TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00018 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D22S

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

05 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH – MANCHE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [W] [G]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 05 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de [Localité 4] sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis [Adresse 3],

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [A] [S], non comparante représentée par Madame [V] [L], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [G]

né le 12 novembre 1970 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté,

Débats à l’audience publique du 03 mars 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [Z] [O], en présence de Madame [Y] [M], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés,

Greffier : Madame Nadine ROBERT, lors des débats, et Madame Julie LOIZE, lors de la mise à disposition au greffe,

Après débats à l’audience publique du 03 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2018, l’Office public de l’habitat de la Manche, ci-après “MANCHE HABITAT”, a donné à bail à Monsieur [W] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Le locataire a délivré congé le 9 novembre 2023, l’état des lieux de sortie a été réalisé amiablement le 30 janvier 2024 et le bail résilié le 9 février 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 4 octobre 2024, MANCHE HABITAT a mis en demeure Monsieur [W] [G] de régler une somme de

1010, 76 euros au titre de réparations locatives et de l’arriéré de loyers et charges échus. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice, signifié à personne le 10 janvier 2025, MANCHE HABITAT a fait assigner Monsieur [W] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner Monsieur [W] [G] au paiement de la somme de 1010, 76 euros au titre des réparations locatives et de l’arriéré locatif ;

— condamner Monsieur [W] [G] au paiement d’une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût de la signification du jugement à intervenir.

A l’audience du 3 mars 2025, MANCHE HABITAT, représenté par Madame [L] régulièrement munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes et indique que la résiliation du bail a eu lieu à la date de réalisation de l’état des lieux de sortie amiable entre les parties.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à personne, Monsieur [W] [G], n’était pas présent ni représenté et n’a pas fait connaître les raisons de son absence.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fond

Sur la demande relative aux réparations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, repris par le contrat de bail, le locataire prend en charge l’entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives mentionnées par décret à l’exception des réparations occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuits ou force majeure.

Aux termes des dispositions de l’article 7 c) du même texte, le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire et justifiées dans leur principe comme dans leur montant.

En applications de l’article 1732 du code civil le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, MANCHE HABITAT verse aux débats :

— l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 15 octobre 2018,

— l’état des lieux de sortie en date du 9 novembre 2024,

— les barèmes de réparations locatives 2018 et 2024,

— un décompte des réparations locatives pour la somme de 522, 68 euros déduction faite du dépôt de garantie,

— des factures de travaux réalisés dans le logement pour un montant total de 2 251, 10 euros.

Il y a lieu de relever que le bien a été occupé durant 6 ans et presque 1 mois de sorte qu’un coefficient de vétusté peut être envisagé sur certains équipements du bien.

En outre, l’état des lieux d’entrée indiquait un bon état général du logement, outre des mentions concernant :

— dans la cuisine : porte intérieure en état d’usage, fenêtre dont la menuiserie est percée et la tablette cassée, meuble d’évier dont la porte intérieure s’effrite, mur peint présentant deux érafflures à l’entrée et une auréole, peinture boiserie de l’encadrement de fenêtre abîmé et écaillage sur la porte, plafond présentant une auréole au dessus de la ventilation, joint silicone grossier ;

— dans la chambre 1 : menuiserie de l’encadrement de fenêtre percée, placard en état d’usage ;

— dans la chambre 2 : menuiserie de l’encadrement de fenêtre percée, placard en état d’usage ;

— dans la chambre 3 : menuiserie de l’encadrement de fenêtre percée, défaut de pose du mur tapissé ;

— dans la chambre 4 : menuiserie de l’encadrement de fenêtre percée, placard en état d’usage, mur tapissé présentant plusieurs défauts, porte intérieure fendue sur le côté ;

— dans le rangement : mur en état d’usage ;

— dans la salle de bain : baignoire présentant deux chocs et dont l’habillage est légèrement effrité, lavabo dont le joint silicone est grossier, mur en faïence dont un carreau est fêlé, mur peint présentant des trous, sol en carrelage en état d’usage et présentant des fissures ;

— dans le séjour : menuiserie de l’encadrement de fenêtre percée, trous de cheville et décollement du mur tapissé.

Il ressort du procès-verbal valant état des lieux de sortie que le bien a été rendu en mauvais état de propreté et avec les désordres supplémentaires suivants depuis l’entrée dans les lieux :

— dans la cuisine : mur peint en mauvais état de propreté avec des projections graisseuses, placard en état d’usage peint sans porte, plafond affaissé suite à dégât des eaux non déclaré en 2019, poignée de la porte intérieure en état d’usage ;

— dans la chambre 1 : une prise électrique cassée, placard sans porte en état d’usage compte tenu de traces de frottement ;

— dans la chambre 3 : placard en bon état sans porte et présentant des traces ;

— dans la chambre 4 : lavabo en mauvais état, siphon absent ;

— dans le séjour : une prise électrique absente ;

— dans le couloir : sol en carrelage en état d’usage présentant des fissures ;

— hors logement : manque une clé de boîte aux lettres, deux clés de cave, une clé du logement ;

— dans le rangement : peinture boiserie en état d’usage ;

— dans le WC : sol en état d’usage.

Il est également notable que dans l’état des lieux de sortie sont notifiés un certain nombre d’éléments en mauvais état mais qui présentent en réalité un défaut de propreté (VMC et convecteurs).

Ainsi, il y a lieu de retenir les éléments suivants pour le calcul des réparations locatives qui seront mises à la charge du locataire compte tenu des mentions présentes dans les états des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ainsi que dans le décompte annexé mentionnant le prix unitaire ainsi que les quantités, du coefficient de vétusté, des barèmes de réparations locatives de 2024 applicables à l’espèce ainsi que des factures produites par MANCHE HABITAT :

Libellé des réparations

Coefficient de vétusté

Prix unitaire

sollicité

Prix unitaire alloué

Quantité

Montant sollicité

Montant alloué

Remplacement interrupteur chambre 1

0%

33, 39 euros

24, 86 euros selon facture

1

33, 39 euros

24, 86 euros

Remplacement interrupteur séjour

0%

33, 39 euros

24, 86 euros selon facture

1

33, 39 euros

24, 86 euros

Forfait déplacement plombier

0%

44, 85 euros

39, 85 euros selon facture

1

44, 85 euros

39, 85 euros

Remplacement siphon chambre

0%

44, 29 euros

33, 52 euros selon facture

1

44, 29 euros

33, 52 euros

Réfection en peinture plafond cuisine

80%

24 euros

19, 39 euros selon facture

6

28, 80 euros

23, 26 euros

Réfection peinture mur cuisine

70%

24 euros

15, 97 euros selon facture

18

129, 60 euros

86, 24 euros

Forfait déplacemetn électricien

0%

48, 61 eurso

45, 18 euros selon facture

1

48, 61 euros

45, 18 euros

Forfait déplacement entreprise nettoyage

0%

35, 20 euros

29, 78 euros selon facture

1

35, 20 euros

29, 78 euros

Remplacements clés manquantes

0%

10, 60 euros

10, 60 euros selon barème 2024

4

42, 40 euros

42, 40 euros

Les autres demandes, ne correspondant pas aux montants facturés seront rejetées pour le surplus.

Si le bailleur sollicite le nettoyage de certains appareils électriques, il ressort de la facture produite qu’un nettoyage complet du logement a été effectué et qu’il n’est pas possible de déterminer, dans cette facture, le coût des nettoyages particuliers sollicités par MANCHE HABITAT. Ces demandes devront en conséquences être rejetées.

Par conséquent, Monsieur [W] [G] est redevable de la somme de 349, 95 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

MANCHE HABITAT justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail et les mises en demeure adressées au locataire pour les mois de décembre 2023 à hauteur de 296, 72 euros, de janvier 2024 pour la somme de 639, 34 euros et pour le mois de février 2024 sur un montant de

190, 65 euros.

Seules ces échéances dont le bailleur apporte la preuve qu’il les a portées à la connaissance du locataire seront retenues.

En effet, MANCHE HABITAT produit également un décompte actualisé de la créance démontrant que Monsieur [W] [G] reste débiteur de la somme de 722, 56 euros correspondant au montant des loyers et charges jusqu’au 21 mai 2024 inclus.

Il y a lieu de ne retenir que les échéances impayées et de noter que le bailleur se prévaut dans son décompte de frais de dossier à hauteur de 25 euros qui ne sont nullement justifiées par les dispositions contractuelles objet du litige. Aussi il convient de déduire cette somme de la créance réclamée.

En outre, il résulte du décompte produit qu’une régularisation SLS janvier et février 2024 est intervenue au bénéfice du locataire réduisant ainsi sa dette de 404, 15 euros.

Monsieur [W] [G] ne conteste pas le principe ni le montant de sa dette.

Monsieur [W] [G] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 722, 56 euros au 21 mai 2024, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur le compte entre les parties

Le dépôt de garantie est destiné à garantir la bonne exécution des obligations du locataire envers le bailleur, énoncées par l’article 7 de la loi susvisée du 06 juillet 1989 (paiement du loyer et des charges récupérables, paiement des réparations locatives, remise en état des lieux après travaux de transformation non autorisés) et le paiement des sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous condition de justification.

En l’espèce, il résulte des éléments qui précèdent que MANCHE HABITAT détient sur le locataire une créance à hauteur de 349, 95 euros au titre des réparations locatives et de 722, 56 euros au titre de l’arriéré locatif.

Il est constant que le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux s’élevait à la somme de 234, 48 euros qu’il y a lieu de déduire des sommes dues.

Par suite, la créance due par le locataire s’élève à la somme de 838, 03 euros et condamnation de Monsieur [W] [G] sera prononcée en ce sens, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les autres demandes

Monsieur [W] [G] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification du présent jugement.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer à MANCHE HABITAT la somme de 838, 03 euros au titre des réparations locatives et de l’arriéré locatif dus à la date du présent jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE MANCHE HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires, y compris celles présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION