TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 26 Mars 2026

Numéro RG : N° RG 25/00327 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E5BQ

DEMANDEUR :

La société ADOMA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Pascal SOUDAN de la SELARL CABINET PASCAL SOUDAN CONSEIL – CPS Conseil, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 17 février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de résidence en date du 31 mars 2023, à effet au 1er avril 2023, la société ADOMA a mis à la disposition de Monsieur [O] [L], un local à usage d’habitation (n°312) situé [Adresse 4], moyennant une redevance mensuelle de 518,75 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception présentée le 19 juin 2025, la société ADOMA a mis en demeure Monsieur [O] [L] de lui payer sous huitaine la somme de 2201,12 euros au titre du solde des redevances impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2025, la société ADOMA a assigné Monsieur [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry en référé auquel elle demande :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu avec Monsieur [O] [L] est acquise depuis le 25 juillet 2025 et constater en conséquence la résiliation de ce contrat à cette date,

— condamner Monsieur [O] [L] à lui payer :

— la somme de 953,12 euros au titre des arriérés de redevances et autres frais dus au titre du contrat sur la période arrêtée au 12 juin 2025, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 24 juin 2025,

— la somme de 990,55 euros au titre des arriérés de redevances et autres frais dus au titre du contrat correspondant au mois de juin 2025 ainsi qu’au prorata de la redevance du 1er au 24 juillet 2025, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant de la redevance mensuelle, soit la somme mensuelle de 558,31 euros, à compter du 25 juillet 2025, cette somme étant à parfaire au jour de la justification de la libération effective des lieux et remise des clés,

— dire qu’elle conservera le dépôt de garantie, avancé par le Fonds de Solidarité Logement (FSL), jusqu’à la sortie effective du résident et restitution des clés, cette somme devant être imputée prioritairement sur les travaux et la remise en état qui s’avéreraient nécessaires,

— constater l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [O] [L] en raison de l’acquisition de ladite clause résolutoire et la résiliation à compter du 25 juillet 2025,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [L] et de tous les occupants de son chef, avec l’aide de la force publique, ainsi que la séquestration chez tel garde meubles qu’elle choisir de ses meubles et effets mobiliers aux frais du défendeur,

— condamner Monsieur [O] [L] aux entiers dépens,

— condamner Monsieur [O] [L] à lui payer la somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

À l’audience du 6 janvier 2026, l’affaire été renvoyée à la demande de M. [O] [L] pour lui permettre de déposer un dossier de demande d’aide juridictionnelle et d’être assisté d’un avocat.

À l’audience du 17 février 2026, la société ADOMA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et réactualise le montant de la dette à la somme de 5425,02 euros. Elle explique que le redevance est de 563,76 euros et qu’il n’y a plus de paiement depuis le mois d’août 2025, date à laquelle les aides personnalisés au logement ont été suspendues. Elle indique qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement de la redevance.

Monsieur [O] [L] comparaît à l’audience et reconnaît être redevable des sommes réclamées par la société ADOMA, dont il propose de s’acquitter en payant chaque mois la somme de 200 euros, à compter du 5 mars 2026. Il demande à pouvoir se maintenir dans le logement. Il indique suivre une formation rémunérée qu’il a commencé en février 2026, et qui pourrait déboucher sur une embauche.

La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 2 de la loi du 06 juillet 1989 énonce notamment que "le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. (…)

Toutefois, ce titre ne s’applique pas :

1° Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 (…)".

L’article L.633-1 du Code de la construction et de l’habitation définit le logement-foyer comme "un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective.

Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

Le logement-foyer dénommé « résidence sociale » est destiné aux personnes ou familles mentionnées au II de l’article L. 301-1(…)"

En l’espèce, si le contrat conclu entre la société ADOMA et Monsieur [O] [L] ne mentionne pas expressément que les lieux loués sont situés au sein d’un logement-foyer, il stipule qu’il s’agit d’une résidence sociale. Il y est par ailleurs fait mention des “équipements collectifs et semi-collectifs".

Par conséquent, ce contrat concerne un logement-foyer, excluant l’application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 au profit des dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation, et subsidiairement celles de droit commun du code civil.

2°) Sur la résiliation du contrat de résidence

En application de l’article L633-2 alinéa 8 du code de la construction et de l’habitation, le contrat des personnes logées en logement-foyer est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

En l’espèce, l’article 11 du contrat stipule que celui-ci sera résilié de plein droit “en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat (…), la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception”, tandis que l’article 8 stipule que le résident s’engage notamment à payer la redevance aux termes convenus.

Il résulte des décomptes produits par la société ADOMA, non contestés par le locataire, que Monsieur [O] [L] a manqué à son obligation de payer la redevance, notamment en omettant de verser toute somme d’argent à compter du mois d’avril 2024, laissant s’accumuler un arriéré locatif important.

La société ADOMA justifie avoir mis en demeure Monsieur [O] [L] de lui payer sous 8 jours la somme de 2201,12 euros par lettre recommandée avec avis de réception présentée le 19 juin 2025, laquelle rappelait la résiliation de plein droit du contrat de résidence encourue à défaut de paiement un mois après l’expiration de ce délai.

Selon décompte produit par la société ADOMA, cette mise en demeure est demeurée infructueuse, de sorte qu’il est établi que la société ADOMA était bien fondée à se prévaloir de la résiliation de plein droit du contrat de résidence par l’effet de la clause résolutoire un mois après l’expiration du délai de 8 jours accordé par la mise en demeure, soit à compter du 29 juillet 2025.

Monsieur [O] [L] devenant occupant sans droit ni titre à compter de cette date, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera par ailleurs rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est déterminé par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

3°) Sur le montant de l’arriéré locatif

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent à la redevance et aux charges mensuelles qui auraient été dues si le contrat n’avait pas été résilié, pour la période courant du 29 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il résulte du décompte établi par la société ADOMA qu’à la date de l’audience, Monsieur [O] [L] restait lui devoir la somme de 5425,02 euros au titre des redevances et indemnités d’occupations impayées, incluant la redevance du mois de janvier 2026.

Monsieur [O] [L] reconnaît être redevable de cette somme et ne fait valoir aucun moyen tendant à en contester le principe ni le montant.

Il sera par conséquent condamné à payer à la société ADOMA la somme provisionnelle de 5425,02 euros au titre des arriérés de redevances et indemnités d’occupation impayées incluant le mois de janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juin 2025 sur la somme de 953,12 euros, à compter de l’assignation du 1er décembre 2026 sur la somme de 990,55 euros et à compter de la présente ordonnance sur le surplus.

Monsieur [O] [L] sera par ailleurs condamné au paiement des redevances, charges et indemnités mensuelles d’occupation pour la période courant du 1er février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

4°) Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du Code civil dispose dans son premier alinéa que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [O] [L] indique suivre une formation rémunérée depuis le début du mois de février 2026 et propose de s’acquitter de sa dette par des versements mensuels de 200 euros.

Pour autant, il est constaté que le locataire s’est abstenu de tout règlement depuis le mois d’avril 2024, soit pendant près de deux années, qu’il n’a pas repris le paiement des redevances avant l’audience, et que la somme qu’il propose de verser n’est pas de nature à lui permettre de résorber son arriéré locatif dans le délai de deux ans prévus par l’article 1345-5 du code civil précité.

Dans ces conditions, Monsieur [O] [L] sera débouté de ses demandes tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

5°) Sur la demande concernant la retenue du dépôt de garantie

En application de l’article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible.

En l’espèce, l’article 7 du contrat de résidence prévoit que le dépôt de garantie est rendu au résident au moment de la restitution des clés, déduction faite, le cas échéant des sommes dues au gestionnaire.

Compte tenu du montant des sommes dues par le locataire, la société ADOMA sera autorisée à conserver le dépôt de garantie versé, dont le montant s’imputera en priorité sur la réparation d’éventuelles dégradations locatives, et subsidiairement ou pour le surplus, sur l’arriéré des redevances.

6°) Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [L], qui succombe à l’instance, en supportera la charge des entiers dépens.

Compte tenu de la situation économique du locataire, il est équitable de débouter la société ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 514 à 514-5 du Code de procédure civile, la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 31 mars 2023, à effet au 1er avril 2023, entre la société ADOMA et Monsieur [O] [L] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] étaient réunies à la date du 29 juillet 2025,

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [O] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELONS que le sort des meubles restés sur place sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des redevances et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payées si le contrat avait continué,

CONDAMNONS Monsieur [O] [L] à payer à la société ADOMA la somme provisionnelle de 5425,02 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées incluant le mois de janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 juin 2025 sur la somme de 953,12 euros, à compter de l’assignation du 1er décembre 2025 sur la somme de 990,55 euros et à compter de la présente ordonnance sur le surplus,

DÉBOUTONS Monsieur [O] [L] de ses demandes tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

AUTORISONS la société ADOMA à conserver la somme versée à titre de dépôt de garantie jusqu’à la sortie effective de Monsieur [O] [L] et la restitution des clés, celle-ci devant être imputée prioritairement sur les frais éventuellement nécessaires pour remettre en état le logement,

CONDAMNONS Monsieur [O] [L] aux entiers dépens de l’instance,

DÉBOUTONS la société ADOMA de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Chambéry, le 26 mars 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry, assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION