lui fait grief de ne pas l’avoir informée de l’existence des fuites et infiltrations alors que si elle en avait été informée elle aurait fait de la réparation des désordres une condition de son engagement.

La demanderesse fonde encore sa demande sur l’article 9 du code de déontologie des agents immobiliers qui interdit à ces derniers d’acquérir un bien immobilier pour lequel un mandat leur a été confié.

En réparation du préjudice qu’elle soutient avoir subi, elle sollicite la restitution de la somme de 5 000 € versée à titre d’indemnité d’immobilisation. Elle sollicite, en outre, l’indemnisation d’un préjudice de perte de chance à hauteur de de 37 000 €, pour avoir reçu de la banque un prêt avec un taux de 1,34 % qu’elle ne retrouvera plus compte tenu de l’augmentation des taux d’intérêt. Elle demande le remboursement du montant des cotisations d’assurance réglées au titre du prêt bancaire qu’elle a obtenu. Elle revendique enfin le paiement d’un préjudice moral à hauteur de 10 000 €

qu’elle impute à son éviction de la vente alors qu’elle avait déjà investi dans de nombreux matériaux pour rénover le bien immobilier.

Selon ses conclusions récapitulatives n°2, Monsieur [P] demande au tribunal, au visa de l’article 1103 du Code civil et de la promesse de vente, de :

— débouter Madame [L] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Madame [L] au paiement de la somme de 12 500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente,

— autoriser Maître [D], notaire, à remettre à Monsieur [P] la somme de 5 000 € séquestrée à son étude en exécution de ladite promesse et dire que cette somme s’imputera sur le montant de 12 500 €, au paiement de laquelle Madame [L] sera condamnée,

— condamner Madame [L] au paiement d’une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Éric L’HELIAS, avocat.

Monsieur [P] conteste toute faute de sa part et rappelle que la promesse de vente est devenue caduque, à défaut pour Madame [L] d’avoir levé l’option à la date du 4 juillet 2022, terme extinctif de la promesse, aux conditions stipulées dans cet acte. Il soutient que Madame [L] n’a pas donné suite à sa proposition de prorogation de la durée de la promesse, comme il ressort de l’information donnée par Maître [J], son notaire, à Maître [D] le 7 juillet 2022 et du courrier de son conseil du 12 août 2022. Monsieur [P] en conclut qu’il était libre de céder le bien à Monsieur [K] et Madame [M] le 8 septembre suivant.

Le défendeur fait valoir que Madame [L] ne saurait se prévaloir des dispositions de l’article 1596 du Code civil qui ne concerne que les ventes par adjudication, ni de celle de l’article 1124 alinéa 3 du Code civil, la vente n’ayant été conclue qu’après la caducité de la promesse. Il conteste donc toute collusion avec Monsieur [K] en vue de faire échouer la vente avec Madame [L].

Il conteste le principe et le quantum des différents préjudices réclamés par Madame [L].

Il s’oppose à la demande adverse de restitution de l’indemnité d’immobilisation de 5 000 € et sollicite la condamnation de Madame [L] au paiement de la somme de 12 500 €, l’absence de réalisation de la vente lui étant imputable. Il ajoute que cette dernière ne peut se prévaloir de la clause sinistre figurant dans la promesse de vente, puisqu’elle avait pu constater lors de sa première visite et avant la signature de la promesse, l’humidité affectant la cave. Monsieur [P] fait valoir qu’en tout état de cause la fuite ne rendait pas le bien inhabitable et ne justifiait pas sa renonciation à la levée d’option.

Monsieur [P] rappelle que l’indemnité d’immobilisation ne peut être assimilée à une clause pénale dont le montant est réductible par le juge.

Selon conclusions récapitulatives n°2, Monsieur [K] demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code de procédure du Code civil et de la promesse de vente, de :

— débouter Madame [L] de toutes ses demandes,

— condamner Madame [L] aux dépens et au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [K] conteste toute responsabilité à l’égard de Madame [L]. Il fait valoir qu’il ne s’est pas opposé à des contacts entre cette dernière et le vendeur et en veut pour preuve les échanges de messages entre les parties. Monsieur [K] affirme, par ailleurs, n’avoir pas caché l’existence d’une fuite dans la cave qui était connue de la demanderesse dès l’origine.

Il conteste l’existence d’une collusion entre lui-même et Monsieur [P]. Il affirme avoir acquis le bien postérieurement au 4 juillet 2022, date à laquelle Madame [L] n’avait pas levé l’option, rendant la promesse caduque. Il ajoute que les dispositions de l’article 1596 du Code civil visé par Madame [L] ne s’appliquent pas au cas d’espèce puisque ce texte ne concerne que l’adjudication.

Monsieur [K] s’oppose à la reconnaissance d’un quelconque préjudice en faveur de Madame [L].

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs conclusions en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture été prononcée le 20 février 2025 en vue de l’audience des plaidoiries du 5 mai suivant.

MOTIFS

— Sur la caducité de la promesse de vente

L’article 1124 du Code civil dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. (…)

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

En l’espèce, l’acte signé entre les parties le 4 avril 2022 mentionne que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 4 juillet 2022 à 16 heures. Il prévoit le versement de la somme de 12 500 € à titre d’indemnité d’immobilisation, 5 000 € étant déposés par la bénéficiaire.

La promesse prévoit qu’en cas de réalisation de la vente ce versement s’imputera sur le prix de vente et qu’en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la promesse de vente pendant la durée de celle-ci.

Ainsi que le rappelle Monsieur [P], la promesse de vente est un accord qui engage le vendeur à céder son bien à l’acheteur, lequel dispose d’un délai pour lever ou non l’option. Seule la levée de l’option entraîne la formation de la vente.

En l’espèce, Madame [L] n’a pas levé l’option dans le délai fixé par l’acte du 4 avril 2022. Il ressort d’ailleurs clairement d’un mail de Maître [D] du 7 juillet 2022, adressé à Messieurs [K] et [P] que Maître [J], notaire de Madame [L], venait de l’informer que sa cliente ne souhaitait plus acheter le bien et demandait la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée à la signature de la promesse.

Bien qu’aucun document ne soit versé aux débats de ce chef, les parties s’accordent à reconnaître que Monsieur [P] a proposé à madame [L], par le biais de son notaire, à une date ignorée, de proroger le terme du délai d’option au 29 juillet 2022 en attente des devis relatifs aux travaux de reprises. Madame [L] indique l’avoir acceptée mais ne justifie d’aucune levée d’option à cette date, ni d’aucune demande de nouvelle prorogation du délai de levée d’option.

La promesse de vente a donc été frappée de caducité.

— Sur la responsabilité contractuelle de M. [P]

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut, notamment, demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Maître [D] écrit dans son mail du 7 juillet 2022 à MM. [K] et [P] : soit on se débarasse du dossier, on lui rend ses 5 000 € et on en entend plus parler, soit on est conciliant mais pas trop et on tente une transaction (…) Soit on rentre dans le dur et on réclame les 12 500 €. Dans ce cas , on ne fera pas l’économie d’une procédure judiciaire (…);

Quels que soient les termes utilisés par le notaire, ce mail ne démontre aucune entente fautive entre monsieur [P] et monsieur [K] pour évincer Madame [L] de la vente. En effet, outre qu’il est postérieur au refus de Madame [L] de lever l’option, le notaire se contentait d’informer son client des différents cas de figure s’offrant à lui. Il n’y a, par ailleurs, rien d’anormal à ce que le promettant, son mandataire et le notaire soit en discussion, chacun ayant un rôle à jouer dans la réussite de l’acte et en espérant un gain.

Aucune faute de monsieur [P] n’est ainsi démontrée de ce chef.

Le 8 septembre 2022, monsieur [P] a vendu son immeuble à monsieur [K] et Madame [M] au prix de 113 000 €, inférieur de 12 000 € à celui convenu avec madame [L].

Cette dernière se prévaut de l’article 1124 alinéa 3 du Code civil selon lequel le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. Néanmoins, en l’espèce, il n’y a pas lieu à application de ce texte, la vente entre monsieur [P] et Monsieur [K] étant intervenue alors que la promesse était caduque.

Madame [L] indique que cette vente est d’autant plus fautive que monsieur [P] ne pouvait céder le bien à son mandataire en vertu de l’article 1596 du Code civil. Néanmoins, ce texte ne vise que les ventes sur adjudication, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur ce point, un manquement de monsieur [P] n’est pas davantage démontré.

Madame [L] fait, en outre, grief au vendeur de ne pas l’avoir informée de l’existence de désordres dans la cave.

En l’absence de pièce produite par les défendeurs sur ce point, il n’est pas établi que Madame [L] ait eu connaissance des problèmes d’humidité situés dans la cave avant la signature de la promesse de vente. Il sera, dès lors , retenu que cette fuite lui est apparue le 19 mai 2022 ainsi qu’elle l’affirme, même si elle en soupçonnait l’existence selon ses dires.

Il résulte du devis du 22 juin 2022 de la société SABIN, que les travaux de réparation de la canalisation se chiffrant à la somme de 5 584,22 € TTC se feraient dans le hall d’entrée par une tranchée d’un mètre de profondeur et sur une longueur de 2 mètres.

Il ressort de la lettre recommandée avec avis de réception de M^e PARMENTIER, avocat de Madame [L], à monsieur [P] du 5 août 2022, et donc postérieure à son précédent refus d’acquérir le bien aux conditions de la promesse, qu’en raison des travaux de reprise des désordres nécessitant la réalisation d’une tranchée d’un mètre de profondeur sur huit mètre de long au rez de chaussée, elle proposait soit un séquestre de 10 000 € à verser par ce dernier entre les mains du notaire pour financer les travaux de remise en état, soit une diminution de 10 000 € du prix de vente du bien. Elle affirmait qu’à défaut d’accord sous huitaine, elle renoncerait à la vente et solliciterait le remboursement de l’indemnité d’immobilisation.

Par mail du 25 août suivant, monsieur [P] répondait à M^e PARMENTIER qu’il notait le refus de tout compromis par madame [L]. Il contestait l’existence de tout sinistre majeur.

Il ressort du mail du 20 juin 2022 de M. [K] à Madame [L] que l’assureur de M. [P] acceptait de prendre en charge les travaux de reprise. Ce mail est néanmoins antérieur au devis du 22 juin et aucun écrit ne démontre que ce montant aurait été versé. Il sera d’ailleurs observé que M. [P] ne justifie que du versement d’une indemnité de 1579 € par la BPCE IARD.

Il ressort de ces éléments d’appréciation que Monsieur [P] a commis une faute en n’informant pas Madame [L] de l’existence d’une fuite dans la cave générant de d’humidité avant la signature de la promesse de vente mais seulement le 19 mai 2022 et en ne lui remettant pas l’accord écrit de son assureur pour la prise en charge des travaux de réfection, alors pourtant qu’il indique dans ses écritures que le délai d’option était prorogé afin d’attendre les conclusions de l’expert missionné par sa compagnie assurance et la confirmation écrite par l’ assureur de la prise en charge par celui-ci de la réparation du désordre.

Ce manquement de monsieur [P] engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de madame [L] puisque si elle avait été avertie des infiltrations lors de sa première visite du bien en mars 2022, elle aurait eu l’opportunité d’en négocier le prix.

— Sur la responsabilité délictuelle de monsieur [K]

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Madame [L] fait grief reproche à monsieur [K] un manquement à sa déontologie en achetant l’immeuble pour lequel un mandat lui a été confié.

Madame [L] ne saurait reprocher à monsieur [K] d’avoir empêché tout contact entre elle-même et le vendeur. En effet, il ressort des sms échangés entre les parties que monsieur [P] ne souhaitait pas un tel contact direct avec la demanderesse, puisque précisément il avait recours à un intermédiaire. Pour autant, monsieur [K] a proposé à madame [L] une conversation audio à trois avec M. [P], ce qu’elle a catégoriquement refusé , indiquant vouloir laisser la main aux notaires.

Aucune faute de l’agent commercial n’est ainsi démontré.

Par ailleurs, et comme ci-dessus retenu, aucune entente frauduleuse n’est établie entre le vendeur, et le mandataire.

S’agissant des désordres, Monsieur [K] indique dans ses écritures que madame [L] en avait connaissance dès l’origine, ce qui, sous entend qu’elle l’a su dès la première visite du bien. Or, une telle connaissance n’est démontrée par aucune pièce. Il se déduit, en revanche, de cette expression, que lui-même était informé des infiltrations lorsqu’il a fait visiter l’immeuble.

En n’informant pas madame [L] de cet élément pourtant important, monsieur [K] a commis un manquement fautif engageant sa responsabilité.

— Sur les préjudices

— Sur l’indemnité d’immobilisation

L’acte contient une clause, invoquée par le vendeur, prévoyant que si un sinistre quelconque frappait le bien durant la validité de la promesse, le bénéficiaire pourrait soit renoncer à la vente et se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui, soit maintenir l’acquisition du bien en se faisant attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par les compagnies d’assurances et en se voyant subrogé dans les droits du promettant à l’égard desdites compagnies. La clause stipule en outre que l’existence de la promese ne pourrait être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable.

Toutefois, l’acte contient également une clause, dont se prévaut Madame [L], stipulant que l’indemnité d’immobilisation versée sera intégralement restituée au bénéficiaire si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant.

Tel est bien le cas, en l’espèce, l’option n’ayant pas été levée par madame [L] du fait des désordres dont elle n’avait pas été informée par le vendeur avant la signature de l’acte du 4 avril 2022 et qu’elle n’a découvert qu’en mai 2022. En outre, monsieur [P] ne lui a pas fourni d’écrit de son assureur certifiant de sa prise en charge, le seul mail de monsieur [K] du 20 juin 2022, antérieur, au devis étant insuffisant à ce titre, comme ci-dessus retenu.

Par conséquent, monsieur [P] devra restituer à madame [L] l’indemnité versée à hauteur de 5 000 € et il sera lui-même débouté de sa demande en paiement du solde de cette indemnité.

— Sur le préjudice économique et le préjudice moral

Au regard de la solution donnée au litige, les demandes de madame [L] au titre d’un préjudice moral et d’un préjudice économique fondés sur le comportement de MM [P] et [K] pour l’évincer de la vente à son profit, seront rejetées.

— Sur les frais accessoires

MM [P] et [K], parties perdantes, supporteront in solidum, en application de l’article 696 du code de procédure civile, l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer. Il ne peuvent de ce fait bénéficier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable que les frais exposés par madame [L] pour faire valoir ses droits devant le tribunal demeurent à sa charge. MM [P] et [K]seront, dès lors, condamnés in solidum au paiement de la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statant après débats en audience publique par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition des parties au greffe ;

CONDAMNE Monsieur [I] [P] à restituer à Madame [N] [L] la somme de 5 000 € versée à titre d’indemnité d’immobilisation ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [P] et M. [O] [K] à payer à Madame [N] [L] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum M. [I] [P] et M. [O] [K] aux entiers dépens de la procédure.

Le Greffier Le Président

Isabelle DESCAMPS Anne LECARON