TRIBUNAL

de [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

N° RG 24/00468 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKJA

JUGEMENT

Du : 27 Mars 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[B] [C] [Z]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e LEMONNIER

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [Z]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 27 Mars 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur François REMIGY, Magistrat à titre temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assisté de M^me VASSEUR Charline, Greffier,

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Roger LEMONNIER, substitué par M^e Jonathan PIERRE-LOUIS, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [C] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparant

A l’audience du 27 Janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Selon contrat sous signature électronique du 1é avril 2023 à effet au 14 avril 2024 Monsieur [A] [Y] a donné à bail à Monsieur [B] [C] [Z] un logement situé [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel de 554 euros révisable, outre une avance sur charges de 46 euros.

La société Action Logement services s’est portée caution par voie dématérialisée conformément à la loi du 13 mars 2000 en paiement des loyers suivant contrat dénommé « VISALE » au terme de la convention quinquennale du 2 décembre 2014. Dès lors la société Action Logement Services se trouvait subrogée dans les droits du bailleur conformément à l’article 8 du contrat « Visale » en cas de défaillance en paiement du loyer.

La société Action Logement Service dressait quittance subrogative le 22 octobre 2024 suite aux impayés locatifs de Monsieur [B] [C] [Z].

Il était alors délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024 et notifié à la CCAPEX le 6 mars 2024 pour la somme de 1800 euros représentant les impayés de décembre 2023 janvier et février 2024.

Aucun règlement n’étant intervenu dans les délais prescrits, la société Action Logement Services a fait assigner Monsieur [B] [C] [Z] devant le juge du contentieux de la protection de [Localité 8] le 2 août 2024 signifié à la préfecture le 2 août 2024.

Il est demandé sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire,

— l’expulsion du locataire et de tous occupants, avec l’assistance de la force publique si besoin,

— la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges de la date de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— le paiement de la somme de 1800 euros due au titre des loyers et charges arriérés, avec les intérêts légaux à compter du commandement de payer du 5 mars 2024.

— la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’acte n’ayant pu être personnellement remis à son destinataire, l’huissier l’a déposé en étude après vérification de l’adresse et dépôt dans sa boîte aux lettres d’un avis de passage.

Il convient de se référer à l’assignation pour connaître l’argumentaire du demandeur.

A l’audience du 27 janvier 2025, la société Action Logement Services représentée par son conseil a précisé la reprise du loyer et dit ne pas s’opposer à délais.

Monsieur [B] [C] [Z] présent a expliqué pouvoir prendre en charge le règlement de la dette à compter du renouvellement de son titre de séjour en cours.

Un diagnostic social et financier édité le 12 novembre 2024 préconise un plan d’apurement.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La procédure a été régulièrement portée à la connaissance du défendeur par voie de commissaire de justice.

L’affaire peut alors valablement être évoquée.

— Sur la recevabilité

Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014 et l’article 8 du contrat de cautionnement « Visale »,

Au terme de l’arrêté n° 2016 du 19 janvier 2016 fixant le montant et l’ancienneté au-delà desquels l’officier instrumentaire a obligation de notifier la dette à l’autorité préfectorale,

La demande est recevable.

— Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 5 mars 2024, la société Action Logement services a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1800 euros.

Ce commandement délivré au locataire reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de payement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 5 mai 2024.

Toutefois l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que

— pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

— ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la requérante mentionnant n’être pas opposée à délais précision faite de la reprise en paiement du loyer, il y a lieu d’accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de suspendre les effets des clauses résolutoire pendant leur cours.

Si ces délais n’étaient pas respectés, l’intégralité de la dette serait immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendrait son plein effet et, à défaut de départ volontaire du locataire des lieux, leur expulsion ordonnée.

En cas d’expulsion, les meubles garnissant les lieux loués, sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que ceux-ci désignent, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, le juge de l’exécution pouvant par la suite autoriser leur mise en vente.

Cette règle est applicable sans que le juge ait à ordonner la séquestration des meubles.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1346-1 du code civil : La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation s’opère à tout ce qui s’attache à la créance notamment l’action en résiliation d’un bail et l’expulsion.

La Société Action Logement Services a ainsi intérêt à agir à l’encontre des défendeurs par son action en subrogation suivant quittance régularisée en date du 22 octobre 2024.

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des pièces produites que la dette locative s’élève à la somme de 3600 euros à la date du 24 janvier 2025.

Il convient donc de condamner Monsieur [B] [C] [Z] à payer à Action Logement Services ladite somme avec intérêt légal à compter du 5 mars 2024 sur la somme de 1800 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail sont, du fait de l’octroi de délais, suspendus.

Si Monsieur [B] [C] [Z] respecte les délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Dans le cas contraire en l’absence de règlement d’un loyer ou d’une mensualité, le bail se trouvera résilié automatiquement à la date de sa défaillance, et la clause résolutoire retrouvera son plein effet.

Monsieur [B] [C] [Z] sera alors redevable envers la demanderesse, pour le logement à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à son départ effectif des lieux, caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer courant majoré des charges et taxes applicables.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Compte tenu de la situation de Monsieur [Z], il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [C] [Z] sera condamné en application de l’article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens qui comprendront le cout du commandement de payer en date du 5 mars 2024 de 130,04 euros.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail du logement recevable,

Constate au 5 mai 2024 l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

En suspend toutefois les effets,

Condamne Monsieur [B] [C] [Z] à payer à la société Action Logement Services la somme de 3600 euros, représentant les loyers et les charges impayés du logement suivant quittance subrogative du 22 octobre 2024 et indemnités d’occupation impayées avec intérêt légal à compter du 5 mars 2024 sur la somme de 1800 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Autorise Monsieur [B] [C] [Z] à se libérer de cette dette en 35 versements mensuels de 100 euros en plus des loyers et des charges courantes, et un 36ème versement correspondant au solde de la dette, les versements devant être faits avant le 20 de chaque mois et la première fois avant le 20 du mois suivant la signification de la présente décision jusqu’à extinction de la dette,

Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer et les charges courantes régulièrement acquittés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée,

Dit qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son échéance ou en cas de non-paiement des loyers et des charges courantes du logement, la totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra son plein effet, et, en conséquence :

— le contrat de bail du logement sera résilié,

— Monsieur [B] [C] [Z] devra quitter les lieux sur simple demande du bailleur, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupant de son chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

— Monsieur [B] [C] [Z] sera condamné à payer, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer courant majoré des charges et taxes applicables,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [B] [C] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 130,04 euros,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Le présent jugement a été signé le jour, le mois et l’année indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE