TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

Minute n° : 25/215

Références : N° RG 25/00182 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D755

Affaire :

Société SEML SEENERGIE

C/

S.A. DEMIO NORMANDIE

Copies délivrées le :

— CE+CCC M^e TANNIER

— CCC SA DEMIO NORMANDIE

— CCC dossier

ORDONNANCE DE REFERE DU 29 DECEMBRE 2025

JUGE DES REFERES : Emmanuel ROCHARD, président

GREFFIER : Léa GALLIS, greffière lors des débats et Camille DAMECOUR, greffière lors de la mise à disposition

Débats à l’audience publique du 04 décembre 2025.

Décision prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats et prorogée par mise à disposition le 29 décembre 2025.

DEMANDERESSE

Société SEML SEENERGIE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas TANNIER de la SCP TANNIER – LETAROUILLY – FERES, avocats au barreau de COUTANCES

DEFENDERESSE

S.A. DEMIO NORMANDIE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er avril 2022, la SEML SEENERGIE a consenti à la SAS DEMIO HOLDING, devenue SAS DEMIO NORMANDIE, un bail commercial portant sur un bâtiment sis [Adresse 6] à [Localité 2] (50), sur une partie de la parcelle cadastrée [Cadastre 5].

Faisant valoir le défaut de paiement des loyers, la SEML SEENERGIE a assigné la SAS DEMIO NORMANDIE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Coutances afin qu’il :

— Constate la résolution du bail au 25 avril 2025,

— Ordonne l’expulsion de la SAS DEMIO NORMANDIE et de tout occupant de son chef du local litigieux, avec au besoin l’assistance d’un commissaire de justice, d’un serrurier et de la force publique,

— Condamne la SAS DEMIO NORMANDIE à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes :

—  66.875,17 € au titre des loyers impayés échus au 25 avril 2025,

—  6.687,51 € au titre de la clause pénale,

—  2.900 € par mois à compter de la résolution du bail et jusqu’à complète libération et remise en état des lieux,

— Condamne la SAS DEMIO NORMANDIE à lui payer 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

Représentée à l’audience, la SEML SEENERGIE a maintenu ses demandes selon les termes de son assignation. En outre, elle a indiqué avoir dénoncé l’assignation aux créanciers inscrits et qu’il n’y avait pas de procédure collective.

Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, la SAS DEMIO NORMANDIE n’a pas constitué avocat et ne s’est pas manifestée auprès de la juridiction.

La présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L145-41 du code du commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de l’inexécution des charges et conditions prévues au bail.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites que, par acte en date du 1er avril 2022, la SEML SEENERGIE a consenti à la SAS DEMIO HOLDING, devenue SAS DEMIO NORMANDIE, un bail commercial portant sur un bâtiment sis [Adresse 6] à [Localité 2] (50), sur une partie de la parcelle cadastrée [Cadastre 5]. Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2022 (pièce n°1).

Le loyer annuel a été fixé contractuellement à 34.800 € hors taxes et doit faire l’objet d’un paiement par trimestre civil, chaque 1er avril, 1er juillet, 1er octobre et 1er janvier (pièce n°1).

L’article 16 dudit bail prévoit une clause résolutoire, selon laquelle « Outre la clause pénale énoncée à l’article 10-1, il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer à son échéance, de toute somme due en vertu du présent bail, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou d’exécuter resté sans effet contenant la déclaration du Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur. » (pièce n°1).

Par acte de commissaire de justice délivré à la SAS DEMIO NORMANDIE le 25 mars 2025, la SEML SEENERGIE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, faisant état d’une dette locative de la société preneuse d’un montant de 66.875,17 €, conformément au décompte arrêté au 31 décembre 2024 annexé audit acte (pièce n°3).

En réponse, la SAS DEMIO NORMANDIE aurait proposé une restitution amiable des clés, tout en précisant ne pas pouvoir assumer les frais de remise en état correspondant au démontage d’une ligne de production. Ces frais ont été chiffrés par la demanderesse à la somme de 20.154 € TTC, suivant devis en date du 29 avril 2024 (pièce n°4).

En l’absence de régularisation de cet impayé et de restitution volontaire des clés, par courriel du 19 août 2025, le commissaire de justice a invité la défenderesse à indiquer sans délai une date précise pour la libération et la restitution des locaux (pièce n°5).

Par courriel du 20 août 2025, la SAS DEMIO NORMANDIE a indiqué qu’elle était disposée à remettre les clés dans les meilleurs délais et a proposé de fixer un délai de six mois dans l’attente de trouver une solution, sans toutefois s’engager sur une date de départ précise ni sur la prise en charge des frais de remise en état (pièce n°6).

En dépit des suggestions de la défenderesse, force est de constater qu’aucun paiement n’est intervenu et que le commandement de payer du 25 mars 2025 est demeuré sans effet plus d’un mois, sans contestation sérieuse sur sa régularité.

Par conséquent, la clause résolutoire étant acquise, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 26 avril 2025, soit un mois et un jour après ce commandement de payer.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS DEMIO NORMANDIE, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Par conséquent, l’expulsion de la SAS DEMIO NORMANDIE et de tous occupants de son chef doit être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

L’arriéré locatif

La SEML SEENERGIE demande la condamnation provisionnelle de la SAS DEMIO NORMANDIE à lui payer 66.875,17 € correspondant aux loyers impayés échus au 25 avril 2025.

En l’espèce, au vu du décompte de la dette de la défenderesse versé aux débats, arrêté au 31 décembre 2024 (pièce n°3), la créance d’un montant de 66.875,17 € au principal n’apparaît pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il conviendra de condamner la SAS DEMIO NORMANDIE au paiement d’une provision correspondant à l’arriéré locatif.

L’indemnité d’occupation

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, depuis l’acquisition de la clause résolutoire, soit depuis le 26 avril 2025, la SAS DEMIO NORMANDIE est débitrice d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer prévu au contrat.

Par conséquent, il conviendra de condamner la société défenderesse au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, suivant les précisions indiquées au dispositif.

La clause pénale

L’article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le contrat signé entre les parties contient à l’article 10-1 une clause pénale prévoyant une majoration de 10% des sommes dues. A ce titre, la SEML SEENERGIE sollicite le paiement par la SAS DEMIO NORMANDIE d’une somme de 6.687,51 €.

Au vu des circonstances rapportées et des pièces produites, cette créance n’apparaît pas sérieusement contestable en son principe, mais il conviendra dans le cadre de cette instance de référé de ramener l’application provisionnelle de la clause pénale à un plus juste montant, soit 2.900 €, correspondant au montant d’un loyer mensuel.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Dès lors que les demandes formulées dans cette instance ont été retenues comme bien fondées, il conviendra de condamner la SAS DEMIO NORMANDIE aux dépens de cette instance de référé, ainsi qu’au paiement à la SEML SEENERGIE d’une indemnité pour ses frais irrépétibles, laquelle sera fixée par application de l’article 700 du code de procédure civile en prenant en compte les circonstances de l’affaire et la situation respective des parties.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS DEMIO NORMANDIE et de tous occupants des locaux ayant fait l’objet du bail, situés [Adresse 6] à [Localité 2] (50), sur une partie de la parcelle cadastrée [Cadastre 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SAS DEMIO NORMANDIE à payer provisionnellement à la SEML SEENERGIE :

66.875,17 € au titre des loyers impayés,A compter du 26 avril 2025, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel prévu dans le bail commercial, soit 2.900 € par mois, jusqu’à complète libération et remise en état des lieux,2.900 € au titre de la clause pénale contractuelle ;

CONDAMNE la SAS DEMIO NORMANDIE à payer à la SEML SEENERGIE la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS DEMIO NORMANDIE aux entiers dépens ;

DEBOUTE la SEML SEENERGIE pour le surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT